物业服务不到位业 主可否拒交物业费？

一位业主拖欠两年物业费近3000元，被物业公司告上法院， 该业主称物业服务存在质量问题。一审法院认为， 上述问题并未构成根本性违约，判决业主全额交纳物业费。二审法院认为物业服务确实存在不够到位之处，改判业主按70%交纳拖欠的两年物业费。

43岁的李某是高坪区钻石街某小区业主，她家的建筑面积为71.91平方米。李某从2017年8月7日起到2019年8月6日止，共拖欠两年物业服务费2727元和垃圾清运费156元。去年底，物业公司将李某起诉到高坪区人民法院，要求其交纳物业服务费、垃圾清运费以及违约金818元，共计3701元。

被告李某辩称，物业费确实该交，但物业公司从2016年8月起到现在，没有按照合同约定的服务质量向小区业主提供服务，构成违约，应当减少服务费的收取或承担违约责任。物业公司有不作为的行为，提供的物业服务未达到标准，如生活阳台漏水、电梯显示屏不显示未维修、地漏冒水，而且其电瓶车被盗，应由物业公司赔偿。

物业公司在法庭上诉称，公司已按合同约定履行物业服务，业主应履行缴纳义务；物业服务不可能满足每一个业主，如业主拒缴物业费，物业公司就不能给员工发工资，必然导致物业服务质量下降，形成恶性循环；公司提供安保服务是对小区公共秩序和日常巡视， 并不包含对私人财产安全的保卫， 因此李某称电瓶车被盗应自行负责。

高坪区法院一审判决李某在判决生效之日起10日内支付物业公司物业服务费2883元（包括垃圾清运费156元）。

一审判决后，李某不服，向南充市中级人民法院提出上诉。南充中院二审认为：李某主张物业公司提供的物业服务无法达到物业服务合同约定的标准，但此类问题属于合同履行之瑕疵，不属于根本违约，李某不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。另一方面，从李某诉讼中提供的证据看，物业公司提供的物业服务确实存在不够到位之处。结合物业公司实际提供的物业服务水平，二审法院按物业服务合同约定标准的70%酌情计算李某两年未交的物业管理服务费为1909元（2727元×70%）。至于垃圾清运费156元， 物业公司代收后向相关行政部门缴纳，李某理应全额支付。

日前， 南充中院二审改判李某向物业公司支付物业费1909元及垃圾清运费156元。

南充日报社全媒体记者 何显飞

律师志愿者行动

物业服务合同的约束力

全省十佳律师事务所——四川罡兴律师事务所主任任静：《民法典》第九百三十九条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付服务费。物业服务人已经按照约定 和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

本案中， 业主以电动车被盗以及下水管道漏水等为由拒交物业费， 因上述问题属于物业服务的瑕疵，而不是根本性违约，故业主不能以此为由拒不履行交纳物业费的合同义务。此外， 物业费是物业服务企业提供物业服务的对价，对物业服务质量与合同约定差距明显且属长期持续状态的，根据质价相符的原则，业主要求减收物业费的， 法院会依法酌情考虑， 但是业主不能以物业服务不达标为由要求减免全部物业费， 故二审法院根据物业服务存在不到位之处作出了上述判决。

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