开发商违约无责任，购房者违约赔5万 如此“合作” 如何体现公平

房子建好了，合同约定的户型、面积却变了。

南国早报记者李俭芹文/图

村民利用商服用地与开发商“合作建房”的形式，让不少购房者觉得，似乎找到了买便宜房的渠道。近期，一些参与“合作建房”的市民却发现，“便宜”并不好占：开发商违约，参与“合作建房”的市民很难得到赔偿；但如果是“合作建房”的市民违约，赔偿的数额却非常大。

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约定房型“失踪”开发商拒付赔偿金

2017年6月，南宁市民陆先生与广西瀚天实业开发有限公司（以下简称“瀚天公司”）签订了《瀚天财富中心合作建商服两用综合楼合同》，约定双方以“合作建房”的模式，共同开发建设位于南宁市高新区高新大道34号的集体产权商服用地，项目名称为瀚天财富中心，陆先生可分得建筑面积65.13平方米的项目19层05号房，合作建房单价为3347.15元/平方米，总价款为21.8万元。陆先生按照分期付款的方式，支付了8.3万余元首期款。房子今年建好了，但陆先生发现，该房户型与原合同中的平面图完全不同。

11月5日，陆先生带记者来到该项目19楼。记者看到，这是一栋方形楼，楼层通道呈现出“几”字形，处在通道内侧的房间采光非常差。原合同所附平面图上标注的位置已经不是05号房，且改为约100平方米的户型。现在的05号房则转移到另外一侧，且已装修入住。

陆先生拿出合同展示，其中有这样的约定：“如甲方单方面违约，解除合同的，甲方须向乙方支付双倍违约金人民币壹拾陆万元整。”他认为，在此之前，瀚天公司从未告知平面图已经调整，属于单方面的毁约行为。他发现户型不对后，开发商承诺可以更换户型，但陆先生认为，现在的05号房户型过大，而其他户型又采光太差，均不符合自己的要求。陆先生之后提出了终止合同的要求并要求违约赔偿金。11月5日，记者跟随陆先生来到瀚天公司，对方承诺30个工作日内退还本金，但对违约赔偿要求一口回绝。

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分期贷款迟到“合作者”被扣5万元

当天，市民李女士和母亲也在现场交涉。李女士的母亲王女士2017年9月份与瀚天公司签订了关于乐富公园学府A栋1503号房的《合作建商服两用综合楼合同》，约定的单价为3600元/平方米左右，房屋建筑面积约89平方米，王女士交付了13.1万元首期款。由于银行贷款未如期审批下来，王女士未能按约交款，双方商定退款。但开发商要求扣除6万余元的违约金。

在双方签订退款协议后，王女士的合同原件被开发商收回了，但李女士借了他人合同查阅后发现，合同约定“逾期超时30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的10%向甲方支付违约金”。按照该条款，王女士合作建房的总额约为30万元，李女士觉得母亲最多只应赔偿约3万元。

但经过反复交涉，瀚天公司仍决定从王女士的首付款中扣除5万元做违约赔偿，剩余的钱款承诺分两次退还。

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变相卖房合同能否要求违约责任

同是违约，为何开发商和“合作建房者”承担的违约责任却大不不同？11月5日，记者在瀚天财富中心的办公室说明采访意图，对方留下记者的联系方式，称事后回复。截至11月28日记者发稿前，虽经多次电话催促，但记者仍未收到开发商方面的回复。

对于陆先生和王女士的遭遇，本报南国法援公益律师唐建勇称，商服土地上的合作建房，是指村民和具有开发资质的主体合作，普通的市民并没有开发资质，实质上是购房者。该类房屋不允许上市交易，开发商与购房者签订的“合作建房”合同，实质是变相的房屋买卖合同，因此，开发商与购房者签订的“合作建房”合同是无效的。根据目前法院的判例，如认定双方签订的是无效合同，合同中约定的违约责任也就不存在了，那么相应的钱款和财产应当相互返还。在本案中，王女士可向法院提起诉讼，请示确认该合同无效，并要求全额返还其钱款。

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