楼市“三分化”见证住宅配套的变迁升级

超大阳台 健身房 儿童学堂 业主食堂

住宅产品配套变迁之现象篇

记者杨双竹/文邹财麟/图

过去，在高端改善产品中才有独立配置的书房，在大多数刚需产品中，几乎不会把书房作为独立功能，仅作为兼具功能，因为户型面积不允许。疫情之前，多数人从未想过在家里设置居家办公区，更没有适合视频会议的环境。有的人是在床上使用电脑处理文件，有的人在沙发上、餐桌上办公，非常不便。

如今，不仅是书房，连卫生间的数量也成为改善需求的升级必备项，双卫几乎已经取代单卫成为标配。如果户型面积再大一些，甚至可以要求更多便利的功能配套。

产品力之争，已然成为2021年南宁楼市的开局大戏。

1市场分化：板块发展差距正在加大

日前，在中国建博会房地产高峰论坛上，房地产专家顾云昌指出，2020年，受疫情影响，在全世界经济体大多数负增长的情况下，中国的房地产仍然保持正增长，这说明老百姓对“住”的重视程度很高，房地产业也满足了百姓的需求。

著名经济学家叶檀分析，从城市层面说，一二线城市持续走高，三四线城市虽然跟着水涨船高，但交易并没有跟上一二线城市的节拍。市场分化体现在城市发展的能级上，小城市只能“抱大腿”，谋求大城市的经济外溢。南宁作为北部湾城市群的中心城市，未来必将引领整个地区的经济发展，人口的持续增长，将带来购买力的提升，还会继续加大人们对住房的需求。

从南宁市各城区的发展来看，在“城市向东，重点向南”的大战略下，青秀区与五象新区成为炙手可热的板块。接下来，西乡塘区、江南区等板块需要在城市更新领域加大马力，拉升板块的区域价值。

2产品分化：比比谁更创新更“出众”

经历了2020年的楼市低迷期，许多房企一夜彻悟：再用原来的老套路做产品卖房子已经“不好使”了，一场疫情潜移默化地影响了人们生活方式和居住形态的改变。人居需求或许跟之前有些许差异，但往往很有可能会直接改变购房者的置业决策。因此2021年开始，面市新盘纷纷另辟蹊径，涌现出各类颠覆性的产品。

例如绿地朗峯别出心裁的“星球移民计划”，以超乎想象的“宽度”重新定义未来人居，现在产品信息尚未公布，但已吸引了数千人的关注。还有千呼万唤将出来的中铁·西派御江，产品的研发设计已大大超出常规的住宅产品。如建面约288平方米的户型竟设计成三房，号称南宁4万+的顶豪产品，卫生间甚至比一般家庭的卧室还大。美的·悦江府将推出的自带错落花园露台的户型，为业主提供了超大尺度的家庭互动区，将空间美学与智慧家居相结合。

还有上周开盘的中海半山壹号，其“中海半山小院”非常受客户欢迎，全新升级的产品，能做到户户带院子，赠送率很高。对于这样的产品，中海首开价格180万~260万元/套，对比全南宁的洋房，颇具“杀伤力”。

3需求分化：小众需求也迎来窗口期

进入3月以来，陆续传来多个新盘即将入市的消息，如大唐院子的宋韵合院、“超宽想象”的绿地朗峯、一户一泳池的中铁·西派御江、超大景观视野的中海半山壹号……南宁楼市新近推出的新品中，曾经的“奢侈”的配套正在逐渐成为高端住宅产品的“标配”。

“我们的产品面向的群体，是已经拥有至少一套以上房源的人，他们对生活有更高追求，需要以旧换新，或是直接置换更宜居、更理想住宅的一群人。”一名楼盘营销负责人直言。记者在走访中发现，刚需产品虽然仍是市场主流，但越往高需求阶段，楼市的细分市场发展越明显，不同产品、不同的配套都折射出需求上的分化。

除了住房内的配置，新建小区的大商业配套、底商配套、园林休闲区、恒温泳池、婴幼儿看护区、儿童活动区及老年人运动区等功能分区也越来越丰富、明晰。越来越多的人居功能成为了住房产品“标配”，一方面说明楼市已进入市场细分、人群细分和需求细分的时代；另一方面也显示出大众对创新人居产品与体验抱以极大期待。

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