调控，能否控得住“需求”？

今报记者魏星

新一轮大范围的房地产市场调控正深刻影响全国，南宁亦不例外。

9月22日，南宁市住房保障和房产管理局（下称南宁市住房局）发布通知，对法人单位购买第二套及以上住房要求“取得不动产权证书满两年后方可转让”。

次日，南宁有多个楼盘首开，现场销控表一片飘红。

一边是不断加码的调控，一边是依旧飘红的市场。调控，能否还房地产市场一片“朗朗”青天？

不断加码的调控

自9月22日开始，长沙、重庆、南昌、南宁、西安、贵阳、石家庄、武汉、无锡9个城市密集出台了调控政策，政策密集程度接近2016年9月30日的调控。

而“限售”成为本轮调控的核心。记者注意到，与其他城市不同的是，南宁此次限售的对象为企事业单位、社会组织等法人单位，并不包括个人与家庭。

对此，南宁市住房局相关人士表示，该项调控针对的是炒房行为，一些公司频繁买卖房屋，从中获利，对此，南宁市出手抑制此类行为，为真正的刚需购房者挪出房源。该项调整对普通购房者和家庭来说影响不大，个人和家庭住房还像之前一样，仍延续此前通知的规定，即第三套及以上住房拿证两年内限制出售。

如果说该政策对市民来说影响不大，但南宁住房公积金管理中心（下称公积金南宁中心）同日调整的公积金政策则触动了不少购房者的神经：“二套（次）不能申请公积金贷款”，而且是全国范围内。

与9月22日南宁楼市新政形成鲜明对比的是，9月23日南宁有多盘开售。

高新区的招商·榕园首次开盘，开发商用“热！热！热！”“紧俏房源一房难求”来形容当日的销售情况。西乡塘区奥园·永和府也首开告捷，开发商亦回应“当日所推2小时全部售罄，劲销近500套”。江南区的融创·青溪府也迎来首开，现场销控表被“已售”霸屏……

巧合的是，9月26日，南宁市有关部门召集房地产开发商集体约谈，明确表示已经形成住房、国土、物价、金融、税务协调体系，“如南宁房价还是超预期增长，不排除出台更严厉的限价措施。”

挤出的水分

不少市民纷纷通过不同渠道解读新政，不少观点乐观认为，买房越来越难了，开发商卖房也难了，未来房价上涨空间小！

与普通购房者乐观解读相比，房地产业内人士对近日的南宁楼市新政则反应平静。

“这次新政只是对需求端进行局部的调控，而且涉及面很窄。”嘉和集团营销公司总经理助理陈飞表示，例如使用公积金贷款的群体并不大，因为公积金贷款上限是60万元，远远满足不了当前的住房贷款需求，绝大多数人只能选择商业贷款；例如法人单位炒房成本要比个人行为高，所以法人单位炒房群体也很小。“个人觉得更多的是规范市场。”

广西南宁天策房地产项目管理有限责任公司总经理吴胜文则认为，这依旧是挤出楼市水分的常规动作。

“限价后掀起的精装潮，把刚需群体中资金相对困难的一部分人挤出。而银行利率上浮、二套房不能使用公积金贷款、取得不动产权证后2年才能转让又把刚改群体、改需群体以及投资客中的一部分挤出。”吴胜文表示，在当前的楼市调控下，资金实力差的群体无疑就被动成为“楼市的水分”。

夫妻都是公务员的谭女士就是此次被挤出的“楼市水分”，因为她的第二胎是双胞胎，显然现在的四房已不够住，而现在又不符合“公积金贷款”条件，银行利率从九折上浮到九五折，让她感到无助。

而记者在南宁市住房局官网的公告栏中看到，仅8月至昨日，就有278份商品房买卖合同进行注销备案公告。有关人士表示，不排除受住房、国土、物价、金融、税务联动下的楼市调控影响。

控不住的需求？

一边是不断加码的调控，一边是依旧飘红的市场。到底谁是现在的购房主力？

“虽然首付40%、全款、大户型的购房者占比在提高，但刚需依旧是我们的购房主力。”陈飞表示，南宁是一个外来人口持续涌入的城市，系列新政也没有对外来人口购房做出特别限制。

吴胜文亦告诉记者，刚需依旧是南宁购房群体的主力，除了本地刚需外，每年有大量的大学毕业生留在南宁，以及周边县市为享受首府各类优质资源的刚性需求群体。

另有数据显示，今年年中，南宁的商品住房库存消化周期少于6个月，而在去年11月，这一数据为7个月。这意味着住房需求一直大于住房供应，“一房难求”并非一日之力。

“第四季度的商品住宅供应量会加大，我们多个项目包括大都郡、大都公馆等都计划在第四季度首开，但关注的市民也很多，我们也了解到南宁市多数优质楼盘的预约量也很庞大，预计第四季度的南宁楼市依旧乐观。”广西大都投资有限公司营销副总监陈嶷表示。

有业内人士认为，现行的调控政策为房地产供给侧改革和长效机制的建立争取了时间，“调控政策最终会实现从感冒药、消炎药到中药的转变。”

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