《300户业主状告开发商逾期办证违约》后续： 开发商逾期办证违约业主同意改造需担责

南国早报南宁讯（记者王斯）因为改造飘窗、阳台等部位，南宁市明秀东路一小区遭遇办房产证卡壳，300多名业主告开发商逾期办证一案（南国早报1月14日曾报道）有了结果。南宁市兴宁区法院一审认定，开发商逾期办证违约，但逾期办证是因飘窗、阳台等部位改造所致，业主属于明知，且是改造成果的实际享有者，也需担责；开发商违约金计算时间，从开发商支付相关部门罚金后算起。4月15日下午，业主陆续领到了判决书。

2012年6月，覃某花46.6万余元在南宁市明秀东路一小区买了一套房产。购房时双方约定，开发商在交房后的730个工作日内，帮覃某办好房产证。2013年，开发商交房，可交房后却一直未能办好房产证。因协商不下，2018年3月，覃某等300多户业主将开发商告上兴宁区法院，索赔逾期办证违约金。

法院在调查后发现，开发商逾期办证是因为改变了规划，将该小区不少房屋飘窗改成落地窗，将阳台封闭改成房间，增加了建筑面积。2017年5月19日，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局（简称“兴宁区城管执法局”）对开发商的违规行为，处以1718.9万余元的罚款。开发商不服，提起行政复议，后达成《行政复议调解书》，被处以895万余元的罚款。2018年6月15日，开发商缴纳了罚款。去年7月3日，南宁市规划管理局对该小区楼盘出具了《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》。

法院认为，开发商未能办证的原因，是因飘窗、阳台、花池等部位的改造，而导致案涉房产不符合建设工程规划许可证的要求。而在收房时，覃某等业主已就该房产出具了《委托书》《承诺书》，明确这些改造的成果归业主享有，且若因改造影响所有权证办理的责任由业主承担。因此，业主对改造可能影响产权证办理的后果是属明知，又是改造成果的实际享有者，其对逾期办证的后果应依照《承诺书》的约定自担责任。即使覃某等业主认为改造是开发商对小区楼栋的统一行为，也不能否认业主对此是明知且同意的事实。

法院还认为，虽然业主对逾期办证承担一定责任，但开发商也不能无限期延后办证时间。开发商在《行政复议调解书》所确定的行政处罚履行期限届满后，若仍未能为业主办理房产证，则属于违约。由于双方未对违约金进行约定，法院酌定按照年利率的6%的标准计算。

由此，法院一审判定，开发商在该判决生效60日内，为覃某等业主办理房产的所有权证书；开发商在该判决生效10日内向业主支付逾期办证违约金，违约金按照业主交房款为基数，按年利率6%计算，从2018年6月24日起至交付房产证止。

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