六成房企库存增加 业内预计今年会加快跑量

数据统计，截至4月1日，A股共有81家房企公布了2013年年报，库存上升的企业有51家，占比达到62.9%。

尽管去年是房地产业的“丰收年”，但高杠杆、高负债和高资金成本所驱动的以债养债发展模式，使得房企债务风险越来越高。业内人士认为，新一轮高库存下半年将至，加上不容乐观的货币政策和销售形势，预计今年房企会加速跑量，房价松动或更普遍。

新一轮高库存将至

据国家统计局数据，2013年末，全国商品房待售面积为4.9亿平方米，销售面积仅1.3亿平方米；房屋新开工面积20.12亿平方米，竣工面积10.14亿平方米。

兰德咨询总裁宋延庆认为，尽管连续两年热销，但更大的潜在供应量和不容乐观的销售形势，将会导致存货量再次上升，而且增幅会很快，今年下半年或将迎来新一个库存高峰。

不少房企负责人预计，存货增多，销售压力增大，是房地产企业2014年所面临的困境。而更为致命的是，2013年土地市场火热，地价猛涨，多数房企高价拿地，若2014年下半年新一轮库存高峰期到来，新增库存将具有地价高、售价高的特点，销售难度更大，这对房企的资金链安全非常不利。

资金链风险将增大

记者翻阅81家房企年报发现，由于去年销售情况普遍良好，房企资金状况略有好转。81家房企期末现金及现金等价物余额总计2213.5亿元；平均资产负债率与上年基本持平，负债率低于60%的有29家；60%-70%之间的有20家；70%-80%的有23家；超过80%的有9家。

兴润置业因资金链断裂而引发的债务违约风波，让很多人产生这样的疑问：今年会不会有更多的企业出现资金链断裂？

宋延庆给出的答案是“会”。理由有三点：一是目前市场上商品房库存量很大，潜在供应量更大，而今年的销售形势却不容乐观；二是为了控制信贷风险，金融机构已逐步收紧对开发贷款、经营性物业抵押贷款和个人按揭贷款；三是如果某些三四线城市出现降价潮，或某些中小房企出现资金危机，很有可能引发恐慌而快速蔓延。

事实上，从房企2013年年报中可以测算，除去房企自筹资金外，房企的外部资金来源中，销售定金及预收款占46.2%；来自银行贷款的比例占45.1%；房地产基金、信托、海外债券等其他资金仅占8.7%。“销售回款和银行贷款仍占大头，而今年银行贷款紧缩，且销售情况不及去年，因此房企的资金链风险会增大。”宋延庆认为。

“内生风险”越来越大

不容乐观的资金状况，以及下半年或将到来的新一轮高库存期，意味着今年可能是房地产市场风险较高的一年。而且，与前些年因外在调控所引发的风险不同，目前的市场运行风险更多是“内生风险”，也就是地价越来越高、房价越来越高、以债养债发展模式等内因使风险累积越来越高。

“市场好的时候，无论多么严厉的调控，效果都不明显；当现在调控放宽的时候，无论多么小心地呵护着泡沫，也未必能如愿。敏感的企业应该采取加快跑量、现金为王的策略，适当、适时降价是有必要的。”宋延庆说。继杭州、南京等地有项目出现大幅降价后，北京、广州、深圳等地也有项目跟进。

不过，个别城市、个别项目的降价并不具有代表性，也并不意味着整个市场会出现大规模下降的危机，但多家房地产研究机构预测，房价松动将在下半年更加普遍。

华业地产副总裁陈云峰曾表示，“从今年前两个月的销售情况来看，今年的市场比我们预想的还要差，销售节奏要跟着市场调整。”

宋延庆也认为，在大范围降价潮出现前，房企要进一步加快消化库存，回笼资金。可能的话，力争上半年完成全年销售目标的60%以上，减轻下半年的销售压力。从北京、上海等一线城市推盘节奏来看，4月份供应量大增，且大部分平价入市，预计二季度会保持这种态势，不少房企开始抢在上半年尽量多的回笼资金。

（据《中国证券报》）

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