“5”字头住五象，总价40万买两房？醒醒吧！你买到的可能是“毒苹果”！

良庆综合农贸市场实景 沙盘图

记者_居周刊新闻调查组

细心的市民可能发现，在一些楼盘营销中心附近、在菜市场旁，总能碰见一群人。

他们三五成群，每当有车辆减速驶或靠边停车，便有三四个不同项目的销售人员一拥而上，向车上乘客推介项目。

“5字头入住五象核心区”、“南湖景观物业单价6100元/平方米”“安吉地铁口物业4800元/平方米”……这些房产销售人员兜售的项目，除了地段好、配套优之外，最大的优势就是价格低。

近日，居周刊官方微信“南宁楼市头条”就接到读者爆料，称五象新区五象大道旁有个项目，近邕江、邻地铁，价格却只要“5”字头，很是心动。

这样的项目能否出手？是否存在风险？居周刊记者展开调查。

诱惑

总价40万买五象一套两房

8月14日，记者从商务区出发，沿着青环路，途经良庆大桥，15分钟左右便到达位于延庆路与五象大道交会处的项目——良庆农贸综合市场。由于是非周末时间，项目招商中心略显冷清，只看到零星一两组客户咨询。

从区位上看，项目位置确实不错。通过百度地图测距，项目与邕江直线距离不到600米，距在建地铁4号线良庆圩站约500米。周边有天誉花园、盛邦珑悦、龙光·玖誉湖等项目。

该项目占地约27亩，由3栋分别为15层、5层、26层的综合楼组成。宣传资料介绍，项目将打造成集海鲜批发、肉类蔬菜、品牌餐饮、KTV会所、超市、高星级酒店、娱乐休闲等业态为一体的综合性商业中心。

除此之外，项目还有48~90平方米的公寓在售。置业顾问介绍，由于价格低，项目销售情况非常好，目前仅剩下个别楼层少部分房源在售。

了解记者需求后，置业顾问推荐了72.99平方米的两房公寓，单价5800元/平方米。当前有9.8折优惠，折后单价5684元/平方米，总价约41万元。

不过，项目不能贷款，首期须交总房款60%，待封顶后再付30%，剩余10%房款在交房时支付。置业顾问还承诺，房子为70年产权。

现象

南宁这样的低价房还真不少

事实上，南宁类似这样的项目有不少。

居周刊不完全统计，整个南宁可能不下50个。主要分布在江南沙井、西乡塘相思湖和安吉、五象龙岗等区域。

而且随着南宁商品住宅价格不断高企，此类项目的价格也水涨船高。前两年还是以“3”、“4”字头为主，如今也多在“5”“6”字头了。不过即使如此，其销售热度依然不减。

市民梁女士近期就以4000元/平方米的价格，在龙岗某项目买了一套小公寓，作为投资用途。

梁女士表示，目前龙岗的房价基本上在1.1万~1.3万元/平方米，买住宅用于投资杠杆太高，不太现实。买套小户型公寓刚刚好，不管是用于出租，还是短期投资都不错。

同时，销售人员承诺，购房5年后就可办理个人不动产权证。

不过令人疑惑的是，在签约时，梁女士与开发商签的是一份合作建房协议。

调查

购房者买到的是小产权房

目前，南宁商品住宅均价逼近1.2万元/平方米，五象各盘更是南宁高房价的代表，良庆农贸综合市场为何如此“物美价廉”？

置业顾问对此也不避讳，称项目是三产房，只有集体产权，拿不到不动产权登记部门颁发的不动产权证书。

记者为此致电南宁市房屋产权交易中心，工作人员表示，房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件。具体来说就是“五证”要齐全。

“五证”指的是：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》。

工作人员进一步表示，这类项目是建设在农民集体土地上，未缴纳土地出让金等费用，因此没有国家颁发的《国有土地使用证》，自然也拿不到《商品房销售（预售）许可证》，更拿不到不动产权登记部门颁发的不动产权证书，这就是所谓的小产权房。

市场上类似的项目一般有“四证”：《集体土地使用证》、《土地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建设工程施工许可证》。

不过记者调查发现，良庆农贸综合市场只有《建设工程规划许可证》“一证”。

提醒

风险极大建议千万别买

广西思贝律师事务所满文勇律师表示，根据国务院发布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的第二条第二款：“农村的住宅不得向城镇居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地上建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”所以，小产权房从建设到销售环节，都是不合法的。

购买在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，无法得到对产权进行的拆迁补偿。

海南三亚就发生过“政府猛砸小产权房”的案例。2013年7月，三亚市综合行政执法局、凤凰镇政府组织开展打击违法建筑“铁锤行动”，将违建楼拆除。彼时，开发商所有资金已投入项目建设，上百位购房者一夜之间每人损失几十万元。

另外，小产权房开发建设的监管同样存在缺位。开发过程中，大量的资金没有政府和银行监管，主要依靠开发商自律，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。而且小产权房入住后房屋售后保修等难以保证，物业管理也容易出现问题。

如果购房者不小心已经购买了小产权房，该如何挽回损失？满文勇律师建议，已购买小产权房的购房者，应首先与开发商协商退房退款。如协商不成，可向相关部门投诉。

延伸阅读

南宁重拳整治小产权房

从2015年开始，南宁开展了一轮整治小产权房的行动。当时，各个纸媒、房地产网站都接到了协查通报，文件中涉及到21个小产权房项目，其中科信时代广场、嘉信时代广场、和德新天地、星艺荟广场等价格在“3”字头楼盘被点名下架房源。

今年上半年，政府通报的此类项目也不在少数。

3月25日，高新区通报了包括瀚天新城、可利国际在内的十个违建的三产项目。无独有偶，4月12日，兴宁区住建局也公告了区域内军拥佳境项目属于违规建筑，后续有关部门将调查处理，并提醒广大市民谨慎购买。6月10日，邕宁区通报了15个违规建设、销售的三产项目，并提醒市民慎重购买、投资三产项目。

南宁对于打击三产项目违规建设、销售的态度，始终是认真而严厉的。购房者千万要擦亮眼睛，不要竹篮打水一场空。

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