五象南6盘争霸4大指标比拼，谁最牛？

■易居企业集团·克而瑞 分析师 梁宁宁

距离刚刚刷新土拍纪录的龙光地块仅约3公里

距离二手房房价为2万元/平方米的华润二十四城约1公里

品牌开发商齐聚土地供应热点板块……

五象南板块，必将是楼市又一个崛起新秀。

目前，主力在售项目有万科星都荟、龙光·玖珑郡、彰泰郡、荣和五象学府、建工城、印象·愉景湾6大楼盘。买房，无非是看品牌、地段、产品和价格，比 拼这几个核心指标，各大楼盘各有优势。那么，要出手五象南，购房者该如何选择？分析师就这几个要素对楼盘进行测评分析。

品牌力

全国大牌vs本土牛人vs国企大咖

从五象南这几个楼盘的品牌实力来看，“咖位”都较高，既有全国型品牌房企，有本土数一数二的实力品牌，还有实力雄厚的本土国企，各具优势。

从业绩表现看，龙光·玖珑郡的开发商——龙光地产无疑是近几年的“猛将”，拿地量大、项目数量多，业绩表现突出。CRIC数据统计数据显示，2018年，龙光以89.87亿元、82.44万平方米的成绩，权益销售金额和面积均获第一。此外，龙光也是3月29日五象湖“双料地王”的得主、目前五象新区土储货值第一的房企。

社区服务及配套营造上，万科作为全国级大牌房企极具优势，近几年，万科往“城乡建设与生活服务商”转型，实现多业态多元化发展。截至目前，万科在南宁建设6所梅沙幼儿园、2所梅沙营地；运营及筹备4个万科里；已获取5个物流项目。而万科星都荟是万科产城融合的代表项目，在社区整体配套营造上会加分。

另外两家较突出的是本土实力国企——彰泰集团和荣和集团。彰泰作为2018年广西销量第一的本土品牌，在布局实力上表现优越。目前，彰泰在南宁尚未有已交付的项目，但在桂林等城市已交付的项目中，彰泰楼盘以品质感和物业服务著称。

另一家本土房企，是大家都比较熟悉的荣和集团。作为深耕广西26载的企业，荣和连续6年载誉中国地产百强，累积服务30万业主人群，以“每15个南宁人中就有1位荣和业主”的忠诚力领誉业界。企业在园林打造和户型方面加分。

大盘建工城开发企业，大都投资，母公司为建工集团。尽管企业知名度稍显低调，但作为国企，建工集团也是土储大户，开发面积超800万平方米。

在开发品牌方面比较特别的是印象·愉景湾，该盘由合景泰富、大唐、龙光、阳光城4大房企联合打造。其中，大唐负责工程建设，阳光城负责产品打造，合景泰富负责操盘，龙光服务拥有国家一级资质物业负责物业。四家品牌房企合作，相互分担开发成本和控制相应风险，同时房企间优势互补，更好挖掘五象南置业潜在客户。

这一轮的比拼中，除建工城外，其他几家都在南宁形成了多盘布局的阵势，而每一家房企都有自己的优缺点，购房者可按需选择。

地段力

具有地铁学区优势，但目前成熟度不足

目前，不少人对五象南最大的抗性在于其地段略偏远。但过了五象湖，沿平乐大道继续向南大约2公里，即可抵达五象南板块几大项目。从位置上看，几大楼盘分布于平乐大道沿线。目前，该大道已建好平宋立交桥、平歌立交桥、平秋立交桥，业主出行便利。这一板块内还有玉象路，未来将连接良玉大道、平乐大道，更多交通路网加持。

从位置对比来看，万科星都荟、龙光·玖珑郡、彰泰郡、荣和五象学府、建工城基本都在平乐大道沿线，目前的到达性较好。印象·愉景湾周边路网还在建设中,但未来平花谷路、振邦路修通，项目抵达五象湖板块约5分钟车程。

地铁方面，规划的地铁3号线沿线经过该板块，计划年中通车，但延长线具体动工时间待定。其中，龙光·玖珑郡、彰泰郡、荣和五象学府、建工城距离地铁3号线延长线保税区北站(规划)地铁口仅一路之隔。印象·愉景湾则是处于规划中的地铁3号线延长线的保税中心站至保税中心南站区间。

总体来看，目前整个板块的楼盘大多配套还处于规划或在建阶段，对购房者而言，购买后都需要等至少两年时间。不过，从长远规划看，这些楼盘或是地铁口物业、公园物业、学区物业，整体规划都不错，区域升值潜力比较大。

产品力

万科、建工城大盘优势，户型龙光、荣和较佳

从各个项目的规划情况来看，体量最大的要数建工城和万科星都荟。其中，建工城总占地面积1200亩，仅小学就规划有两所，是当之无愧的“大城”。万科项目的占地面积也达231亩，且处产业园规划项目，自身配套梅沙幼儿园。

从容积率方面，表现最为突出的当属龙光·玖珑郡，项目容积率仅为2.5，是整个片区内容积率最低的楼盘，相比之下，其他楼盘的容积率在3.5~4之间。

户型方面，片区楼盘大多定位“小而美”，目前主打户型80~110平方米左右，最小的是龙光·玖珑郡70平方米的户型，总价较低，门槛也相对较低，对于投资者或者刚需者来说，置业压力可减小。

在赠送面积上较有优势的是荣和和彰泰，如荣和项目所推出户型赠送面积11~20平方米，高赠送也带来项目在尺度上的优势。同样的80多平方米户型，彰泰86平方米户型开间3.6米，印象·愉景湾93平方米开间3.4米，万科92平方米户型开间3.5米，而荣和五象学府83平方米则做到3.9米开间。

价格力

整体门槛较低， “8”“9”字头出没

从价格方面来看，目前五象湖板块楼盘普遍1.3万~1.5万元/平方米的价格区间，紧靠五象湖的五象南板块楼盘具有价差优势。精装楼盘最低仅“9”字头，当前价格最高的楼盘均价1.2万元/平方米。

其中，龙光·玖珑郡、印象·愉景湾、建工城都是首开的新盘，按照楼盘普遍采取“低开高走”的价格策略。其中，印象·愉景湾打出首期“9”字头，首付“5万元起”的价格。从项目即将推出的产品来看，户型为83~108平方米的三至四房，面积不大，预估总价75万~100万元，按照当前市场情况评估，门槛较低，加上项目处于规划的地铁站口的优势，值得投资客或刚需者重点关注。

龙光·玖珑郡除首开优势，户型为70~118平方米二至四房，其中最小面积仅为70平方米，按照现在均价1万~1.1万元/平方米来计算，首付最低在17万元左右，投资门槛低，同样推荐投资客或刚需者重点关注。

万科大盘万科星都荟，上期开盘均价1.1万元/平方米，新品价格可参考。而大盘建工城，首期即将开盘，但目前毛坯或是精装销售未定，如毛坯销售，则价格预估会是“8”字头。已经多次开盘的荣和五象学府、彰泰郡，目前均价突破1.2万元/平方米。

整体来看，五象南楼盘的置业门槛相对较低，对于投资客或者手头资金实力不足的刚需者，可重点考虑。

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