换“管家”一波三折 法律空白亟需填补

换管家的烦心事⑤

南国早报记者黄乒宾李俭芹陆旺

南宁多个小区在更换物管问题上遇到重重阻碍，究竟是哪里出了问题？物业公司更替如何做到平稳过渡？行业协会、主管部门及法律界人士均认为，及早化解矛盾、依法严格监管是关键，为此亟需建立畅通的沟通机制，并填补法律空白。

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“请神容易送神难”，为何成常态？

新老物管更替困难，原因何在？广西房地产业协会物业管理专业委员会秘书长黄韬参与了新《广西物业管理条例》的修订工作。新条例鼓励尊重大多数业主意见，在更换物管的过程中，需要面积和户数双超2/3业主参与表决，就是希望业主做出的决定是绝大多数业主的意愿。

黄韬说，在参与修订工作期间，小区更换物管时出现的交接难题曾成为重点议题，他分析了几点原因：一是有些物业公司在撤离之前，倾力投入，撤出就意味着投资成本难回，损失惨重；二是有些企业管理的项目本身就不多，如果撤离，就意味着企业失去了它赖以生存的“阵地”，企业将难以运转，因此不愿放手；三是有些物业服务公司作为开发商下属企业，开发商不允许其丢项目；四是有些业委会的操作，在细节上存在瑕疵，造成物业公司不服气；五是小区还有很多业主拖欠物业服务费，企业担心撤离后，这些服务费就很难收回。例如，在玫瑰园小区交接过程中，出现了部分材料拒不移交的情况，多部门介入也没能有效解决问题。显然，该企业没有在市场上再接项目的打算，对信用等级、企业形象等已不在意，因此，以目前的监管手段，对这样的企业难以形成威慑力。

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涉及面广，要换“管家”需充分沟通

更换物管，涉及到老物管、新物管、业主大会、业委会、社区、街道办、住建部门等，需要多方沟通、充分协商、依法行事，否则会引发各种矛盾。

南宁大沙田街道办工作人员在回应阳光新城小区更换物管一事时表示，更换物管属于业主大会会议讨论事项，由业主委员会依照业主大会的决定进行更换。阳光新城小区未能召开业主大会的原因，一是因为疫情防控需要，该小区共有将近6000户业主，特别是当时拟召开业主大会的时间正值全国疫情出现多点零星散发病例和局部集聚性疫情期间；二是业主委员会对业主大会召开流程不熟悉，没有按照相关规定公示相关材料；三是业主委员会部分委员有违规行为，不宜作为召集人召开业主大会。

街道办工作人员称，阳光新城小区业主委员会拟被解散是由城区住建局下发的通知，据了解是因为业主委员会对全体业主发布了不当的公告，呼吁业主拒缴物业费，而且拒不整改。

该小区一业主认为，之所以出现这样的情况，有几方面的原因：一是业主和物业的沟通不顺畅，双方都没有按物业管理条例走流程，揪着对方的尾巴不放，导致局面僵持；二是街道办和住建局等部门的作用还没有充分发挥出来；三是物管的管理服务不透明，很多事项该公示的没公示，也不配合业委会的工作。

小区业委会在致业主的公开信中也指出，由于一些委员缺乏业委会工作经验，跟行政主管部门沟通的方式存在一定欠缺，有不尽人意的地方。

该小区一位从事物业管理的工作人员认为，业主、业委会和物管之间，建立良好的沟通渠道，或能事半功倍。

“耗下去只会增加亏损。”有律师表示，对于一些被业主大会解聘后仍不愿撤出的物业服务企业来说，如确实存在前期投入费用过高、没有收回，或由于部分业主没有缴纳物业服务等费用，导致企业亏本经营，可在收集和固定相关证据后另案起诉。

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物管企业的主管部门无处罚权，影响效率

记者在采访中得知，对不愿撤出的公司，或者撤出不交接的，行政部门缺乏更有力的手段。

住建部门是本辖区内负责物业管理活动的指导、监督和管理的法定机关，但对于物管在新旧交替上存在的违法行为，却没有进行调查处理的法定职责。例如，对于顺瑞物业不退出华龙苑小区的问题，南国早报记者从《南宁市青秀区人民政府行政复议办公室行政复议不予受理决定书》上看到，顺瑞物业2020年11月11日向该办公室提出复议申请，请求撤回《关于已发办理华龙苑小区物业服务项目退出交接手续的函》。行政复议办认为，发函单位青秀区住建局不具备对此违法行为进行处罚的权力，故只能发函告知违法事实，劝告顺瑞物业依法依规撤出。该函不具有强制性，没能促成问题的解决。

据悉，南宁市青秀区住建局2020年12月将顺瑞物业的违法线索移交给南宁市青秀区城市管理综合行政执法队。之后，应青秀区城市管理综合行政执法队的要求，2021年3月青秀区住建局又再次补充关于顺瑞物业公司存在违规行为相关材料。

南国早报记者从南宁市青秀区城市管理综合行政执法队住建监察大队了解到，该大队接到顺瑞物业被业主大会解聘后拒绝撤出华龙苑小区的违法线索后，多次到该小区进行调查。他们了解到，顺瑞物业跟华龙苑小区的第二届业委会签订了《补充协议》，对物业服务费做了微调。因行政处罚需严格按程序进行，该大队还在积极开展调查，补充完善相关证据，暂未作出对顺瑞物业的处罚决定。

对于玫瑰园小区新老物管的交接问题，多部门经过半年协调也没能解决问题。南宁市城市管理综合行政执法局表示，对于玫瑰园物业公司退出玫瑰园小区物业管理涉嫌未移交相关材料，南宁经济技术开发区城市管理综合执法队进行执法调查，得知该物业公司只移交了部分物业资料。城管执法部门已发出整改通知，公司承诺将配合新物业公司去相关部门查档复制图纸。

有法律界人士认为，主管物业的住建部门不具有处罚权，对于物业活动中的违法行为，需移交具有处罚权的城管部门处理，这对行政机关调查处理的效率或有影响。

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破解老大难问题，

法律空白需填补

广西桂新律师事务所的律师李见国分析，不论是根据新实施的民法典，还是以前的物权法，以及《物业管理条例》的相关规定，选聘物业服务企业，是业主享有对物业小区进行共同管理的权利，选聘物业服务企业应当召开业主大会投票决定，若物业企业未经业主大会投票决定进驻物业管理区域，且经有关部门查证属实仍不撤离，涉嫌违反国家法律、法规的有关规定。

如果原物业服务企业仍坚持拒不撤离物业管理区域，或将面临较重行政处罚的风险。《南宁市物业管理条例》第68条规定：物业服务企业有下列情形之一，由市房产行政主管部门责令改正，可以并处一万元以下五万元以下罚款，并提请原发证机关降低其资质等级或吊销企业资质证书：（一）未经业主大会选聘，擅自进驻物业管理区域；（二）物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业，原物业服务企业拒不退出物业管理区域的。

但是，处罚仅仅是惩戒，要避免类似情况发生，仍需政府房地产行政主管部门、街道办、社区积极协调，房地产行政主管部门还应加大日常监管和这一方面的法律法规宣传，尤其要加大执法力度。

小区换物管难的问题已存在很久，其根源在于物业法规对于新旧物业公司交接的程序、时间等细节均没有具体规定，对于不交接的责任也没有详细规定。要想及早化解矛盾，依法严格监管是关键，因此，我国目前关于物业服务企业的立法亟需完善。

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