多城市楼盘策略性降价 结论 成交量短期难大升后市 资金紧增大降价可能

调控政策高压之下，部分楼盘价格已现松动迹象。记者调查发现，京版“国八条”落地之后，北京先后已有１１个项目取得预售许可证并进入预售，成交均价普遍低于拟售均价，其中７个项目价格下降幅度超过１０％。业内人士表示，成交量大跌是导致开发商降价促销的一个主要原因，随着现金流受挤压，且成交量短期内难大幅回升，开发商在二季度进行更大幅度促销降价的可能性有望增加。 据《经济参考报》

变化楼盘降价推销增多

记者上周末到北京几处新开楼盘销售现场进行实地调查发现，远洋一方等地产项目售价均有下跌迹象。其中，于１３日取得预售许可证的丰台区某项目，成交均价为３５３１０元／平方米，比４３５０８元／平方米的拟售均价下降１９％。

北京东五环外的远洋一方润园项目打折幅度也较大，根据北京市房地产交易管理网数据，该项目３００套房源拟售均价为２５２８９元／平方米，截至２０日下午５点，成交均价为２１１８１元／平方米，降幅达１６．２％。

在记者统计的１１个取得预售许可证并进入预售的项目中，成交均价较拟售均价下降幅度大约在２％至１９％之间。

北京并非个案，最近上海、杭州等城市均出现个盘降价推售现象。据披露，在上海，位于浦东一项目３月初开盘的实际报价是前期网上参考价的７．６折，甚至比周边的二手房还要便宜。

总体来看，房价环比下跌的城市也有所增加。国家统计局１８日公布了２月份７０个大中城市住宅销售价格变动情况。其中，新建商品住宅价格环比价格下降的有８个城市，持平的有６个城市，价格上涨的城市个数减少了４个。

伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认为，政策调控确实遏制了一手供应方涨价的势头，但在政策调控之初，虽不排除某些开发企业对后市未雨绸缪或因自身业绩要求而采取适当让利促销的营销策略，但以某些个例来推断一手房市场已开始进入整体价格下行周期为时尚早。

结论成交量短期难大升

在开发商促销降价增多背后，多城市成交量大跌局面凸显。中国指数研究院发布的统计数据显示，前一周３月７日至３月１３日监测的３５个城市中，楼市成交量下滑的城市超六成，其中，海口成交量跌幅高达７６．６％。

据披露，新政执行首日截至３月１８日，北京市新建商品房网签总量为３５０４套，环比新政执行前一个月下跌４２．１％，与去年同期相比跌幅为２０．８％。

另外，与去年成交火爆时开盘首日房源基本售罄形成鲜明对比的是，此次记者调查的项目在开盘几周后仍有房源待售，有的甚至是大部分房源都未售出。北京市房地产交易管理网统计数据显示，截至２０日下午５点，上个月２６日已领到预售许可证的绿地花都苑项目，其批准销售套数达５３７套，但已签约套数仅为１０１套。

北京某上市房企资深人士何先生日前表示，在市场比较低迷的情况下，会在很大程度上影响到推盘意愿，“除非特别缺钱，否则我们能往后拖就往后拖”。

后市资金紧增大降价可能

ＷＩＮＤ统计数据显示，截至３月２０日，两市已有共计４２家房地产上市公司公布了２０１０年年报。４２家企业共计实现归属于上市公司股东的净利润３２．８６亿元，较去年２３．４０亿元大幅上升４０．５％。虽然净利润出现了大幅上升，但同时，包括资产负债率和现金流量数据则显示其经营现状并不如此乐观。

从资产负债率来看，包括万科、保利地产、金地集团等在内的已公布年报的龙头企业均较去年有所上升。万科的资产负债率为７４．７％，同比上升１１．５％；保利地产为７９．０％，同比上升１２．８％，金地集团则达到了７１．２％，同比上升２．２％。

而从现金流的状况来看，截至２０１０年末，４２家上市公司的经营活动现金流量净额为－５１３．３亿元，而去年同期则为２４９．１亿元。

“目前一些大的开发商资金状况还好，中小开发商则比较紧张。”广发证券房地产行业分析师沈爱卿表示，如果目前这种成交量大幅下降的情况再持续三个月的话，一些中小开发商将迫于资金的压力不得不通过股权转让等方式来筹集资金，而大的开发商则将会采取新的销售策略，可能会进行５％至１０％幅度的打折销售。

新闻推荐

创业板公开谴责标准将出台

较主板严苛深交所２２日晚间发布了《创业板上市公司公开谴责标准征求意见稿》，向社会公开征求意见。《公开谴责标准》明确了谴责条件和监管创业板上...