如何管好小区 还需各方思量

说说小区管理那些事·探讨篇

南国早报记者李俭芹周如雨

业主对物业公司不满意，将其炒掉是解决问题的灵丹妙药吗？有些业主从不参与小区公共事务管理，如何唤醒他们的积极性？随着业主的监督意识越来越强，物业公司该如何应对？类似问题在小区管理中已无法忽视，来听听专家的建议。

1炒掉物业公司有用吗

问题：

在本报发起的调查问卷中，七成受访者表示想过更换物业公司（详见本报3月26日4版报道）。然而，一言不合就炒掉物业公司的做法，能解决问题吗？在记者采访中，就有市民说：“我们小区换了几家物业公司，越换越差。”

南宁裕丰英伦小区业委会主任杨建华说，在城市里奋斗，买一套房不容易，所以他特别珍惜自己的生活。该小区位置好、绿化好，又是学区房，他希望小区的管理越来越好，可以一直住到老，便发起筹备了业委会。近年来，该小区业主普遍反映物业公司的服务不到位，他曾向业界一些口碑好的公司咨询，但得到的答复是，如果按照该小区现行的物业收费标准，对方接手的话会亏本。最近，杨建华打算举行业主大会，让业主投票表决，是涨物业费换一家物业公司，还是保持现状。

记者从南宁房管部门获悉，商品房自管小区出现的矛盾也非常多。相关负责人说，在小区管理中，物业公司对于设施的维护比较专业，会遵守职能部门的监管要求，专业岗位会持证上岗，但自管团队很难做到这些。

仙葫某自管小区负责人称，他之前在物业公司工作，后来物业公司撤出，他接手管理小区。由于他对具体事务比较熟悉，且有管理经验，才能够维持下去，“即使如此，我们也会遇到一些棘手问题，比如遇到不交物业费的业主，因为自管小组不是法人组织，很难通过司法途径维权”。

建议

广西民族大学法学院副教授蒋鸣湄认为，很多业主不满意物业服务时，只想到换掉物管，但接下来怎么走，却没有提前设计。无论换物管还是改为自管，首先要算一笔经济账，比如管理成本、公共收益、物业费收缴率等，并据此作出客观判断，“既想质优又要价廉是很难兼顾的，作出任何决定，都必须有所取舍”。

蒋鸣湄提醒，对于想自管的小区，每一名业主都应当意识到尝试这种模式的风险。

2如何唤醒“睡眠业主”

问题：

网友“优质小组”是青秀区某小区的业主。她说，由于平时上班较忙，她跟邻居都比较陌生，自己不仅不愿意参加小区平时举办的活动，在业主群里也是处于“潜水”状态，从不对小区的公共事务发表意见。用她的话来说就是，家门以外的事都跟她无关联。

去年，该小区的物业公司退出，由业委会临时管理。当时，业委会曾召开业主大会，要求居民投票决定是另聘物业公司还是自管。网友“优质小组”不想去掺和这件事，就没有投票。然而，在投票中，两个方案都没有“双过半”（既投票人数及居住面积），导致该小区一直处于临时自管状态。

后来，问题渐渐浮现。由于自管人员管理水平有限等原因，无论是车辆管理还是环境卫生，都不如之前的物业公司。“小区治安也出现隐患，有一两户人家失窃。”这名网友说，有太多业主像她一样习惯当“睡眠业主”，小区的现状他们有一定责任。

在记者走访中，物业公司和监管部门都认为，不少小区的业主都处于“睡眠状态”。

建议

如何唤醒这些业主？蒋鸣湄说，不少公共事务都是由少数人推进，其他大多数人都是搭便车，“目前，针对这部分人的调动机制还不太有效。就算政府部门推出电子投票平台，也只能方便那些本来就有意愿参与的人，对‘睡眠业主’的作用不大。除非到了危急关头，比如小区环境已经让人无法容忍，这部分人才会站出来”。

目前，南宁成立业委会的小区占比不高。蒋鸣湄说，在小区建设中，业委会的作用不可忽视，也能让更多的松散业主找到组织，建议相关部门为成立业委会创造便利，并加大扶持力度。

3别忽视业主的知情权

问题：

一市民称，他所在的小区是一个老旧小区，共有40栋楼，每栋楼有3个单元，每个月的物业服务收费标准是1.2元/平方米。另外，小区的篮球场每周向外出租两天，还有停车费等其他收入。身为业主，他希望能够了解具体情况，但物业公司要么不公布，要么公布的账目不让业主核实。

记者走访发现，越来越多的业主希望介入和监督小区管理，他们对小区的各项收支有强烈的知情需求。

建议

对此，蒋鸣湄说，物业管理的形势也在不断发展，早些年物业侧重管理，现在侧重服务。不过，很多物业公司还没有做好被业主监督的准备，对于业主的介入抱着提防心态。

她认为，作为物业公司，首先要有一个共识：涉及小区的收支情况，比如成本、小区的公共收益等，应多向业主公开。在这个过程中，可以向业主要求合理的利润空间，“如果针对业主关心的问题只是回避，那么，就容易让业主更加不信任，并且产生猜忌”。

4谁来监督小区业委会

问题：

一名小区业主告诉南国早报记者，在小区业主群里，只要有人说出与业委会不同的观点就会被攻击，一些表达不同意见的业主还被“踢”出业主群，“不支持业委会的做法，似乎就像公敌一样”。为此，她希望能有一个公开的网络平台，最好由职能部门掌握，业主可以自由地提出意见。

也有市民提出，相关部门对业委会的监管力度较弱，甚至存在监管空白，“有时业委会的做法太随意，却没有谁可以纠偏或叫停”。

建议

针对有业主希望行政部门介入小区服务和管理，蒋鸣湄认为应该从两个方面来分析。首先，从外地的做法来看，职能部门可以为业主提供公共的服务平台。比如，深圳就有供小区业主使用的电子投票平台，既方便业主投票表达意见，也方便物业公司在网上公布账目。这样一来，一些过去很难解决的问题靠技术化解了。

不过，行政干预可能引起另外的问题，需要进一步探讨。比如，小区为业主的“私人领地”，公权力介入是否合适？再比如，小区的公共开支，原则上应当由业主大会表决，或者通过规约、业主大会授权等方式执行，但公权力介入后，相当于私人口袋里的钱由公权力来决定怎么花，业主会不会有不同看法？另外，此举还会带来行政负担，纳税人要为此埋单。

网友声音

●网友“过气小仙女”：业委会成立并不意味着一定要更换物业公司。业委会应作为业主的代表去监督物业公司履行合同职责，不到万不得已不换物业公司，因为物业公司大多数都一样，下一家未必比原来的好。如果成立业委会是出于更换物业公司这个目的的话，我宁愿小区维持现状。

●网友“靓号售”：炒物管、账目不清以及业委会难选等，这些老难题可以用新技术解决。现在是网络时代，有关部门可以开发出一个官方论坛，业主实名认证加入，用户名可匿名投票选业委会、物业公司，并让物业公司公布公共收支等。这样能让业主高效参与，并减少干扰和阻力。

●广西东博律师事务所律师李德明：物业公司和业主的关系好比“婆媳”，既密不可分，又矛盾重重。若想和谐共处，除了要有一个管理能力强的物业公司，物业公司和业主双方还需互相理解。同时，双方是一种契约关系，通过协议或合同约定双方的责任义务。在遇到问题时，双方可以在协议的基础上进行简单调整，这样才能良性发展。

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