南宁楼市激变的一年2017十大年度关键词

2017楼市盘点·关键词·

记者_卢伟

2017年楼市注定不平凡。这一年迎来了史上最密集的调控；这一年有了很多新的概念，共有产权、租购并举；这一年全国统一思想，房住不炒；这一年南宁楼市成交火热、量价齐升。这一年，“毛改精”盛行，楼市乱象丛生；这一年，市场博弈愈演愈烈，行业集中度提升……2017南宁楼市年度账单，可以先用十大关键词来梳理。

1房住不炒

“房住不炒”不仅是2017楼市最核心的关键词，也明确了中国楼市未来的发展方向。

党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

点评这句话体现了政府对楼市调控的决心。“房住不炒”的理念下，2017年楼市发生明显变化：一二线城市房价涨幅得到有效抑制，三四线城市去库存成效显著，投机炒房受到扼制，自住需求稳步释放。

2调控加码

点评调控出台后，相比之前的“连夜排队”、“恐慌购房”，购房者大多恢复理性，少部分人开始观望。燥热的南宁楼市，逐渐回归平稳。

2017年的楼市调控可以说是热火朝天。

这一年，南宁先是出台了“5·26”调控新政（主要措施是“五限”——限地价、限房价、限售、限贷、限装修价），然后又在9月22日出售加码调控，内容包括暂停二套房公积金贷款、机构二套房拿证满两年方可转让。

3成交火热

2017年的南宁楼市，经历了一条从火爆到缓慢降温的曲线。

上半年，楼市成交火爆，很多楼盘卖断货。5月26日，“五限”调控出台。之后的第三季度，楼市缓慢降温。第四季度，楼市成交略有下滑。

即便如此，全年楼市成交仍同比上涨。数据显示，2017年南宁商品住宅成交面积达1027万平方米，比2016年上涨6%。

点评强劲的市场需求，是促进楼盘热销、市场成交同比上涨的关键原因。但上半年也有不少人因担心房价大涨，而着急出手。

4房荒频现

2017年南宁楼市住宅供需失衡，一度逼近市场忍耐阈值。

特别是上半年，楼市陷入“房荒”，各热点楼盘“一房难求”频繁上演。居周刊记者深入楼市调查发现，仅在5月初，南宁楼市就有65个楼盘缺货。下半年，楼市新增供应加速，楼盘去化速度减慢，“房荒”得到缓解。

点评从数据来看，2017年全年的新增供应达962万平方米，供应量并不算低。业内人士分析，购房需求旺盛以及一些楼盘捂盘惜售的行为，才导致“房荒”出现。

5均价破万

点评城市前景、毛坯改精装、外地人抢房、恐慌性购房、地价上涨等成为这一轮房价上涨的主因。

“均价破万”，是2017年楼市最重要的关键词之一。

克而瑞广西片区数据显示，2017年南宁商品住宅成交均价达1.01万元/平方米（含精装），同比上涨23.39%。也就是说，2017年的成交均价比2016年涨了1917元/平方米。

6“毛改精”盛行

点评“毛坯改精装”是推动2017房价上涨的最直接因素。毛坯房穿上精装“外衣”后，房价比毛坯价涨了1000~3000元/平方米不等。

回顾2017南宁楼市，不得不提的就是“毛改精”。

2016年10月，南宁市设置的一道价格门槛，即“新签约房屋售价涨幅不得超过同项目9个月内均价的8%”。由于政府限制的只是毛坯价，随后越来越多的楼盘采取“毛坯改精装”销售。一时间，满城尽是精装房。

7乱象丛生

2017年，南宁楼市江湖给人最大的感受是“乱”。

对于普通购房者来说，2017年的楼市变得模糊、复杂、捉摸不透。乱涨价、乱捆绑、乱收费是购房者最直观的感受。除了“毛改精”销售，个别楼盘车位与住宅捆绑出售，一些楼盘甚至还额外收取指标费。

点评虽然相关部门三令五申要求开发商禁止乱收费、捆绑销售等乱象，但楼市中的乱象仍难以杜绝。

8行业集中

点评2017年的土地市场，基本都是龙头房企的天下。未来大型房企凭借自身和规模优势，将会继续瓜分整体市场份额，联合开发将成趋势。

2017年，龙头房企以卓越的表现傲立市场，中小房企在夹缝中生存，很多不堪重负而退出市场。

克而瑞广西数据显示，2017年房企集中度保持高位，TOP10房企市场占有率达43%，TOP20房企市场占有率59%。TOP20房企中，本土房企只有荣和、嘉和、盛邦、盛天与金源5家，大多本土房企风光不再。

9利率上浮

2017年，不仅楼市调控密集出台，银行利率也不断上浮。

2016年部分驻邕银行还能申请9折到9.5折的利率优惠。到了2017年，利率优惠早已不见踪影，首套房贷普遍上浮10%。二套房则为基准上浮15%起步，大部分银行执行基准上浮20%。

点评利率上浮，买房成本增加。首套房总价100万元、贷款80万元，以30年期，等额本息还款方式算，利率9折优惠跟上浮20%相比，月供相差724.05元。

10土拍双限

2017年，南宁土地市场竞争依然激烈。

这一年，52幅共3585亩商住用地成功出让，同比下降9%。这一年，“限地价+限房价+竞产权移交住房”模式“试水”土地新政，使限价成为常态，超八成商住地通过限价房方式出让并成交，但楼面价依然呈上涨趋势。

点评采取限地价、限房价、竞配建等方式，有效遏制了土地过热的局面。毛坯均价限定后，这些新项目或均以精装面市。预计未来2年，南宁楼市仍以精装产品为主。

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