提高二套房贷首付有现实和未来意义

□上海 郁慕湛

从昨天起，根据北京住房公积金管理中心和央行营业管理部的通知，购房者使用公积金贷款或北京市的商业银行申请贷款二套房时，首付款比例都由原来的6成提高至7成。这个落实“国五条”的新的执行细则，对规范楼市有长远的作用。

从表面上看，这项通知对于先买后卖的改善型二套房购买者很不方便。因为不少改善型二套房购房者家庭，在购买二套房时都有一个过渡期，先买后卖也是一个正常的方式。不过，改善型购房者与大多数手头拮据的初次购房者不同，多半是家庭收入条件有所改善，手边资金略有宽裕。事实也证明这一点。根据21世纪不动产数据显示，3月购房者全款支付的方式占到了总成交量的六成。因此改善型二套房购房者对提高二套房首付是不太敏感的，其影响也不会大。

相反，对楼市的投资投机者的影响就很大了。每提高一成首付，对于楼市的投资投机者来说，都是在提高投资投机成本，而且很难直接转嫁于下家。在这个意义上来说，提高首付比例对于遏制楼市的投资投机行为，比增加某些税费的作用来得更加切实有效，更加符合“国五条”既要遏制楼市投资投机行为，稳定楼价，又要保证居民自住和改善的合理需求的原则要求。

所以，我认为北京提高二套房贷首付比例7成的办法，很有可能在包括上海在内的一些热点城市推行。

中国楼市目前不正常很大原因在于过去十数年内投资投机行为严重。过去几年里为遏制楼市投资投机行为，出台了不少政策，增加了不少税费，可是都被楼市投资投机者转嫁给了下家，反而更加抬高了楼价。

问题的另一面是，只要楼市还是一个市场，那么市场里必然有投资投机行为。目前的限购令及其它一些政策只是暂时封杀了楼市的某些市场功能，只能是暂时的，一旦取消，如何来遏制过度的楼市投资投机行为呢？

北京的提高二套房贷首付比例的政策，其实已经提供了答案。一旦限购令取消，三套房购买必须全额支付。按照市场基本法则，全额支付的亏或赔全由购买者自行承担。当楼市投资投机行为的成本全由投资投机商自行承担，这种投资投机行为在正常的市场规范里，何尝不是一种楼市、楼价的平衡行为呢？

所以，北京提高二套房贷首付比例的政策，是衔接了现在的严格调控楼市和将来的取消限购令之后正常楼市两种情况，是有长远意义的。

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