房地产调控需要新的思路

邓聿文专栏

□北京 邓聿文

邓聿文，中国改革与社会转型研究者，知名时政观察家。其独到的视角源于对权威资讯的汲取和梳理。

温州放开对购买第二套住房限制的消息披露后，引起很大关注。作为二线城市楼市风向标之一的温州市，此举会带来什么样的政策效应，大家都在观察。

我认为，其他城市不大可能效仿温州的做法。一来是因为温州此前的限购比很多城市都严厉，直接导致温州连续22个月同比下降，而同期全国房价却在大幅上涨，温州此回放松限购，不过是和其他城市看齐。二来若其他城市跟风松限，会引起民意反弹，在房价调控未有明显成效前，国家是不允许的。

但这不是说，目前房地产的调控政策就没有改进的空间。鉴于房地产行业对中国经济增长的推动作用至关重要，在经济大幅放缓之时，改善地产开发商的财务状况，可以使经济增速不致于下滑过快；另一方面，从房地产调控的实际效果看，以限购限贷为主要形式的调控政策，连续四年实施下来，结果是房价仍在快速上涨，买不起房的人照样买不起，而有改善住房需求的居民特别是所谓刚需一族却被限制购买，也使他们无法改善生活。

所以，它促使我们反思，楼市调控效果不彰的症结到底出在哪个环节，是否有必要改变调控思路。

首先应肯定，政府限制房价上涨的出发点没错。但这种以限为主，一限了之的做法却有简单化之嫌。考察目前房地产市场持续火爆之原因，正如一些分析所说，既有土地价格的因素，也有货币流量、信贷规模和财政体制等因素。从货币政策来说，市场上的超发货币，必然要有出处。在股票市场和债券市场低迷的情况下，房地产就成为主要的集中地。而钱来得多，商品的价格自然就高。再从信贷来看，银行贷款，总要追求利息收益，而住房贷款就是一个相对高收益的领域。此外，信贷推动房价，也是多年来一直存在的事实。还有，地方政府没有稳定的收入来源，却承担比较繁重的公共支出责任，推高地价获得更多的收入，也是不得已而为之。

即使从保障房建设来说，它也只能在解决中低收入人群住房方面起到一定的托底作用，甚至一些保障房因为建在偏僻地方，交通和配套设施不完善，建成后一直空置，连托底作用也都大打折扣。何况，保障房还有可能推高地方的商品房土地出让价格，进而推高商品房价格。

因此，房地产调控要有新的思路。本质上讲，只要管住了货币和信贷，再完善房地产税收政策，做好保障房工作，就不必担心房价继续上涨。

据悉，国家有关方面正在制定“房地产调控长效机制”，该机制主要涵盖房地产财政税收、商品住房供给、城镇居民保障、信贷政策、地方土地出让金管理等方面的内容，将通过增加房屋持有成本实现房地产的去投资化。同时，通过交易税费制度的改革与调整和其他手段，促进房地产市场的流通，从而解决阶段性、区域性房地产市场供需矛盾等问题。

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