限价令，为什么限不住房价？

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陈永海 执行总编辑

2016年十一黄金周至今，南宁市出台楼市“限价令”已经一年多时间了，房价被限住了吗？

没有。绝对没有。只要你对南宁楼市行情稍有了解，都会知道这个答案。

国家统计局发布的数据显示：7月南宁新建商品住宅价格环涨1.3%（涨幅全国第二），8月南宁环涨0.6%（涨幅全国第六），至此南宁房价环比已是8连涨。具体价格，9月南宁商品住宅成交均价10479元/平方米，环涨5.92%。

看着房价蹭蹭蹭地往上涨，政府当然不会袖手旁观无动于衷。你都看到了，今年以来，南宁先是出台了“5·26”调控新政（主要措施是“五限”——限房价、限地价、限贷、限交易、限装修价），然后又在9月22日出手加码调控（暂停二套房公积金贷款、机构二套房拿证满两年方可转让）。可见，南宁在楼市调控方面还是与时俱进，跟得上形势的。

BUT，南宁的房价为什么还涨得这么猛？这里用了“猛”字，是因为官方统计不包括每平方米两三千元的装修部分，还有部分开发商顶风作案的“外收”部分（每平方米数千元）。你到各区域看看，单价8000元以下的“亲民房”已是屈指可数，真是心疼买房人。

政府的三令五申都限不住房价，原因业界人士都能给出十条八条（包括对南宁住宅市场整体看好）。

这里只说三条。

1、城市发展的需要。《南宁市“十三五”新型城镇化规划》提出：2016年至2020年，南宁市城镇常住人口将增加67万，达到481万；农业转移人口落户城镇98万，常住人口城镇化率将达到65%；到2030年，南宁将建设成为特大城市。城市要发展，就得有人，有很多人；很多的人来了，就得买房；购房需求滔滔不绝，房价就得涨。

2、南宁不是南宁人的南宁。一旦楼市天气转好的时候，开发商就四处放风外地买房客比例飙升啦，南宁人不买房子就被外地人买完啦。不少外地人包括广西区内和外省人士在南宁买房不假，但要说外地人买完南宁的房子就是危言耸听了。而且，外地人在南宁买房，目光主要锁定五象、凤岭等热点区域，所以这两个区域的房价都在领涨。

3、地价在涨。地价房价，历来都是水涨船高，互为伟哥。2016年9月底凤岭南地王的横空出世，直接点燃了这一轮房价暴涨的导火索。后来各区域纷纷拍出高价地，更让南宁楼市小高潮不断。

这一轮在压抑中爆发的涨价，让南宁楼市告别冷热不均的局面，区域价差迅速缩小，各个区域都有楼盘轻松突破万元大关。就连相思湖以西那片向来性冷淡的地方，都兴奋了起来，房价迅速突破9000元。

有时候我经常在想，这么多的买房人，究竟是从哪里冒出来的？10年前，东盟商务区房子卖4000多的时候，大家嫌贵；5年前，凤岭北房子卖7000多，大家也嫌贵；现在，南宁很多区域的房价都已破万，大家倒心安理得了，纷纷加入追涨大军。

都说购房者经过政府和开发商的多年教育，已经变得理性了。现在看来还是老样子，习惯买涨不买跌。买房人不理性，房价当然就疯狂。

房价真的还能这么继续涨下去，不，涨上去吗？这个问题真的不好回答。因为有多少房价上涨的理由，就有多少泡沫必破的卓见。

看一下大势吧。眼下房地产似乎已是四面楚歌。今年以来，已有上百城市发布近180次楼市调控政策，限购、限贷、限售全面升级，“购租并举”“租售同权”呼啸而来，房贷利率一再上浮，热点城市持续降温。而在宏观层面，全国土地摸底调查、央行行长首提警惕房地产泡沫、国家级住房租赁条例或加速出台，预示着房地产的玩法可能要彻底改变。

这样的大背景下，南宁这一轮房价翻红上涨，是楼市神话又一续篇，还是传说中的“最后一次盛宴”？

过去20年的经验告诉我们，房地产市场的数次反复，并非由供需、土地或开发商，而是由宏观经济、人口流动、货币政策来决定的。市场大势、个人的进退盈亏，皆系于此。

如果说一定会有一次危机或泡沫，那么它已经离我们越来越近了。

面对这场危机并存的盛宴，很多人既不甘又不安。不甘的是，由于自己的瞻前顾后，错失良机，入宝山而空手归。不安的是，担心成为最后的接棒者，进得去，出不来。

如果是自住，任何时候都是买房时机。如果买房是为了资产的保值升值，你还得打量一下“限售”这个门槛：买一套房子，两年后交房，交房一年之后得不动产权证，得证两年后方可转让，也就是说这套房子得5年以后才能交易变现，你想跑路都不行。

5年时间，一切皆有可能。谁知道5年以后的中国楼市会怎么样。

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