房产去库存，内江发力点在哪？

去年年末召开的中央经济工作会议将化解房地产库存作为2016年中国结构性改革的五大任务之一。在内江市经济面临转型升级的历史节点，如何推进供给侧改革、去库存，成为社会平稳发展的关键。

今年两会上，内江市紧跟时代步伐，在政府工作报告指出，要聚焦房地产业“去库存”， 而“去库存化”这个专业词汇到底是个什么概念？和百姓民生有何关联？部分人大代表和政协委员提出了自己的看法和建议——

◇本报记者李仁胜丁洁文/图

■去库存：转型时期必然选择

在去年年底的中央经济工作会议上，“稳定房市”重新成为中央经济工作的关键字眼，其中去库存更是成为五大任务之一，单独成段论述。在加快楼市去库存道路上，三四线城市已经开始积极行动起来，纷纷推出购房补贴以及鼓励进城农民购房的政策。

政协委员张世新比较关注国家经济和社会形势，对于国家的经济政策也很关心。谈到去库存化，他认为，这是国民经济和社会发展在转型时期的必然举措，也依赖于国家在政策上的出台和国家大力投入力量。对于内江市来说，更需要结合内江的社会经济发展形势，对国家出台的相关政策进行合理运用。

近段时间以来，许多地方围绕这一问题，在降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率、降低房地产交易环节的契税、营业税征收比例等方面动足了脑筋。张世新认为，这些政策的确取得了一定的积极结果，除此之外，还需解决经济发展中的一些根本性矛盾，进而真正有效地解决“去库存”的难题。

另外，受到国际经济和社会发展的大环境影响，企业面临着转型升级期，房地产业也同样不例外，政府可以鼓励房企创新商业模式，更有利于去库存的速度。

■去库存：内江做得不错

说起房地产去库存，作为业内人士的政协委员余玉良认为，实际上，对于这项工作，内江市政府已经在积极开展实施了，而且做得不错。

谈到“去库存”这个概念，余玉良表示，要理解去库存，首先政府要控制土地的放量，要了解现阶段已经拍卖的土地，正在开发和未售的开发面积，即要掌握第一手数据，了解现阶段的市场库存有多少。

第二，根据内江市的经济发展水平、市场购买力等现行的销售形势去分析，正常销售能够达到多少，才能够了解有多大的库存压力，借此知道消化这些库存量所需要的时间，掌握了这些数据之后，再结合政府财政的收益是否能够达到平衡，尽量做到有序放量。

结合此前政府实施的棚改政策，余玉良认为，棚改既解决了民生大事，又起到了美化城市的作用，是一个非常好的政策措施。而棚户区改造，还能带动二手房销售，也是刺激去库存化的一个途径，内江在这方面已经比其他城市做得好多了。

余玉良分析，内江的房价市场已经属于回归理性了。将目前内江市场房价的成本拆分来看：土地价格成本需要1500元，加上建安成本、配套、环境等成本2500-2800元，成本已经到达4000元以上，而主城区的一些好楼盘，价格在4500-5000元左右，算是比较合理的。

而作为房地产开发企业，原则上都已在考虑平稳过渡，不考虑赚钱了。能够把库存走了，把资金盘活，待市场回归理性之后，大家再重新参与市场投资，重新进入一个良性市场。

余玉良建议，根据内江的实际来出台购房首付比例调整政策，在契税方面根据实际利于房地产业去库存的刺激政策，大力惠及百姓民生。

■多管齐下：消除产能过剩

“内江城区的房子需要4年时间才能卖完。”人大代表陈杰文分析当前内江房地产市场情况后，给出这样的推断。

他说：“从目前情况看，包括已建、在建和未建的项目在内，未来3年内，内江城区房地产库存量将达到700万平方米，这大概需要4年时间来消化。”

当房地产行业进入低迷发展期，如何尽量去库存，释放市场的购买力，让房地产行业回到蓬勃发展的“春天”？陈杰文指出，由于前几年开发商对于中低端市场的盲目乐观，开发修建了大量中低端住房产品，如今市场需求发生了变化，改善性住房取代刚需成为主流，不少开发商却没有及时调整产品结构，中高端产品市场没有打开，必然导致中低端产品出现产能过剩的局面。

“去年，内江中心城区房产销售面积达160万平方米，其中有30万平方米是由棚改带来的销量。由此可见，棚改对于房地产去库存化，推动作用显著。”陈杰文也指出，仅靠棚改推动去库存，作用是有限的。建议政府及时调整土地供应政策，引导开发商立足市场导向，合理规划产品结构，同时降低房地产流通环节税费，简化办事程序，降低房地产开发成本，刺激房地产销售。

他说：“作为开发商，也要适时降价让利，以价换量，回笼资金，以赢得生存的转机，并按照市场需求，推出适销对路的产品。”

■多措并举：释放市场活力

“土地供应过多，开发商蜂拥而上，供求失去平衡，自然就导致了房地产库存严重。”人大代表王政举例说，以资中县房地产市场为例，尽管连年来成交量都大幅增长，但是由于已建和在建项目过多，还是有相当大体量的房地产项目待客上门。

“中央、省制定发布购房首付优惠、税收减免等房地产刺激政策后，内江要及时跟进执行。”王政建议，内江还可以对购房者予以货币补贴，激发市民购房活力；同时在科学调研的基础上，做好土地供应统筹规划，有序供地；扩大棚户区改造范围，在各县区、乡镇推广棚改货币化安置政策，让更多群众享受棚改政策带来的实惠，在房地产行业内大力推行PPP项目，促进房地产行业健康有序发展。

“实际上，内江人对房地产的购买需求非常旺盛，购买力也很强大。但是由于政策宣传力度不够，行业信息不透明，很多人依然持币待购，期待房价有更多调整空间。”王政建议，加大房地产政策以及建造成本等宣传力度，让老百姓“看得明白、买得放心”。

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