银行隐形房贷或达10万亿

上周五，在银监会前主席刘明康表示房价下跌５０％，银行的贷款覆盖仍能达到１００％。不少银行业、获贷企业和房地产业的业内人士告诉记者，银行压力测试是否完全真实可靠，各银行在房地产贷款中的“隐形”招数是否都被纳入“法眼”监控，都会对最终的结果产生重大影响。

据《第一财经日报》报道

“改头换面”的房贷

刘明康上周五表示，目前我国房地产的银行贷款在１０万亿人民币以上。有银行业人士指出，在考量房价下跌对银行的影响时，除了以上的１０．４６万亿，还有其他的“涉房”类贷款，即用各种非房贷名义贷出、通过各种渠道周转、最后流向了房地产市场的贷款，以及那些初始就以房地产为抵押物的贷款，而后者数目往往超过前者。该人士表示，名义上的和实际上的“涉房”贷款总额，“保守估计也有２０万亿”。算下来银行隐形贷款达１０万亿元。

“前些年投资房地产比做钢贸生意赚得快多了，我们问银行借了钱就去投土地、商铺、办公楼、别墅。”上海某大型钢市一钢贸企业总经理陈先生告诉记者，他们找银行融资的名义都是“生产经营项目”，但用虚假贸易流水等“一条龙”招数，最后把钱用去炒地炒楼。至于这“一条龙”招数怎么走，陈先生举了个例子。“我看中了１０００万的商铺项目，就先问同业借个１０００万，购买商铺。然后把买下的商铺抵押给银行，称贷款用于进货，其实收了账就去还借的钱，等于问银行借钱炒商铺。”

某炒房团资深炒房人吕先生透露，２００６年前他通过“转按揭”套现，比如一套房产本来评估价格在１００万元，按照规定放贷７０万元；１年后，该房产市价涨到１５０万，这时吕先生就按增值之后的价格找另一家银行签订新的按揭协议，这样就能多获得约３５万元贷款。

２００７年开始，监管部门封堵“转按揭”，要求对已抵押房产在没有偿清全部贷款前不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。这种转按揭的方式被迫转入灰色地带。

“房价跌50%我就跑路”

“房价跌５０％我就跑路，但银行肯定比我先死。”某地产开发公司总裁高先生表示，做房地产商１０多年来，他从金融机构回笼资金的办法已经升级过两次，如果他的资金链断了，那些“钱的源头”肯定很惨。高先生说，１０年前，他造完楼回笼资金的成本很小，只要“借人头”收身份证开虚假收入证明，就可以从银行“贷款买房”；２００７年左右，这些初级花招被监管了，他和同行们纷纷走信托渠道，因此“如果房价暴跌，信托也要出大问题”。

对于种种“隐形”房贷，某银行主管风控的高层表示，早期一些银行在做压力测试时的确有遗漏计算以房产或土地为抵押物的一般贷款，但据他所知，此轮压力测试里，银行已经做出了调整。

但是，上述股份制银行信贷业务负责人告诉记者，以房产为抵押物进行一般贷款和贷款再进入房地产市场，两者之间银行承担的风险是不一样的。鉴于以上“招数”的存在，银行的压力测试可能受到部分干扰。

除了“隐形”房贷可能的盲点外，上述主管风控的高层认为，房价下跌５０％所带来的问题将不是静态的针对房地产行业的压力测试可以估算的，因为“经济将会崩溃，系统性风险无可避免”。

有学者撰文指出，房价变动至少将使４２个行业受到影响，比如钢铁、水泥、电解铝、玻璃、石灰、家具、汽车等行业。上述银行高层的担忧也正在于此，“到时候，不是房地产贷款会坏账，而是各个行业的贷款都会集体大面积坏账”。

某股份制银行分析师曾对媒体指出，银行“有一个先入为主的印象，然后把模型往一个方向去做，最后报给银监会的数据显示各家差不多，整个行业的数据也差不多”。

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