两部委和地方出手调控楼市限购限贷后再限售，加强用地供应管理

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4月以来，又有多个城市出台房地产调控政策。与以往不同的是，除了限购限贷还开始“限售”（新购住房在取得不动产证满规定年限之后方可转让）。同时，住建部与国土部联合发布全国楼市调控统领性文件，强调各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地规模。楼市调控不断深化，效果开始在成交上显现，多方统计数据表明，楼市成交量出现不同程度下跌。业内人士认为，后续新房成交量价将持续承压。

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限购限贷同时多城开始限售

今年3月以来，全国楼市掀起新一波调控热潮，调控大军还在持续增加。据不完全统计，3月至今已有60多地加码楼市调控。

4月7日，兰州出台政策：在兰州市主城区城关区、七里河区、安宁区范围内，购买二套新建商品住房及二手住房的首付比例上调至50%。阜阳4月6日发布《关于规范商品房买卖合同备案管理工作的通知》：只有父母与子女之间、夫妻之间才可办理合同备案变更手续。

另外，随着河北霸州市、文安县、定兴县、任丘市、保定市徐水区、保定市清苑区、高碑店等地相继出台楼市限购方案，3月至今，雄安新区周边调控县市已增至12个。环雄安新区各市县发布的楼市限购政策普遍要求当地社保或个税记录，对本地户籍和外地户籍的购房数量做出了限制，普遍提高了购房的首付款比例。

限购限贷同时，限售也成为调控升级的手段。

4月8日，珠海限购范围升级至“全市”及“所有户型”，非本市居民购房从需要1年个税或社保改为5年。与以往不同，珠海此次除加强限购外，还出台“限售”政策，新购买的住房须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易或转让。

紧跟其后的惠州4月8日晚发布通知，规定4月9日起在惠州新购买的商品住房（含新建商品住房和二手住房）须取得不动产权证满3年方可转让。

4月8日晚间常州也发布《关于加强全市房地产市场调控工作的意见》，除了常规的限购限贷，限售方面，意见规定：新购买商品住房（包括二手住房）的，取得产权证后满2年方可上市交易。

中原地产首席分析师张大伟分析，出台这样的限制交易举措，有利于遏制炒房行为。

两部委发文加强住房及用地供应管理

不过，堵住炒房客、抑制投机需求是一方面，另一方面，如何切实增加供应也十分关键。

4月6日，住建部与国土部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》。这是近期第一次出台全国楼市调控统领性文件。根据《通知》，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地规模等，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要减少供地；12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

按照这个规定，有哪些热点城市需要增加土地供应？业内人士分析认为，主要还是集中在一些楼市需求旺盛、供应紧缺的一二线城市及环一线城市周边地区。从目前楼市的总体表现来看，这些城市至少有30个，包括北上广深这四大一线城市，以及厦门、合肥、南京、苏州、福州、杭州、天津、武汉、郑州、石家庄、济南、青岛、长沙、成都、南宁、东莞、佛山、重庆、西安、无锡、南昌等二线城市；以及廊坊、保定、嘉兴、南通、惠州、珠海等环一线城市地区。

张大伟认为，这次政策明确了库存与土地供应的关系，用利用土地市场调控做加减法，库存多的减少土地供应，土地少的增加供应。

“这条政策最具针对性，把握住了行业症结，思路和方法很对，就看地方政府能否落实。”明源地产研究院首席研究院刘策表示，“一个看地方政府有没有积极性，因为会影响到财政收入；另外一个要看有些城市是否具备新增土地供应的条件。”

也有专家表示，去库存周期短的城市大多数是一些热点城市，这些地方就算增加供地，仍会被开发商哄抢，政策具体效果如何有待考察。

延伸阅读

调控下热点城市成交量下跌

楼市调控不断深化，调控城市扩围，效果开始在成交上显现。

长江证券研报显示，截至3月31日，长江证券覆盖的16个大中城市房价环比全线下降，成交价格13105元/平方米，环比降4.81%。其中，一线城市房价26281元/平方米，环比下降1.88%。二线城市11858元/平方米，环比下降7.02%。三线城市为5528元/平方米，环比下降1.94%。

同时，从中国指数研究院监测的数据来看，2017年以来上海、广州、深圳、南京、苏州、厦门、武汉、成都、南昌等13个重点城市新开盘定价，29.5%的项目价格与上次开盘持平，18.8%的项目较上次开盘下跌。而在涨价盘中，新房价格仅平均上涨0.6%。中原地产市场分析师卢文曦认为，市场预期调控仍将继续从紧，再加上购房者原本就已有非常浓厚的观望情绪，后续新房的量价走势将承压。

长江证券监测的75个热点城市成交数据显示，今年3月，75城成交面积同比下降22.07%，相比2月份大幅下降。受3月市场表现影响，1~3月75城成交同比下降11.67%，降幅相比1~2月明显扩大。

年初以来，广发证券统计的各线城市也都出现了明显同环比下行，4个一线城市新房成交同比下降23%、14个二线城市同比下降17%、30个三四线城市同比上升10%（升幅收窄）。

广发证券分析师乐加栋预计，进入二季度后，行业成交量将继续下行，而此前表现较好的中西部三四线城市，随着需求释放和基数升高等因素影响，未来同比升幅也将收窄。

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