“5·26”南宁楼市新政解读

南宁出台调控新政，究竟限制了哪些方面？又有何新意？居周刊采访南宁市住房保障和房产管理局以及业内人士，对南宁楼市新政进行深度解读。

1 加大住宅土地供应，房价地价“双限”

政策威力：★★★★☆

政策：2017年南宁市（不含武鸣区）住宅用地供应量不少于4400亩。土地“招拍挂”灵活采用“限房价、限地价”、“限地价、竞房价”、“限房价、限地价、竞产权移交房”等竞价方式。

解读：南宁市国土资源局指出，去年以来，南宁土地出让溢价率上涨明显，高地价在某种程度上加大房价上涨压力。2017年，南宁市（不含武鸣区）住宅用地将供应4400亩，比2016年实际成交量3162亩增加超1200亩；另一方面，用多种竞价方式，严控房价、地价，减轻房价上涨压力。

广西嘉和集团营销公司总经理助理兼推广总监陈飞认为，目前南宁市场仍供不应求，新政将加大住宅用地供应量，保证供需稳定；且用多种竞价方式严控“面粉”价格，一定程度上能缓解南宁房价上行压力。

12 二套房首付提至四成，三套房停贷

政策威力：★★★☆☆

政策：认房认贷。居民家庭在南宁市区已拥有1套住房的，2套房首付提至四成，暂停发放第3套及以上住房商业贷款。

解读：广西辉煌房地产咨询服务有限公司常务副总经理蔡思荣分析，此举旨在打击投机炒房行为，主要影响部分有2套房购买意向、但资金储备不足的改需购房者和投机客，对资金雄厚的购房者影响不大，且没有伤害刚需购房者的合理需求，整体力度相对温和。

对于3套房如何认定，是以合同签订时间，还是以契税缴纳时间或房产证办理时间为准，南宁市住房局市场科相关负责人表示，接下来会有具体政策跟进。此外，记者向驻邕12家银行了解到，目前银行已执行差别化信贷政策。

3 精装价不得超过3000元/㎡

政策威力：★★★☆☆

政策：商品住房精装价格不得超过3000元/平方米。精装房应在施工图设计文件中明确全装修标准和价格，并交予审查机构审查。

解读：近段时间以来，南宁楼市毛改精乱象丛生，如无限拔高精装标准，动辄每平方米五六千元。出台该政策旨在规范房企的装修房销售，打击部分房企通过毛坯房改装修房大幅涨价，抑制房价非理性快涨，引导市场理性发展。

“有关部门会设置装修标准，按照等级确定价格。” 南宁市住房局市场科相关负责人表示，与之前房企自行定价的情况不同，新政出台后，装修价格要由部门进行评审。

广东奥园商业地产集团南宁片区总经理王珊红认为，未来精装房是大势所趋，而3000元/平方米的标准可以满足刚需的装修需求，房企应把精装做到实处。

4 三套及以上住房拿证2年内不得转让

政策威力：★★★☆☆

政策：购房人在南宁市（不含武鸣区）购买第三套及以上住房的须取得不动产权证书满两年后方可转让。

解读：该政策主要是配合信贷政策在“买卖”两端均进行限制，抑制投资客户的炒房行为。与其他城市相比，南宁的限售政策比较宽松，看似对市场影响不大，但是与限贷结合，会在炒房过程中的“买卖”两端均进行抑制，更大程度抑制住宅投资客户的炒房行为。蔡思荣也认为，此举与房产税有异曲同工之妙，旨在增加购房者对于购买第三套及以上住房在持有环节的成本，打击市场上的投机炒房行为。

5 捂盘或被转现房销售

政策威力：★★★☆☆

政策：商品住房项目达到预售条件应在30日内向市住房局申请商品房预售许可。房企捂盘惜售且拒不整改的，不再受理该项目预售许可申请，剩余房源转入现房销售。

解读：部分开发商通过捂盘惜售哄抬价格，扰乱市场，此举正是要打击这一行为。合富辉煌（中国）广西分公司副总经理陈亚春分析，新政对不积极申请预售许可的房企起到督促作用，令其尽快申请预售许可，加快住宅供应。若开发商执意捂盘惜售，这批房源就只能等到成为现房销售，开发商部分资金就会被套。

南宁市住房局市场科负责人表示，南宁将加强土地供应，不会出现“买不到房”的情况，购房者无需恐慌。此外，购房者可登陆住房局的房地产系统平台查看楼盘销售情况，如果发现捂盘惜售行为，可向有关部门举报。

6 监管车库车位价格

政策威力：★★★☆☆

政策：加强对商品住房和车库车位价格的监管，指导房地产开发企业合理定价。

解读：近段时间，开发商为了变相涨价，“天价”车位频频出现。新政在价格监管上更加细化，把车位价格也纳入监管，旨在打击部分房企通过住宅捆绑车位销售，抬高价格这一不规范市场行为，有利于控制“天价”车位的出现。陈亚春分析，加上限房价、限地价等方式出让土地，装修费用、车位价格都受到限制，房价过快上涨趋势接下来有望得到遏制。

7 不得另收团购费、会员费等

政策威力：★★☆☆☆

政策：房企和销售代理机构（包括电商）销售商品房时，除经备案的商品房预售价格外，不得向购房人另行收取咨询费、代理费、团购费、会员费等任何费用。

解读：此举不仅是对于房企销售行为的规范，也是对于销售代理机构销售行为的规范，整治咨询费、代理费、团购费、会员费等收费乱象。不过，蔡思荣表达了不同的观点。他认为，目前南宁房地产市场，大部分销售代理机构的销售行为都较为规范；另一方面，销售代理机构服务房企商品房销售，是合法的行为，理应获取一定报酬，不过应出台相关规定进行合理规范，避免“一刀切”地限制。

8 规范商品房合同注销备案管理

政策威力：★★☆☆☆

政策：注销合同备案所涉及的房源应在市住房局政务网公示30天，公示期内不得重新销售。公示期满后对外销售的，重新销售的价格不得高于上次合同备案价格。

解读：购房过程中，购房者往往处于弱势一方，有时还得吃“哑巴亏”。蔡思荣认为，该规定主要是为了打击部分房企在注销新建商品住房买卖合同备案时侵害购房者合法权益的霸王条款以及“一房多售”、伺机通过新建商品住房重新销售提高售价的不规范的行为。

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