楼市调控棋到中盘

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时至年中，房地产市场调控棋到中盘，处于相持状态。在当前经济增速放缓、通胀压力较大情况下，下半年房地产调控如何落子，备受关注。

１

调控成效初显 但新问题频现

“滴，滴，滴”手机短信声音响起，正在经营一家网店的吴伟娟习惯性地寻找删除键，她说：“又是房地产广告，不是说‘好房源只有两三天，想要就要快出手\’就是‘保值首选\’‘赠送车位\’，看来一些开发商是快扛不住了。”

这些多以降价、保值为卖点的广告，似乎让人们闻到了楼市“风雨欲来”的气息。事实上，在持续发力的调控政策作用下，当前房地产市场呈现新的变化。

——多数城市房价涨幅明显趋缓。根据国家统计局１８日公布的数据，６月份７０个大中城市新建商品住宅价格环比下降和持平的城市有２６个，比上月增加６个，价格上涨的城市环比涨幅均未超过０．５％。

——投机投资性购房需求得到有效抑制。一个突出表现是上半年全国商品住房销售面积增速回落。根据权威部门监测，今年上半年，９０个城市新建商品房和二手住房月均成交面积比去年全年月均水平分别下降１１％和１８．７％。

交易量下降，市场反应明显。“链家地产”首席分析师张月说：“据我们测算，上半年‘限购\’政策影响了北京２万套左右的需求。”

——保障性住房建设进展总体顺利。截至６月底，全国保障性住房新开工超过５００万套，超过全年目标任务的５０％。在建保障性住房预计年内建成４００万套以上。

尽管调控取得初步成效，但是当前部分城市房价上涨压力仍然较大。

未限购城市需求仍然旺盛。根据一份权威研究报告对９０个重点城市的监测，今年上半年新建商品住房成交面积与去年同期相比，４７个未限购城市，有２７个城市成交面积增加，其中有１５个城市增长２０％以上。部分中小城市也不同程度延续着量价齐升的现象。

更需引起警惕的是，由于担心住房成交量下降过快影响经济发展，少数地方出现了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头。

从保障房建设来看，进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说：“当前房地产市场总体呈现僵持和胶着状态，房地产相关利益主体包括开发商的资金、金融机构的盈利和风险控制等压力绷得越来越紧。”

２

调控基调不变 但面临多重挑战

面临“控通胀”与“保增长”的两难选择，房地产市场调控又被推到聚光灯下。

中国人民大学经济学院副院长刘瑞认为：“经济增速放缓由多重因素造成，房地产市场调控是其中一个重要因素。”

然而，如果没有严厉的房地产市场调控，房地产呈现的超常增长，对房地产市场和宏观经济的严重后果将不堪设想。倪鹏飞说：“调控房地产，放缓经济增长，也是两个调控的应有之意。”

国务院近期召开的经济形势座谈会为未来宏观调控政策定下基调：坚持宏观调控的基本方向不变。这将对未来房地产市场产生哪些影响呢？

倪鹏飞认为，当前，为抑制通货膨胀而适度从紧的宏观政策，与抑制房价过快上涨而从紧的房地产调控政策是一致的。有利于迫使房地产开发企业在资金短缺的压力下，最终降价销售，有利于抑制投资和投机需求。

但值得注意的是，从紧的货币政策也给保障房投资带来一定压力，增加了保障房的融资难度。据业内人士估算，今年保障性安居工程建设所需信贷资金规模达４０００亿元，而今年一季度新增保障性安居工程建设贷款仅６５０亿元。

通货膨胀的压力加剧，使得房地产投资保值功能继续被看好。５月份央行的调查显示，选择“房地产投资”的居民占２２．２％，比上季减少２．８个百分点，但仍为居民投资首选。

刘瑞说：“房地产市场仍面临住房需求刚性与住房投资惯性的博弈。调控需要更精细的措施。”

另一方面，财政收入增幅收紧，部分城市土地出让金减少，增加调控政策执行的难度。

那么，持续从紧的房地产市场调控，将对未来宏观经济运行产生什么影响？

倪鹏飞表示，虽然目前对房地产市场调控持续从紧，但这是结构性从紧，不是总量性从紧。即在对房地产市场中高档商品房投机和投资需求进行抑制的同时，对真实的消费性购买予以保障，对保障房投资大幅增加。他说：“通过调控房地产市场走上健康发展的轨道，将会带动未来宏观经济的健康运行。”

３

短期治标 更需长远治本

近期召开的国务院常务会议强调，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。

这一表态发出明确信号：房地产市场调控继续从严。高纬环球中国区董事总经理张良军指出：“目前市场已充分地感受到政府调控的决心。从现实需要及地方政府公信力角度出发，调控都已没有退路。”

从近期看，扩大限购城市范围已经是箭在弦上。国务院常务会议明确要求“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。”

从土地供应看，一方面要确保保障性住房用地，另一方面要加快普通商品住房用地投放。权威部门官员表示：“特别是商品住房用地出让实际成交量下降的地区，应适度下调出让底价，既要防止土地出让溢价过高，也要减少土地流标流拍现象，保持住房用地的平稳供应，确保明后年住房有效供应。”

从强化已有政策执行力度上看，中央政府特别提出，各地要“从严”把握和执行房价控制目标。有关部门负责人表示：“今后要加强监管，切实纠正各类规避限购、限贷措施的行为。”

从长远来看，必须进行房地产市场制度建设。刘瑞说：“要解决目前房价畸高的问题，从根本上讲，需要消除导致房地产泡沫形成的条件，不仅要改变地方政府垄断、高价供应商、住用地的局面，也要彻底改变因工业招商引资竞争而带来的产能过剩、贸易顺差和流动性过剩。要实现上述根本改变，必须要进行土地制度和配套财税制度改革。”

倪鹏飞说：“房地产市场之所以陷入报复性反弹的怪圈，是因为制度缺陷导致主体冲动，主体冲动导致市场失衡。要彻底解决房地产的问题就必须抓紧从影响房地产发展系统入手，对房地产相关制度进行新的系统的顶层设计，对房地产与住房制度进行改革和完善。”

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