公共收益如何花，业委会成员能否领报酬，物业公司包治百病吗 小区烦心事 专家这样看

说说小区管理那些事·释疑篇

南国早报记者李俭芹周如雨

本报推出“说说小区管理那些事”系列报道后，两天时间里，已有上百名市民加入微信群参与话题讨论。其中，小区公共收益不透明、业委会成员该不该拿工资补贴、物业公司的服务是否质价相符等问题备受关注。市民的质疑是否合理？从业人员如何看待这些问题？来听听相关部门和专家的分析。

焦点1小区的公共收益去哪了

问题：

小区的公共收益是横在物业公司、业委会和业主之间的一道坎。记者走访时了解到，多数业主觉得物业公司占用了小区的公共收益，他们希望成立业委会把这些钱要回来。也有业主表示，只要物业公司服务质量高，自己宁愿放弃追究这个问题。

另外，公共收益收回来后该怎么管，也让不少人感到困惑。某小区一名业主说，该小区成立业委会后，要回公共收益100万元，但后来又引发新的问题。据他介绍，小区的大门门禁、道闸装好了拆、拆了又装，反复折腾了几次，至今还没有启用。另外，业委会决定安装电动汽车充电桩，但没有公示，也未征询利害关系人，就匆忙开工，结果被几名业主叫停，业主认为存在消防隐患。“据说那笔公共收益已经花完了。”他认为，如果业委会做出失败的决策，最终还是业主埋单。

“物业公司乱来有部门管，业委会乱来谁来管？”这个话题在微信群里引发热议。

点评

相关部门负责人说，业委会作为业主大会的执行人，只能按照业主大会的表决来执行。因此，从原则上来说，要花费公共收益，必须由业主大会进行表决后才能执行。

不过，由于对业委会的监管存在法律空白，业委会在任期内出现的决策失误以及造成的经济损失，往往很难追究责任。业委会任期届满后，如果业主对公共收益开支有疑义，只能通过民事起诉维权，但维权难度较大。

另外，南宁也有不少物业公司被质疑侵占公共收益。对此，业主要尽可能收集证据，也可以通过民事起诉追责。物业公司作为一个法人组织，是可以承担民事和刑事责任的。

焦点2业委会成员能否领报酬

问题：

目前，南宁市几家自管小区均由业委会统一管理，他们通过聘请保安、清洁工来维持小区的日常运行。在日常管理中，业委会成员付出不少时间成本，有的成员会从小区收益中领取薪水或工作津贴。这样做是否合理？

记者了解到，目前，自管小区的业委会成员领取的报酬不等。有的小区业委会主任每月领取1290元，副主任为1240元，委员1140元；有的领取的报酬较少，业委会主任每月600元，委员为400元，因为拿钱不多，招来的是非也少；而有的业委会成员为了自证清白，宁愿自掏腰包为大家办事。

一临时自管小区的业委会成员告诉记者，该小区的业委会成员并非退休在家无所事事，都有自己的工作，都肩负养家糊口的责任，他们在日常管理中付出了相应的劳动，按说应该领取相应的报酬。但在实际操作中，一旦业委会成员领取报酬，就会遭到部分业主质疑，认为他们动机不纯，“但是一直义务劳动，也不是长久之计”。

点评

广西民族大学法学院副教授蒋鸣湄说，业委会成员能否在自管过程中领取相应报酬，需要该小区业主通过业主大会表决。

“相应的法律法规并没有明确指出，自管小区的业委会成员不能领取相应报酬。从‘法不禁止即可为’的角度来看，他们有领取报酬的权利。”蒋鸣湄解释说，能否领取与领取多少，都需要经过业主大会全体表决，通过业主公约等形式确定下来。

蒋鸣湄认为，在自管过程中，若业委会成员没有获得相应报酬，那么这种模式就很难持续下去。

焦点3物业服务是否质价相符

问题：

南宁市望园路安宇花园小区一女业主称，她家楼上的业主擅自在公用楼梯间安装了大门，如果楼下的业主去楼顶晒被子，需要叫楼上业主开门，“一旦遇到刮风下雨，如果楼上业主不在家，其他业主的被子就没办法收回来”。她曾多次向小区管理人员反映，但问题一直都没有解决。另外，她发现每次投诉，接待她的都是同一人，“想找另一个人投诉都没有办法”。

记者注意到，这名女业主家的房子面积是184平方米，3个月的物业服务费只有166元。从收费情况来看，应该只包含最基础的服务。

在记者走访中，像这名女业主一样，不少业主对小区物管提供的服务不满意。对此，一家服务南宁多个小区的物业服务企业的负责人说，物业服务成本跟小区规模、人员配置、设施设备情况、绿化面积、出入口数量等多种因素挂勾，“每个小区在管理成本上都有差别，尤其是一些设施设备因质量和老化等原因故障很多，维修量很大，业主没有参与其中，是很难体会的”。另外，小区聘请的保安、保洁人员成本差异也很大，有些小区为了控制成本，只聘请老人，“遇到紧急事件，保安自己都跑不动，如何能更好地保护业主？”

该负责人称，那些肯花钱请年轻保安的物业公司，成本必然提高，以此类推，小区的物业费就水涨船高。

点评

相关部门负责人称，物业服务作为一个无形的产品，不能像有形的产品一样容易看出价值，而且它不是一次性服务，每天都发生变化。同时，物业服务的提供者是一群人，是一种合力展示出来的效果，就像很多个齿轮同时运转，如果某一处出现问题，也会影响整体效果。另外，评价物业服务的也是一群人，不同个体会有不同看法。因此，监管部门还没能制定出一个行之有效的标准来。

焦点4物业公司包治百病吗

问题：

“家里灯坏了，叫物业公司帮修，拖了好几天，服务真是差。”某小区业主张先生这样评价小区的物业服务。

某小区业主陈女士发现自家楼顶有水珠，怀疑是楼上业主家漏水，便要求物业公司协调楼上邻居维修，但楼上邻居根本不理睬物业公司。对此，陈女士认为物业公司服务不到位。

市民周先生也有类似感慨。有一次，他家的房门反锁，由于钥匙遗失，他想让物业公司的专业维修人员帮忙拆锁，但物业公司拒绝他的请求，理由是不属于物业公司服务范围。

那么，物业公司的服务范围到底包括哪些？一家物业公司的负责人举例说，有一天，业主说家里橱柜的水槽坏了，脱落下沉，楼长到现场查看后告诉业主，师傅来维修是需要支付费用的，但师傅上门后，提出的处理意见并不专业，比如只能将水槽顶上来，但不能保证再次下沉。因此，师傅劝业主找外面的专业人员。该负责人说，首先，物业公司提供的是公共区域的服务，业主家里是专有空间，这类服务并不包含在物业费中。另外，遇到非常专业的问题，物业公司的人员可能做不到位，为此，他们在服务中会尽量跟业主坦诚沟通，提出建议。

点评

相关部门负责人称，物业公司与业主之间是一种合同关系。很多业主认为，物业公司是业主雇来的佣人，这是一种错误的看法。至于物业服务的边界，要看业主和物业公司的合同约定。比如业主要求物业服务人员上门免费修灯、开锁、协调邻里纠纷等，如果合同中没有约定，就超出了物业公司的服务范围，“修理是人情，拒绝是本分。做了好人还被抱怨，这就是业主的不对了”。

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