竞拍有技巧 业内人士支招

法拍房那些事儿提醒篇

南国早报记者莫国献

一纸法拍公告看似简单，但如果不认真阅读，可能会带来巨大损失。如何顺利竞拍法拍房，避免陷入各种套路？资深买家为你支招。

过户税费谁承担

拍卖公告都会明确房子过户税费的承担主体，但不同法院的规定不同。“大部分公告都会标注，房子过户的税费按照法律规定执行。”竞拍经验丰富的方先生说，这句话意味着，竞买人承担买房的契税，被执行人承担个人所得税、增值税等。也有些法院在公告中明确，这些税均由买受人承担。

此外，拍卖公告大都标注“房屋办理产权变更登记和移交使用过程中应缴、补缴、欠缴的款项，包括拖欠的物业、水电等所有费用由买受人承担。”方先生说，这主要是针对税以外的其他款项，其中可能包括经济适用房上市所需补缴的土地出让金、公摊面积房款等。

简单地说，房子过户的税可能是买受人全部承担，也可能是买卖双方各自承担。但除了税之外的其他费用，按照惯例都由买受人承担。

房屋欠费也是不小负担

在一般人看来，相比法拍房过户的税费，物业费、水电费都是小数，可以忽略不计，其实不然。

资深买家冯先生说，有些交房多年的毛坯房，由于长期拖欠物业费，这笔费用可能高达数万元。此外，有些住宅性质的房子用作商业用途，其产生的水电费也可能很高。两年前，南宁一套起拍价仅33.2万元的法拍房，拖欠的水电费加滞纳金竟高达16.5万元。他称，负责拍卖这套房子的法院比较负责，把这一情况披露出来，而实际上很多法院的拍卖公告是不披露房屋水电费和物业费的欠费情况的。因此，这些信息都需要竞买人提前摸清。

谨防“抬价的托”

与线下拍卖不同，如今的法拍房都是线上进行，竞买人之间并不了解对手是谁，这就对竞拍技巧提出更高要求。

资深买家覃先生介绍，普通人每次出价都会按照法院设定的单次加价幅度出价。通常一两百万元以内的房子，每次加价幅度在2000元至5000元之间。但是，在竞价过程中，有时会遇到一些不按套路出牌的对手，一次加价几万元甚至一二十万元。他提醒说，对方极有可能是被执行人的亲友，往往通过几次出价就把房价抬高一二十万元，之后就不再出价。“遇到这样的人就得好好掂量，千万不能‘杀红眼’。”

此外，出价时千万要确认自己给出的价格，不要因手滑多加一个“0”，导致房价“十倍递增”，这样的案例曾在北京出现过。去年5月，一名竞买人手抖，将一套竞价至1600多万元的房子一下拉升至1.6亿元。更奇葩的是，后续还有3名竞买人轮番出价20多次，最终让房子在1.7亿元时落槌。而在南宁本地，在网络拍卖汽车时也曾出现类似操作，导致一辆二手宾利的竞拍价最终在1400多万元的价格落槌。

南宁江南区人民法院执行局副局长黄文民称，“手滑”“手抖”多加一个“0”，是不能成为悔拍理由的，这种情况下保证金也不能退。他提醒竞买人，在竞拍过程中要时刻保持清醒，切勿被他人“带偏”。

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