房源多在二房东手中 利润惊人 风险却留给了租客和房东

在大唐盛世小区，一套房被分隔成5个房间用于出租。

关注群租分租房乱象·调查篇

南国早报记者周如雨刘冬莲文/图

目前，南宁市很多房屋出租给二房东后，纷纷变成群租房。那么，是什么原因导致群租房大量涌现？又是什么原因让二房东在市面上不断吸纳房源？近日，南国早报记者通过调查，试图揭开这个行业的冰山一角。

现象

房客不乏职场新人

“最后就剩这一个带阳台的单间，900元/月，押一付三，再不下决定，晚点可就没有了。”8月初的一天，在南宁市青秀区某小区一套商品房内，中介公司的业务员正催促顾客小刘赶紧把房子定下。小刘在现场考虑再三，最终签订一年的租赁合同。这套房子有140平方米，原设计为4房，现在被重新分割为6房。

小刘刚大学毕业，即将在东盟商务区一家企业上行政班。为兼顾居住环境、靠近单位、价格适中等条件，她将租房范围圈定在凤岭、埌东一带。然而，她了解一番后发现，公寓或者一房一厅的价格平均在2000元以上，远超她的承受能力。

“一个月收入不到3000元，公司周围就数这里的价格便宜，只能将就住了。”小刘说，她租下的单间约20平方米，是房东将客厅一分为二改造成的。不过，麻雀虽小五脏俱全，单间里有独立卫生间、厨房等设施，俨然一套“迷你版”的单身公寓。

白领职员小蔡已在航洋国际城工作了几年，也是该群租房的主顾，她每月要交租金1400元。小蔡说，虽然自己收入不算高，按理说应该选择更便宜的地方，如每月几百元的城中村自建房，但她总觉得不能委屈了自己，宁愿当一名“月光族”，也要把生活质量提上去，“毕竟商品房小区环境好、管理好，相对舒适”。

记者走访发现，像小刘这样刚毕业的大学生，或者像小蔡这样在公司附近居住的白领，是群租房的主要客户。有中介人员分析，随着生活水平提高，很多人不愿租住城中村自建房，他们对拥有独立空间、统一装修的单间配套青睐有加，并且更倾向于交通便利、环境较好的现代化封闭小区。

调查

二房东并不少见

记者调查发现，绝大多数群租房都掌握在二房东手里。

8月9日下午，一名二房东开着奥迪Q5，带领记者来到凤岭名园小区一群租房处。在群租房门口，她从背包里掏出一串钥匙，有二三十枚，并按照钥匙上的对应编号开锁。然而，她连续试了几枚钥匙，均无法打开房门。她有些尴尬地说，由于手上房源太多，有时候分不清钥匙能开哪个锁，“目前手上这串钥匙，只是其中一小部分”。

这名二房东透露，她从2013年开始在南宁经营群租房业务，目前掌握的房源多以租赁为主。以凤岭名园小区这套改装为4房的群租房为例，当初她从业主手上以毛坯房形式租赁，合约为5年，合约期内房屋使用权归她，“毛坯房经合理分割原有空间及简单装修后，就可以对外租赁”。

8月10日下午，在大唐盛世小区一套分隔为5个房间的群租房里，利江公寓一名业务员刚完成一单租赁业务，一间由客厅一分为二的房间，以每月800元的价格租给了两名刚毕业的女孩。这名业务员告诉记者，利江公寓由广西新利江信息科技有限公司全面运营管理，主要经营租赁业务，目前在南宁市范围内，该公司掌握着两三百套房源，而且还在不断寻找新房源。

而利江公寓微信公众号相关信息介绍，利江公寓是分散式长租公寓产品，在南宁、柳州、长沙三地运营，目前已经托管经营600多套房子，超过3500间。

据了解，在南宁市场上，还有不少公司经营类似业务。

揭秘利润到底几何

据利江公寓业务员介绍，他们承租的方式主要有两种，分别是毛坯房出租与装修后出租。以上述大唐世家小区的群租房为例，业主的房屋原为毛坯房，他们只能按市场价每月1500元至1700元承租。假若业主选择按照利江公寓提供的设计图纸装修，然后再出租，承租金额可以提高至每月3000元，且租金以每年100元递增，“这名业主选择装修后出租，装修费大约花了8万元”。

记者根据这套群租房算了一笔账，假如利江公寓以毛坯房形式承租，租金按每月1600元计算，而且行规是每年有一个月空置期，6年的租金总支出约10万元；而以装修后形式承租，6年总支出约16万元。

目前，这套群租房的5个房间中，4个房间能租到每月800元，另一个房间拥有两个小房间，能租到每月1200元，按照每年11个月满租情况计算，利江公寓6年收入超过29万元。这意味着，以毛坯形式承租，利江公寓有望在两年时间里回本，6年时间赚19万元，即每年赚约3万元；而以装修形式承租，3.3年能收回成本，6年时间可赚13万元，即每年赚约2万元。

“只要控制足够多的房源，二房东每年赚取的利润相当可观。”一名业内人士直言，目前不少二房东正忙着搜罗、吸纳各类待出租房源，而部分业主为了省心及获得不菲租金，也愿意将空置的房子租给二房东。

风险有业主进退两难

业主把房子租给二房东，赚取的租金比普通出租要高。南宁市鲤湾路1号小区一名业主称，该小区有业主与中介公司签订10年的租赁合同，一套3室2厅的毛坯房，租金为每月4000多元，而且每年还有一定程度涨幅。而租房软件显示，该小区装修好的3室2厅房源，租金多为每月3000元至3500元。

但是，高收益与风险并存。“没想到把房子租给二房东后，现在面临巨大损失。”南宁市怡和信苑小区业主A女士说，她的房子交房时为毛坯房，因为空置不用便租给广西新利江信息科技有限公司。根据双方协议，房子按照该公司的设计方案分隔、装修，6.5万元装修费用由A女士支付。在合同约定的6年里，第一年她能获得每月3000元的租金，往后每年每月增加100元。

近段时间，由于该租赁模式受到其他业主反对，单位要求职工将房子恢复原状，否则将予以相应处理措施。当A女士想终止合同时却发现，她面临一大笔损失。根据合同条款，她若中途撕毁合约，需赔偿中介违约金6.48万元，另外投入的6.5万元装修款也打了水漂，两项合计12.98万元。目前，该小区已有多名业主要与上述公司终止合同，面对这笔违约费用，A女士进退两难。

并非业主主动违约才得不偿失，房屋租赁公司“爆雷”也会使业主陷入两难境地。

前段时间，外地就发生过类似事件。如南京乐伽商业管理有限公司发布官方公告称，因无力履行合同、没有经营收入，无法偿还客户欠款。这意味着，业主会损失几个月的房租，而租客除损失半年至一年的房租外，还要面临被业主驱赶的困境。

一业内人士称，长租公寓行业利用资金沉淀进行自身发展是一个老问题。公寓品牌收钱是年付、半年付，给业主是季付，然后利用这个时间差形成的资金沉淀去拿房，越滚越大。这种模式下，若房不好租了，资金链就很容易断掉，租客和业主都会面临很大风险。

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