不被认定的“定金”

吴女士找中介买房，签订诚意金合同并交了3万元“定金”。没想到苦等数月后，她不仅未能签下房屋买卖合同，就连要求中介双倍返还定金，也未得到法院支持。

为何吴女士当初与中介公司签订合同时支付的3万元不被认定为定金？本期《每周说法》，法官为你详解什么是定金——

◇陈星吉

本报记者 高波

房子没买成，

买家要求中介双倍返还“定金”

2018年1月17日，家住内江经开区的吴女士找到内江城区某房地产中介公司，求购一套住房。而中介公司正好登记有一套房屋，各方面都符合她的要求。于是，吴女士便想着把这套房屋定下来。

为此，她和中介公司约定并签订了一个诚意金合同，且交了3万元“定金”，中介公司也出具了一张载明“购房定金3万元”的收条。

合同签了，“定金”也给了，吴女士以为很快就能签订买房合同。但在随后的几个月里，吴女士多次找中介公司，对方都以各种理由让她等。其间，吴女士曾怀疑过是否因房屋无法过户造成如此局面。

直到有一天，她的一位朋友告诉她，她想买的那套房屋已经有人开始装修了。气愤的吴女士找到中介公司，这次对方给她的答复是，房子不能过户，所以达不到吴女士的购房要求。

吴女士觉得自己被欺骗了，要求中介公司给一个说法，对方提出可以在其他地方给她重新选一套房屋。吴女士表示可以接受，但前提是在同一个小区选一套，也是这个价位。但却遭到中介公司拒绝，双方最终协商无果。

无奈之下，吴女士将中介公司告上了法庭，要求中介公司双倍返还定金，即要求返还6万元。然而，更让吴女士闹心的是，一审法院判定，她所交的3万元并不是定金，因而中介公司没有双倍返还的义务。

不被法院认可的“定金”

让吴女士不明白的是，收条上明明写的是购房定金，为何法院就不认定为定金了呢？

不服一审判决的吴女士上诉至内江市中级人民法院，2018年10月19日，内江市中级人民法院公开开庭审理了此案。

二审庭审中，吴女士的代理律师重申了自己的诉讼主张及事实理由。但被上诉人代理律师坚持认为这3万元并不是购房定金，只是购房意向保证金，并且这笔钱只是中介公司暂时保管，待房屋买受人与出卖人达成售卖合同后，中介公司再把这3万元钱作为购房款的一部分移交给房屋出卖人，这笔钱只具有预付购房款的属性。

在法庭辩论阶段，当事双方围绕被上诉人中介公司是否应当向上诉人吴女士返还6万元款项展开了辩论。

吴女士代理律师提出，根据有利于被提供正式合同一方的原则，应该认定为购房定金，收条的后行为已经覆盖了诚意金合同书的前行为，对3万元的款项进行了进一步确定。无论被上诉人是售房方、出卖人，还是代理出卖人，是出卖人当然应该双倍返还，如果是代理他人，又得不到他人的追认，也应当由被上诉人承担双倍返还定金的义务。

休庭后，双方在法庭的组织下也未能达成调解。合议庭结合庭审查明的事实和当事双方的意见进行了综合评议并决定当庭宣判。

二审法院认为，双方当事人签订的《诚意金合同书》符合居间合同的法律特征，中介公司是居间人，吴女士是委托人。根据案涉《诚意金合同书》约定的内容，“签订本合同当日，甲方（即吴女士）应向乙方（即中介公司）支付购房意向保证金30000元。在房屋买卖合同签订后，意向保证金转为购房款。本合同签订后，甲方放弃购房，意向保证金转为委托费，乙方不予退还。”双方在合同中约定的“意向保证金”明显为双方为履行居间合同所进行的金钱保证，保证金虽具有类似定金一样的担保作用，但其又不同于定金，不具有双倍返还的功能。

同时，在本案中，吴女士与房屋出售人尚未签订房屋买卖合同，房屋出售人亦未委托中介公司收取购房定金，这是中介公司单方要求吴女士交纳的。根据定金合同的性质，在主合同尚未成立并生效的情况下，定金合同作为从合同也不具有法律效力。所以吴女士要求双倍返还定金的要求缺乏法律依据。

综上所述，二审法院认为，吴女士的诉讼请求部分成立。为此，二审法院依照《中华人民共和国担保法》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定判决：解除吴女士与内江某房地产经纪有限公司于2018年1月17日签订的《诚意金合同书》；房地产经纪有限公司于判决生效之日起10日内退还吴女士支付的购房款30000元并支付资金利息；驳回吴女士的其他诉讼请求。

法官点评：

什么是定金？

审理此案后，内江市中级人民法院审判长周利芬表示，房屋买受人如果去中介买房，一定要搞清楚所签订的合同是什么合同，如果是和中介公司签订一个居间合同，双方约定的就是一个佣金，即使要交保证金，那也只能是不超过这个佣金的范围来给付保证金。

而如果要给付购房定金，一定是与房屋的出卖人已经达成了一个房屋买卖合同，然后双方不能及时结清，比如说要分期付款，要办理产权过户手续，余款给付等等，在这种情况下，签订了正式房屋买卖合同之后，再把定金给付房屋产权人（出售方），而不应当给付中介公司，如果要给中介公司，则必须要看这个中介公司是不是已经得到了房屋出售人的授权。如果中介公司是代房主收取的定金，最终的定金返还责任或者其他责任都应该由房主来承担，而不是中介公司来承担。

同时，法官还提醒市民，根据公平原则，法律明确规定了定金的上限，不能超过合同总标的的20%。

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