物业管理如何向物业服务转变？市政协委员建议—— 广泛成立业委会 纳入物业服务考核

小区的物业管理和业委会的成立成为不少市民关注的焦点本报记者 段柳健 摄

在南宁不少小区，业主和物业公司之间，常常因为收费不合理、服务跟不上等问题矛盾重重，业主们有意通过筹备业主委员会实现“自己管自己”，但又有诸多阻碍。

据不完全统计，目前，南宁市有物业管理的小区共有2700多个，但成立业委会的不足20%。物业公司和业主的关系如何得到调和？物业管理如何真正向物业服务转变？在市政协十一届三次会议上，有政协委员提出了《关于物业管理向物业服务转变的建议》，建议通过广泛有效地建立业主委员会，完善相关管理办法等多种举措，真正保障业主的权益。

现状

物业收费水平与业主享受服务不对等

说起自家的小区物业管理和服务，相信不少业主都有一肚子苦水要吐。

家住凤岭北某小区的耿先生说，他现在居住的小区物业管理费为每月1.65元/平方米，但小区的物业提供的服务跟不上，业主享受的服务与交纳的物业费不对等。例如，老人散步休息椅子太少，需要增加休息椅，多次反映到物业公司却没有下文；水表有问题，反映一年多没有明确回复；外来车辆频繁停在小区出入口，影响小区居民正常出行，反映多次却没有改进。

记者了解到，很多小区物业管理问题一直存在。业主被困在电梯里，打电话给物业公司竟无人接听；未经物价局备案就擅自提高小区物业收费标准；小区停车收费高，小区管理不规范……曾有媒体就曝光过南宁市20个小区关于物业管理混乱、停车乱收费、物业水平不达标等问题。

据悉，南宁市物业管理行业从上世纪90年代中起步，虽然经过20多年的发展，目前呈现加速发展势头，但总体还处于低水平状态，存在行业效率低、风险高、物业定位失衡以及行业主体成熟度低等问题。

调查

业主委员会为何难成立？

记者通过调查了解到，在这样的背景下，不少业主坦言，很想成立业主委员会，实现“自己管自己”，自主选择有资质、有丰富管理经验、有实力的物业公司。部分业主认为，由于业主委员会未能广泛有效地建立，自己的权利难以得到有效保障。业主有意筹备业主委员会，最后却发现困难重重。

家住厢竹大道某小区的业主刘女士说，业主不是很了解成立业主委员会的流程，也没有人对小区成立业主委员会进行详细的指导，有的开发商也不愿意提供材料。

据不完全统计，目前南宁市有物业管理的小区共有2700多个，但成立业委会的不足20%。而已经成立业主委员会的小区，在运行管理工作中不够规范，甚至成为少数人谋取私利的工具。

此外，物业服务企业缺少与业主沟通和对话、协商的平台，使得业主与物业服务企业之间的矛盾，业主与业主之间的矛盾难以解决。

市政协委员莫煜认为，南宁市的一些城区引入涉及业委会与业主之间、物业与业主之间的纠纷调解机制，三方面对面地坐下来参与调解，使纠纷的调解、处理的效率得到提高。

但业委会成立又涉及一些难点，如政府相关管理办法、实施细则可操作性不强；开发商、物业不配合，无法制约；业主的公共意识薄弱，不承担责任和义务，没有具体制约措施；业主是关系松散的团体，运作时间、风险及经济成本巨大，难以坚持；有关部门和社区介入力度不够等。

建议

把成立业委会比例纳入考核物业服务指标

如何从“物业管理”真正转变为“物业服务”？如何破解业主委员会成立难的瓶颈，保障广大业主的权益？

对此，莫煜建议，把有效成立业委会的比例，纳入考核南宁各级相关部门和街道、社区等管理部门年度工作的一项指标。而且，也可以作为考核物业服务是否合格的一项硬指标。

同时，完善政府相关管理办法、实施细则，对每一个步骤的要求和流程清晰规定，简化程序采用灵活多样的组建模式增强可操作性，减少操作难度。他还建议住建、民政等部门加强指导和宣传；街道、社区的工作人员也要熟悉相关制度，加强培训力度，指导和服务小区业主委员会，做好业委会的设立、管理等工作。

此外，加强社区的文化建设，结合社会主义核心价值观的宣传，人人都要遵守市民文明公约；社区、物业公司要与小区业主同心协力，制定符合实际的社区居民文明公约；物业公司要主动与居委会协商，因地制宜、因势利导地组织开展多种形式社区文化活动，弘扬南宁市“能帮就帮”的精神，提升市民的公共意识。同时也可宣传物业服务相关的一些知识，让业主和社会各方面了解物业服务成本，正确认识物业服务消费。

他还建议加快社会诚信体系的建立和完善。物业服务企业不太配合成立业委会除了涉及自身利益外，还有重要原因之一是业委会成为少数人谋取私利的工具。在与物业服务企业解决问题进行对话和协商中，某些人往往为了个人利益提出不合理的要求。对于这些人，应在社会诚信体系充分表现出来，让其无处藏身。

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