小区自管 几家欢喜几家愁

实行自管8年多的南国花园商城，如今争议较多。 广西广达集团住宅小区从2017年3月开始实行自管，目前不少业主对自管表示满意。 南国早报记者 苏华摄

走访篇说说小区管理那些事

编者按

今年2月底，业内知名物业管理公司保利物业撤离南宁保利凤翔花园小区，成为南宁各小区居民热议的话题，也引发业内关注。炒掉物业以后，小区如何管理？小区业主自管效果真的好吗？业主与物业之间如何才能和谐共处？针对小区管理中的一些问题，本报今日开始推出“说说小区管理那些事”专题策划，深入走访部分小区现状，分析存在的问题，并探讨解决之道。

南国早报记者周如雨李俭芹

说起自家小区的物业管理，可能不少业主会有种种不满。对物业公司的服务不满，怎么办？一些小区在成立业委会以后选择了更换物业公司，一些小区则选择了自管。目前南宁一些小区实行自管以后，真的能解决之前存在的矛盾和问题，让业主们满意吗？本报记者对南宁多个自管小区进行了走访。

案例1

昔日认可“好模式”今日却变争议多

近期，南国花园商城成为业界热点。该小区2010年成立小区业主委员会后，前期物业服务公司撤离小区。同年，该小区成立业主股份制公司——南宁市永安物业服务有限公司（以下简称“永安物业”），实行“自管”。第一届业委会的两年任期到期后，小区没有再进行业委会选举。时隔8年后，小区部分业主通过自媒体和社交网站，诉说股份制公司“自管”的种种不是，要求再次成立业委会。

据了解，2004年，南国花园商城交付使用，一共800多户。2010年1月，小区业委会成立，并发出倡议：“业主团结起来成立自己的物业公司，一起努力管理好我们自己的家园。”当初的倡议称，“物业公司想多赚钱，业主想少付钱，两者永远都是有矛盾的，如果合二为一，矛盾就没有了”，并认为“物业服务费付给哪一家公司都是付，为什么不能我们自己办公司赚自己的钱呢？”不少业主称，当时听起来感觉确实很不错，就支持了这个做法。

成立业主股份制公司自管以后，小区真的实现了当初的愿望吗？据悉，近期，小区出现了再次成立业委会的呼声，业主的意见主要分化成两种：一些持有永安物业股份的业主支持由业主股份制公司自管，另外一些没有股份或者持有股份较少的业主，则更希望重新成立业委会，强有力地监督永安物业。

该小区部分业主称，2010年1月，业委会5名成员或者家属全部成为永安物业的股东，其中，主任家属和副主任还成为永安物业董事会成员。曾在上一届业委会担任委员的成女士认为，业委会和物业公司之间“一锅捞”，既当运动员，又当裁判员，根本没有起到监督作用。记者了解到，除此之外，还有200多名业主在多次扩股时加入到该公司。据参股的成女士证实，近年来入股的业主每年分红回报率100%。没有参股的业主认为，广大业主的公共收益被少数业主攫取和分享。

这些年来，小区经历了物业公司管理和业主股份制公司自管，哪种方式更令业主满意呢？业主的看法同样呈现出明显的分化与对立。

记者从经开区住建局了解到，南国花园商城小区目前的争议是小区业委会筹备组人员的身份。该局相关负责人称，小区业主分成了几派，其中一派认为，永安物业大股东不能担任筹备人员，另外一派则认为同为业主，筹备业委会是每个人的权利，“目前没有政策和法规限定业主作为筹备人员的身份”。他希望业主团结起来，才能顺利成立业委会。南宁市住建局相关负责人称，业委会的成员出资参与业主股份制物业公司，这种做法在南宁也是个例，还没有相应的法律来限定。但从情理上来说，该模式确实不合理，业委会作为物业管理的监督机构，如何监督自己呢？

案例2

小区自管几年业主有赞有弹

2012年，市民李女士（化名）在位于长堽路一里的橄榄宿小区购买一套商品房。当时小区物业公司收费不高，小区各方面管理得还让人基本满意，李女士住得很满意。

自从业委会成立后，李女士注意到，小区的氛围开始变得紧张起来：业委会认为小区物业公司侵占了部分广告费且想提高物业收费等，侵害了小区全体业主利益。于是业委会“踢”走了原来的物业公司，随后小区开始进入由业委会负责的“自管”模式。

“从我个人感觉而言，自管真不如物业公司管理。”李女士介绍说，她家住在7楼，有一次她在洗澡时发现，一只老鼠从厕所下水道里爬出来，吓得她赶紧裹着衣服跑出卫生间。然而，当她向自管后负责该领域的工作人员反映时，对方却认为不可能，是她在“讲假话”。

李女士说，她第一次见有老鼠从厕所下水道爬出来，这间接证明目前小区环境远不如物业公司管理时干净，而且在除四害上也不如物业公司专业、规范。为了预防老鼠再从下水道里爬到家里，现在她家的便盆每天都用木板盖住，只有用的时候才挪开，“但是上厕所时，总担心突然冒出一只老鼠来”。

该小区业主龚女士表示，小区实行自管后，她认为有一些方面比原来物业公司管理时好，比如过年时业委会会利用盈余资金买点年货分给业主。但有一些问题自管起来似乎效果不佳。

龚女士透露，从年前开始，包括她家所在的8楼及楼下两户人家均出现漏水问题，她们曾向业委会求助，希望安排工作人员上门检查，但业委会表示，该楼栋年龄已经超过保修期，要业主自己解决，他们会负责协调。于是她们几户只能不断与9楼住户沟通，但直到现在仍未查清漏水症结在哪，更别提什么时候才能解决这一问题了。她坦言，在这个问题上，业委会应该更积极主动参与解决问题，“毕竟我们交纳了物业费，应该享受这方面的服务”。

记者在走访中了解到，小区其他居民对自管的认可度较高，认为比物业公司管理时更安全。

案例3

解决难题优化配置用心管理获认可

位于南湖边上的广西广达集团住宅小区仅有两栋楼，是一个拥有将近20年楼龄的老旧小区。该小区在2017年3月之前，一直由物业公司进行管理，然而多年来物业公司在管理上难达到业主要求，导致双方摩擦不断。

“当时小区被停水，我这70岁的老头子挨骑着自行车到江边去洗衣服，这样的情况持续了10天。”小区目前自管委员会负责人蔡先生说，由于物业公司长期服务不到位，一些业主就用拒绝交纳物业费的方式进行抗议，小区一些公共设施陷入没钱维修的困境，时间一久就问题频出。2017年3月，小区出现停水问题，随后物业公司撤出小区。

蔡先生表示，为了不让小区陷入无人看管的状态，他与其他几名热心业主成了了自管委员会，对小区实行自管。他们先是解决居民关注的停车难问题，改造、利用小区内原有的小花园，将其变成生态停车场，小区停车位从30个变成45个，不仅满足了小区原有住户的停车需求，还能出租部分车位给小区以外的人；其次，他们针对原居民及租户的轿车停放、电动车充电等方面实行差异化收费，让小区原居民享受相应的福利，“利用市场调节的手段进行创收后，得到的资金可以解决物业管理费低下导致入不敷出的难题，还能利用盈余部分对小区老旧水表、老旧设施等进行改造等”。

蔡先生坦言，没有规矩不成方圆，他们自管委员会每月会公布账单明细，做到每笔账目清清楚楚，接受小区其他业主的监督，“由于管理到位，目前大家积极交纳物业费”。

记者在现场走访期间，不少业主对目前小区的管理竖起大拇指。他们认为小区自管后，小区居住环境比以前更好了，一些老旧的公共设施也得到维修、改善，“最重要的是，在物业费不涨的情况下，我们业主享受了更多的福利”。

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