无物业小区如何提升管理水平？政协委员建议明确各方职责，调动居民积极性，实行“一小区一治理方案”

■本报记者廖欣 凌剑伊

20个世纪90年代，南宁市进入商品房时代后，物业公司已经是很多居民小区的“标配”。但由于居民观念难以转变或小区规模小物业公司不愿接管等原因，南宁市仍有较多居民小区处于无物业管理或无人管理状态，引发一系列问题。杂物乱堆放、棚架乱搭建等现象几乎成为无物业小区的代名词。针对这一现象，南宁市无党派人士界别政协委员在此次南宁市政协十一届六次会议中，带来了关于无物业小区管理模式创新的建议，希望能通过多方努力，引导无物业小区管理有效开展。

现状调查无物业小区“先天不足”带来管理难题

政协委员到住建部门、街道办事处、社区及居民小区等进行走访调研了解到，目前全市居民小区约有4500个，其中有物业小区1570个，无物业小区约3000个，占60%以上，涉及住户约18万户60多万人。无物业小区中，约有60%属单位自管，由原单位或小区自管组织提供门卫、保洁等一定的服务，余下的40%大约1200个属纯无物业小区，大部分依赖所属社区直接提供基本的保洁等服务。

南宁市大部分无物业小区建于20世纪70年代末至90年代初，因年代久远，普遍存在公用设施管网老化，路灯不亮，下水道、化粪池经常堵塞，道路破损等问题。无物业小区的“先天不足”，让小区管理成为物业公司进驻管理的一大难题。然而，要解决这部分无物业老旧小区的管理问题需要大量的资金，投资风险大、资金缺口和服务成本问题让专业物业公司望而却步。

记者走访了解到，无物业小区大多为职工宿舍或老旧小区，居民观念没有随着经济社会发展转变，习惯了依赖原单位或政府包揽服务，对现代物业管理缺乏认同感。“有的居民认为只要不掏钱，怎么管理都无所谓。”据南宁市住建局物业管理科相关负责人介绍，无物业老旧小区的部分居民有偿服务消费意识淡薄，总是寄希望于政府的大包大揽，不愿承担相关的小区改造费用和改造后的管理服务费。由于业主掏钱热情不高或承担不起，造成房屋公共部位和小区设施年久失修、道路坑洼不平、卫生和治安环境差，整治改造资金缺口大。

探因分析多元社会主体参与管理的积极性未能调动

对此，有委员认为，目前，企事业单位、社会组织和公众等多方面的力量未调动起来参与无物业小区的管理、治理。有的单位不愿意管理职工宿舍小区，认为应该进行社会化管理，在未完善物业管理情况下便置之不理；有的单位仅仅简单收水电或基本保洁，管理标准不高，存在杂物乱堆、车辆乱停、小广告乱张贴等乱象，与城市管理和群众期盼有较大差距。

在居民层面，业主自管组织缺位，小区住户间矛盾的利益表达、利益协调、利益保护机制不够顺畅。大多数小区中未建立业主民主自治组织，自下而上的层级链缺了业主自管自治这一环，小区居民因停车、杂物乱堆、垃圾乱扔等引发的矛盾，通常通过市长热线、网络渠道投诉或向社区反映等途径进行表达，诉求、矛盾等均由属地街道办和社区居委会协调处理。

委员提议政协委员开出“药方”治“顽疾”

无物业小区该如何走出困境？南宁市无党派人士界别政协委员建议，要加强政府主导作用，明确无物业小区的管理职能部门，并由主管的职能部门牵头相关单位，制定政府以奖代补支持无物业小区的管理办法。例如，以小区户数、规模大小、物业费用缴纳情况、小区自管组织工作和居民参与积极性作为考量指标，根据星级评定等方法给予财政补贴，用于进一步提升小区基础设施建设和环境整治。同时，以社区为主体，针对各个无物业小区的特点，实行“一小区一治理方案”，明确环境整治、专项整治、配套设施整治、综合执法和转入物业管理或成立自管小组等治理内容，分轻重缓急，逐步推进，加大无物业小区管理工作力度。

在委员们看来，要加强南宁市无物业小区管理，从根本上来说，还是要调动发挥无物业管理小区居民的积极性和作用，得到居民的积极配合。可以依托街道、社区党群服务中心，建设好社区社会治理的基础平台，构建社区微治理模式，更好地组织动员企事业单位、社会组织、人民群众参与无物业小区管理，搭建起多元治理主体参与、不同主体之间协商合作的工作平台。

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