不可过分解读“刚需”

近日有消息称，住建部正在考虑协调、配合相关部门，将针对居民购买首套住房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。此消息一出，立即成为很多业内人士的强心针，甚至被不少人此前持观望态度的投资者看做是房地产政策翻转的苗头，是楼市拐点的信号。

但实际情况真是如此吗？从上世纪90年代起的房改开始，房地产行业就成为了拉动内需甚至提升地方GDP指标的重要手段。房地产市场也由此逐渐被地方政府作为拉动地方经济的龙头产业来加以扶持，成为地方政府增加财政收入的一个可靠来源，但在目前严厉调控的压力下，现在市场日渐转冷，使地方政府的这种利益诉求受到很大压缩。因此，面对市场下行的出现，不断有一些利益相关者呼吁房地产调控政策进行调整，以避免房价出现过快下跌。而民众对调控政策是否能一如既往地坚持下去也一直心存疑虑。正是在这样微妙的背景下，有关房地产调控政策的任何调整变化，都很容易使人产生各种的猜测。因此，当央行宣称将满足首次购房家庭的房贷需求时，市场上自然也很容易出现房地产调控政策将转向的联想。但回顾一下此轮有史以来最严厉的房产调控政策的出台和实施过程，就会明白，房产投资者的这种期待实际上是镜中花水中月般的不切实际。

当前，楼市调控效果正在逐渐显现，民众在盼望房价继续下降的同时，其购房意愿也在一定程度上被抑制。对此，多地房产企业在“五一”小长假推出一系列以满足刚需买房困难为噱头的的促销活动，营造出一种政策松动的气氛。因此也使不少刚需消费者开始疑虑楼市价格会不会出现反弹。不过，从目前的情形来看，放松调控的可能性基本不存在，投机性购房成分肯定将被剔除出市场。没有了推升房价无目的的投资性需求做支撑，即使大量的刚需入市，或许短期内会给转冷的市场带来一定的成交量，但从长远看，这只能是对去库存化贡献一点“暖意”，对楼市的整体影响有限，更不可能就此造成市场的转折。

国家实施严厉的房地产调控政策，很大一个原因在于使用倒逼机制促使地方经济加速转型升级。日本经济停滞20年和由美国蔓延而起的次贷危机，无一不说明了这样一个道理，依赖房地产拉动的模式是一条不可持续的发展之路。而本轮房产政策调整的另一个目的也就是促使房地产市场回归到它的本源，既满足民众对解决住房需求和改善住房条件上来。

一个健康的房地产市场，应该是刚性需求占绝对主导的市场，坚持满足刚性需求是房地产发展的真正重点。从这个意义上来考虑以常态化优惠政策支持刚需，有利于这部分需求的更理性购房，也有利于宏观调控的稳步推进，这大概才是政策可能进行微调的原因。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹4月29日表示，未来房地产的调控仍将坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。就是对此的一个最好的注解。

当然，我们也必须看到，合理满足“刚需”还应该有严密的制度加以保证才能避免出现“搭车”现象。此前，深圳、上海等地不断曝出在保障性的住房措施和产品分配过程中的负面消息。因此，政策出台还需要公正而严格的实施细则相配套——必须严格执行对首套住房的资格审查，制定出严厉的处罚规定，防止一些人将惠民政策当成“唐僧肉”，或者钻政策空子，谋取个人私利。而在房价没有回归到合理价位之前，像限购政策、差别化的信贷等调控政策也丝毫不能放松，避免房地产调控政策再次失控，使已取得的成效前功尽弃。

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