房地产政策连跳“快四步” 能否遏制房价暴涨

12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

继国务院九日“营业税优惠政策”调整、十四日“国四条”出台之后，十七日财政部等五部委再度出手打击开发商囤地。中国房地产专家指出，近期中央密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策，透露出管理层对当前房价上涨过快的担忧，全面加强房地产市场的调控力度，政策收紧倾向明显。 

在政策层面,相比“国四条”的导向性和营业税免征期限由2年提高到5年的调整,中央明确将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策表明,明年的新增贷款数仍然会保持较大规模,特别是在资金充裕的上半年,楼市很可能仍然“不差钱”。在政策环境和信贷环境方面,明年初很可能延续今年以来的宽松状况,楼市应声下跌的可能性并不大。 

继抑制投机性购房、二手房营业税优惠政策到期结束、“遏制”部分城市房价过快上涨后，房地产政策短短10日内跳出“快四”舞步。 

日前，财政部、国土部等五部委联合出台了《进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求开发商以后拿地时，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。研究人员对此表示，政策调整将会促进房地产企业并购重组，优化产业结构。 

中信建投宏观经济分析师胡艳妮在接受《证券日报》记者采访时表示，这一土地政策的出台提高了企业拿地的成本，对中小房地产企业影响比较大，因为他们自有资金较少，同时相对融资比较困难，但对大企业影响有限。不过这样能够促进房地产企业的集中，从而使房地产企业乃至整个行业的规范、健康发展。 

普华永道企业并购服务合伙人李明也表示，房地产行业的政策调整将对行业格局带来显著影响，房地产行业作为中国经济的支柱产业，同时被海外投资者看好，行业发展前景值得期待。但是，明年银行信贷的高位回落将令部分房地产企业承受资金压力，从而引发房地产行业的并购交易。

很长一段时间以来，囤地、炒地一直被指为是推高房价的主要动力。五部委此次发布的《通知》，被业内认为是遏制囤地炒地的一剂猛药。 

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，该《通知》的实质就是全国统一并普遍提高了开发商拿地的首付款，由此会对其资金链形成压力，遏制部分炒地、囤地行为。“目前全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例并无统一规定，出让土地会分别签订合同，约定首付比例和分期缴纳时间，大部分在20%-30%之间，远低于此次五部委通知的规定。”他说。 

胡艳妮认为这一政策除去能够遏制开发商囤地外，还能把房价控制在比较平稳的区间内，不至于房价快速上涨，但是地方政府的“土地财政”还是个值得深思的问题。同时今年很多企业投身房地产，都是希望能在此分得一杯羹，不仅如此，房地产开发还存在着各方利益博弈的问题。

社科院经济研究所调研员韩孟在接受《证券日报》记者采访时，也提到了“土地财政”的问题。他表示，土地是紧缺资源，这一政策的出台初衷是好的，至于成效，还要看以后一系列配套措施的出台，还有它们的执行情况。不过这一政策的出台应该可以控制房价的“暴涨”，但是房价的下跌空间很小，只能说，能将房价较长期的稳定在一个区间内。 

根据中国指数研究院的统计数据，可以看出土地出让对地方财政的重要作用，截止今年11月23日，全国70个城市土地出让金收入同比增加超过100%。排在前20名的城市土地出让金总额高达6210亿元，同比增加108%，上海以821亿元的土地出让金收入名列全国第一，北京以639亿元位列第二。

在五部委推出《通知》前，北京市就推出“从2010年1月1日起，土地一级开发收回国有”，这一政策的推出或将解决地方政府“土地财政”的情况。 据《证券日报》

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