房贷利率下调、成交量拉升，房价又要开始涨了？

文 | 徐秋雨 初彦墨 董寒阳

编辑 | 陈臣

2019年第一季度，多地最严楼市调控政策都出现“松动"，加上近期局部楼市呈现回暖态势，有观点认为全国楼市又将迎来一波上涨。这是真的吗？

回暖主要表现在哪些方面？

融360数据显示，35城房贷利率从2017年下半年开始快速上涨。2018年10月，房贷利率达到峰值，首套房和二套房利率分别为5.71%和6.07%。随后，房贷利率开始下跌，2019年2月已分别跌至5.63%和5.99%。

分城市来看，多数一二线城市的房贷利率都有所下调。一线城市中，深圳首套房利率降幅最大，环比下降0.11个百分点；二线城市中，南京、南宁降幅最大，分别环比下降0.2、0.12个百分点。

易居研究院数据显示，2019年2月，全国100城的新建商品住宅成交面积同比增速由负转正，其中，一线城市的成交量回暖要更早一步，在2018年12月就显著拉升。

截至发稿，3月份100城的成交量数据尚未统计完毕，但就已出炉的13个城市的的数据来看，北京、西安、惠州、东莞、厦门、合肥、肇庆等地的成交量增速都超过100%。

但这次回暖并不“彻底"

土地方面，2019年第一季度，土地市场总体处于下行状态，供求两端同比缩水，各项指标同比增速均为负。

单看3月的情况，土地推出面积环比、同比降幅扩大，整体成交量同比减少逾三成。

虽然土地成交楼面均价及溢价率有从低位回升的趋势，但部分地区流拍现象仍然明显。

中指研究院数据显示，2018年流拍地块宗数占总推出宗数的10.1%，为2010年以来的最高值。2019年前2月流拍宗数占比仍处高位。

中指研究院数据显示，2019年3月，100城房价同比增速仍然处于回落趋势中，环比增速虽然略微扩大0.14个百分点，但还处于近年较低水平。

虽然房贷利率从2018年底就开始从高位回落，但目前还未对房贷发放额起到明显的刺激作用。中国人民银行数据显示，2019年2月，全国住户部门贷款减少706亿元，同比下降125.7%。

房价会大涨吗？

3月25日，人民日报发表题为《“一城一策"不等于放松调控 “房住不炒"定位没变》的文章，指出今年以来楼市仍以“稳"为主基调，一城一策、因城施策将是未来调控主要方式，但“房住不炒"定位不变，稳地价、稳房价、稳预期，防止楼市大起大落仍将是各地的主要调控目标。

中指研究院在3月发布的《中国房地产政策专题报告》中指出，目前部分地区的部分自住型购房者在市场调整到一定程度、 政策进行了结构性优化、企业进行了适度让利和采取减轻购房者负担的策略后，确实在一定程度上缓解了购房压力，局部市场微幅回升也是正常合理的现象。

但目前的局部市场变化受节后效应、供给端影响成分更多，受需求端变化影响较少。因此，局部难向整体扩散，可持续性也仅存在部分前期调整较充分的区域。

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