首套房银行贷款利率上浮？目前，南宁首套房贷利率大部分执行基准上浮20%~25%

近期，南宁不少购房者在热议“首套房银行贷款利率上浮”一事。那么，南宁首套房银行贷款利率情况如何？对购房者的购房行为是否有影响？

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南宁首套房贷利率大部分执行基准上浮20%~25%

据融360大数据研究院监测数据显示：2019年5月，全国首套房贷款平均利率为5.42%，较4月下降6BP；二套房贷款平均利率为5.74%，环比下降8BP。目前均为2018年以来最低水平。5月有27家银行首套房贷款利率上涨，较4月增加了15家，下降的银行数减少至108家。从数据来看，贷款利率上涨，在全国范围内较普遍。

据融360大数据研究院研究员李万赋分析，整体来看，目前房贷利率上调主要集中在部分较为热门的二线城市。根据国家统计局发布的大中城市住宅价格指数变化情况，近期多个房价涨幅较大的城市被住建部预警。因此，多个城市根据自身楼市的具体情况，在房贷利率调整或限购政策等方面出台指导措施，保证当地房地产市场的平稳态势。这种变化情况也符合国家“房住不炒”的整体基调和“因城施策”的分类指导体系。预计未来，部分过热的二线城市会跟进上调房贷利率，一线城市的楼市情况目前仍然比较平稳。

近期，南宁的一些银行首套房银行贷款利率略有调整。目前，南宁首套房贷利率大部分执行基准上浮20%~25%，也就是5.88%~6.125%；二套房贷利率普遍执行基准上浮25%~30%，也就是6.125%~6.37%。针对购房者的情况，具体以银行公布实施的为准。银行利率会因时间、受理地、申请人资信状况等有所不同。

“利率上浮对楼市的影响，主要表现在投资者这一块。投资者会考虑成本问题，利率上浮会影响他们的投资成本，他们会将利率上浮产生的利息计算到投资回报里面。但是，我认为其影响的比例还是比较小的。”克而瑞广西区域测评与研究中心总监梁宁宁表示。

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业内认为南宁的利率上浮不会直接影响购房行为

那么，贷款利率上浮，对南宁的购房者有什么影响？

“此前南宁楼市的毛坯房贷款利率普遍在基准上浮20%左右的比例，精装房已经达到基准上浮40%左右的比例。对于购房者来说，无论利率下调还是上浮，买得起的人还会买，买不起的人还是买不起。因此，整体影响不大。”梁宁宁认为，利率上浮对楼市有一定影响，但是影响不大。

“从目前我们接触的购房者来看，他们对于利率上涨的反应不大。对于刚需客户而言，无论利率下调还是上涨，他们都是要买房的。对于一些投资客户而言，也顾不得这些，尤其是在五象新区这种置业热点区域，他们更看重的还是项目的前景。”合富辉煌(中国)广西分公司副总经理陈亚春表示。

广西中原房地产有限公司副总经理陈继峰认为，利率上浮不会对南宁购房者的购房行为有太大影响：“购房者买房的积极性，决定于楼盘的销售价格、产品户型、地段配套等因素，而银行利率不会是他们购房行为的决策性因素。”

南宁的购房者，更多地关注项目本身。如中国铁建·凤岭国际城、光明城市、五象·澜庭府、中南·紫云集等多个性价比较高的项目，受到的关注度就比较高，购房者买房积极性很高。

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在南宁一次性付款的购房者比例正在逐渐增加

业界认为，从政策层面来看，首付款比例的高低、限购、限贷等措施，对购房者的购房行为产生比较大的影响。

南宁润东万源投资咨询有限公司董事、总经理夏光文表示，一些项目一次性付款购房的比例较高，就不太会受到房贷利率的影响，“主要还是看客户资金准备实际情况”。

近年来，南宁楼市中一次性付款的购房者比例正在逐渐增加。据了解，目前五象新区、青秀区不少楼盘购房者大部分是一次性付款客户，而江南区、兴宁区、西乡塘区等区域的购房者依然是以按揭贷款客户为主。如青秀区凤岭南滨江板块的中国铁建·凤岭国际城首期开盘当天，很多想在青秀区安家落户的高端客户、实力客户纷纷出手，一次性付款认购的业主数量就占了大部分。而在五象新区，一次性付款客户比例高的楼盘比比皆是。

那么，下半年南宁楼市将会是什么情况？

根据克而瑞广西区域的数据监控，2019年1—6月，南宁市商品住宅（含普通住宅、别墅）与同期相比，整体呈现供应量缩减、成交量微升，成交价有所波动；供不应求，供应缺口达66万㎡。从大数来看，上半年商品住宅供应面积428.01万㎡，同比下降8.47%；成交面积494.06万㎡，同比上升6.24%；成交均价11308元/㎡，同比增长12.40%。下半年供不应求的情况将有所缓解，缺口空间将缩小。随着上半年竞得地块的陆续入市，预计下半年新增楼盘数量将达30余个。（陈碧莹）

房贷小常识

●问：基准利率调整，会影响已放款的利率吗？

答：会影响利率，但不会影响利率折扣。利率调整后，一般从次年的1月开始执行。新利率的计算方式为：新的基准利率×批贷时的利率折扣。

●问：商业利率上浮，会影响已放款的利率吗？

答：不会。商业银行调整利率上浮情况，不会对已放款的房贷利率有影响。若商业银行调整贷款利率时，购房者在申请商业贷款途中，还未放款，需要咨询银行的工作人员确定是否会影响正在申请的贷款利率。

●问：等额本息、等额本金，要怎么选？

答：等额本息，意思就是每月还款的金额（本金+利息）是一样的。等额本息就是每个月还贷金额相同，目前银行常用的还款方式就是这样的。

等额本金，意思就是每个月还的本金是固定的，但利息不固定，所以每个月的还款额（本金+利息）就不固定。等额本金就是第一个月还贷金额最高，之后逐月递减。

以等额本金方式还款前期还款压力相对较大，以等额本息方式还款前期还款压力小。相同贷款金额、相同贷款年限，等额本金的总利息支出比等额本息的总利息支出少。

●问：提前还清房贷，怎样才划算？

答：如果利率上调的话，购房者就需要还更多的利息；如果利率下调的话，购房者则少还很多利息。

等额本金还款超过了还款年限三分之一的，需要还的利息已经不多了，剩下需要还的都是本金，这时候再一次性提前还款已经没有多大意义。

等额本息已经超过还款年限的50%，购房者的总利息已经还了一半，如果在这种情况下提前还款也是不划算的。（陈碧莹 整理）

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