去年南宁市商住用地成交量约3582亩，同比下降四成多 预计今年二季度土拍市场将回暖

2021年楼市盘点之土拍篇

南国早报记者徐庆成

2021年12月29日，原定于12月31日挂牌出让的GC2021-087地块因故终止出让。至此，2021年南宁土拍落下帷幕。从上半年较火，到下半年遇冷，复盘2021年南宁市土拍市场，可谓是“冰火”两重天。根据南宁市自然资源局官网发布信息显示，去年，南宁商住用地成交面积约3582亩，与年初计划的5500亩相比，成交占比约65%，同比下降四成多。

1土地成交面积不足年度计划七成

回顾2021年的南宁土拍市场，上半年还比较火，房企拿地积极性较高，甚至不少板块出现了新的地价记录。然而下半年土拍却骤然降温，底价成交、流拍、终止出让等情况一波接一波，2021年对比2020年的土地成交总面积和金额，大大缩减。

按照《南宁市本级2021年度国有建设用地供应计划》，南宁2021年经营性用地计划供应共11320亩。其中，普通商品住宅用地5500亩。

根据南宁市自然资源局官网公布的信息，2021年南宁全年土地成交面积达7540.809亩，完成计划的67%。其中，商住用地成交面积约3582.6亩，同比下降43.4%，成交金额约289亿元，同比下降约44.5%，不论是成交面积还是金额降幅均超过4成。

对比前两年，2020年，南宁商住用地总计成交6140亩，吸金约518亿元。2019年，南宁商住用地累计成交4599亩，成交金约434亿元。2021年南宁土拍，成交创近几年最低。

从区域表现来看，去年良庆区出让8幅商住地，成交面积约1031.25亩，占比44.17%，位列各城区之首。青秀区次之，商住地成交约562亩，约占15.68%；江南区商住地成交面积约525亩，占比约14.76%；西乡塘区商住地成交约362.428亩，占比约10.3%；兴宁区商住地成交面积约300亩，占比8.55%；邕宁区商住地成交约233.17亩，占比约6.5%。

2市场降温底价成交居多

纵观2021年，南宁土地市场迎来剧变：底价成交居多，溢价率下滑，流拍率提升。呈现三个阶段：1～6月份火热期，成交超5023亩地（含商住和非商住），占比全年成交67%，多个区域地价更新；7～9月份理性期，南宁土地市场降温，成交的地块表现为底价成交、无溢价；10～12月份，冰冻期，挂牌上架的地块屡屡被叫停。

受“房住不炒”“三道红线”等国家政策的影响，去年很多房企资金收紧，地块延期或流拍或终止出让成为常态。据南宁市自然资源局统计，2021年终止成交和流挂的宗地数达27块。其中，流挂地块6宗，分别位于邕宁、兴宁、良庆区。终止出让地块21宗，六大城区（不含武鸣区）均有涉及。

记者注意到，有的地块二度上挂调低价格、减轻捆绑条件后仍遭遇流拍、终止出让。如兴宁区汽车城北路69亩地块曾于8月流拍，12月上挂起始单价由原来的508万元/亩调低至487万元/亩，不再要求配建小学；青秀区三岸板块84亩地块，原计划10月22日出让，截牌时间一延再延并做了调整，结果都没等来房企举牌。

3国企表现相对活跃

2021年楼市政策调控接连出台，给房企融资渠道念起了“紧箍咒”。回顾全国多个试点城市供地“两集中”，两三轮下来，同样也是先热后冷。在融资“三道红线”+银行贷款“两道红线”的政策叠加下，房企一边降负债，一边忙融资。土拍市场遇冷时候，旅发、建发、北投等国企“挺身而出”托底。

记者采访发现，2021年以来，南宁楼市整体趋于低迷，房企拍地热度明显下降。不过，在整体降温的情况下，国企表现却十分活跃。上半年成交的地块中，有10幅是地方国企或央企竞得。对此，有业内人士表示，当大部分民营企业受限于“三道红线”等政策时，国企的优势更加凸显。

4市场回暖需要时间

虽然去年12月份最后一宗土地终止出让，但从当月的出让情况看，相比去年的8～11月，12月顺利出让了4幅地块，土拍市场似乎有回暖的苗头。2022年南宁土拍市场会怎么走？是继续冷下去，还是会逐渐回温？

对此，资深业内人士分析，2022年，楼市将面临新的挑战与机遇。去年10月份，在银保监会“保障好刚需群体信贷需求”的影响下，多家银行贷款额度开始松动。去年12月15日，央行降准+降息再次传来利好。可见，从去年第四季度开始，房地产金融环境已经有所宽松。不过，“房住不炒”的政策基调没有变，基于目前的大环境，2022年第一季度南宁土拍市场回暖迹象不会太明显，需要等一段时间。预计到第二季度以后，整个市场将会慢慢好起来。

2021年南宁市各城区（不含武鸣区）

商住土地出让面积

良庆区44.17%

成交面积约1031.25亩

青秀区15.68%

成交面积约562亩

江南区14.76%

成交面积约525亩

西乡塘区10.3%

成交面积约362.428亩

兴宁区8.55%

成交面积约300亩

邕宁区6.5%

成交面积约233.17亩

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