南充市物业管理条例（四）

第四十三条 物业服务合同期限届满九十日前， 业主委员会应当组织召开业主大会会议， 决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主大会决定续聘的，应当重新签订物业服务合同。

物业服务合同解除或者终止的，物业服务企业应当在业主委员会的监督下同新聘物业服务企业进行物业查验，履行交接义务，退出物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝移交、退出。

第四十四条 经业主大会决定，可以对物业管理区域自行管理。 自行管理事项、管理实施方式、管理责任的承担方式等事项由管理规约作出约定。

实行自行管理的物业管理区域内的设施设备及场所应当处于安全适用状态。电梯、消防、电子监控等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当定期委托专业机构进行检验、检测、维修和养护。

第五章 物业的使用与维护

第四十五条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构等；

（二）违法违规搭建建（构）筑物，开挖、扩建地下室等；

（三）侵占、损坏楼道、公共绿地、共用屋顶等物业共用部位或者移装共用设施设备等；

（四）擅自改变房屋、绿地使用性质和房屋外观等；

（五）违反垃圾管理规定投放垃圾或者随意堆放、倾倒垃圾、杂物，以及高空抛物等；

（六）违反法律、法规的规定饲养畜禽等动物；

（七）擅自在建（构）筑物外立面悬挂、张贴、涂写、刻画等；

（八）焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、 垃圾以及其他产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质；

（九）擅自建设、接驳给排水系统；

（十）违反法律、法规的规定种植有毒有害植物，堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品；

（十一）超过法律、法规的规定标准排放噪声或者产生振动，影响居民生活；

（十二）违反法律、法规的规定饲养犬只；

（十三）在规定区域外停放车辆；

（十四）侵占、损坏电梯，占用或者堵塞消防通道、疏散通道、安全出口，损坏或者擅自启（停）用消防设施设备等；

（十五）擅自架设通信线缆、电线电缆等；

（十六）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的， 物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告相关行政主管部门， 相关行政主管部门应当及时依法处理。发现侵占消防通道、疏散通道、安全出口以及堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、 腐蚀性物品危害公共安全等情形的， 物业服务企业应当采取措施及时消除安全障碍和安全隐患， 并在处理过程中做好安全警示。

第四十六条 业主、物业使用人装饰装修房屋， 必须遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的有关规定， 并事先告知物业服务企业。 物业服务企业应当书面告知业主、 物业使用人房屋装饰装修的禁止行为和注意事项，并进行现场巡查。

业主、 物业使用人装饰装修房屋过程中产生的建筑垃圾，由业主、物业使用人负责清理。委托物业服务企业清理的，应当按照约定支付合理的清理费用。

业主或者物业使用人因装饰装修过程不当，致使小区的共用设施设备、公共绿化、道路、景观损害和相邻业主合法权益受损，应当承担修复和赔偿责任。

第四十七条 建设单位在依法取得房屋预售许可后，应当将车位、车库产权归属、配建数量、位置、租售方式、租售价格、 停放服务收费标准在房屋销售现场公布并告知买受人；在取得车位、车库的权属登记后，及时公示产权证明文件。

按照规划设置的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要。 在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后， 还有多余规划车位、车库的，建设单位可以出租给本物业管理区域外的使用人。

已建成的停车场， 不得擅自停止使用或者改作他用。

第四十八条 业主共有资金包括业主共有物业收益和其他合法收入， 归全体业主所有。 业主共有资金主要用于补充住宅专项维修资金， 也可以按照业主大会的决定使用。

业主共有资金不得存入私人账户，不得用于除银行储蓄之外的其他投资，不得借贷给他人或者为他人提供担保。

前期物业服务期间， 物业服务企业应当设立业主共有资金专门账户， 存入代收的前期业主共有资金。 业主委员会设立业主共有资金基本账户后十五日内， 前期物业服务企业应当将业主共有资金转入业主共有资金基本账户， 并注销业主共有资金专门账户。

前期物业服务企业和业主委员会应当每半年公示业主共有资金收支情况。经业主大会决定或者在业主大会议事规则中约定，可以对业主共有资金收支情况和离任业主委员会委员进行经济责任审计。

第四十九条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、 共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。住宅专项维修资金的管理实行专户存储、 专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

住宅专项维修资金应当存入银行住宅专项维修资金专户，住宅专项维修资金的利息等增值收益归业主所有，定期按业主专有部分面积占建筑物总面积的比例转入住宅专项维修资金分户账滚存使用。

未建立首期住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照法律、法规的相关规定、 管理规约的约定和业主大会的决定， 及时建立或者续交住宅专项维修资金。

业主转让物业时，其名下的住宅专项维修资金余额随物业一并转让给物业买受人。因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，经业主大会或者建设单位申请，应当将住宅专项维修资金余额退还业主。

业主委员会或者受委托的物业服务企业应当在每年最后一个季度公示住宅专项维修资金的收支情况。

第五十条 维修资金管理机构应当按照科学合理、规范高效、公开透明的原则，制定并公告维修资金申报流程，在物业管理信息共享平台建立维修资金管理信息系统， 实现维修资金实时查询和定期对账，增强管理透明度，保障业主的决策权、知情权、监督权，依法接受审计监督。

维修资金管理机构应当建立符合国家资质标准的专项维修工程预决算、设施设备检测评估、招标、监理、审计、施工等专业队伍备选目录，并向社会公布，供业主大会或者业主委员会选用。 采用公开招标的，投标人不受备选目录限制。

维修资金管理机构不得以任何方式为招标人指定招标代理机构；不得指定、限制、排斥投标人或者施工企业。

第五十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围， 承担物业的保修责任。物业保修期内，因建设工程质量问题发生的维修、更新、改造责任和费用，由建设单位承担。

第五十二条 物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备的维修、 更新、 改造责任和费用，业主专有部分的，由业主承担；业主专有部分之外的共有部分， 由相关专业经营单位承担。

第六章 法律责任

第五十三条 违反本条例规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

第五十四条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以通过口头、电话、书面等方式催促其在合理期限内交纳； 逾期仍不交纳的， 物业服务企业可以依法向人民法院起诉。

第五十五条 业主委员会委员、候补委员违反本条例第二十六条规定， 由县（市、区）人民政府城市管理行政主管部门或者街道办事处（乡、镇人民政府）给予批评教育，责令限期改正；逾期不改正的，由县（市、区）人民政府城市管理行政主管部门处一千元以上一万元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得。

第五十六条 业主大会、业主委员会的决定违反法律、法规的，物业所在地县（市、区）人民政府住房和城乡建设部门或者街道办事处（乡、镇人民政府）应当责令限期改正或者纠正其决定， 并通告全体业主。

业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的， 受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

业主委员会未按照本条例第三十条第二款规定移交的，由街道办事处（乡、镇人民政府）责令限期移交；拒不移交的，辖区公安机关予以协助。

第五十七条 建设单位违反本条例规定，有下列情形之一的，由县（市、区）人民政府城市管理行政主管部门予以处罚：

（一）违反本条例第十四条规定，拒不承担筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费的， 责令限期改正； 逾期未改正的，处五万元以上十五万元以下的罚款；

（二）违反本条例第四十一条第三款规定，将未经承接查验或者查验不合格的物业交付使用的，责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款；

（三）违反本条例第四十七条第一款规定，建设单位未将车位、车库相关情况予以公布并告知买受人的，责令限期改正，处三万元以上五万元以下的罚款；

（四）违反本条例第四十七条第三款规定，擅自将已建成的停车场停止使用或者改作他用的，责令限期改正；逾期不改正的，自责令改正之日起，按照停止使用或者改作他用的面积，处以每日每平方米五元的罚款。

第五十八条 物业服务企业违反本条例规定，有下列情形之一的，由市、县（市、区）人民政府城市管理行政主管部门予以处罚：

（一）违反本条例第三十七条第一项规定，擅自改变物业服务用房用途的，责令限期改正，给予警告，处一万元以上十万元以下的罚款；

（二）违反本条例第三十七条第二项规定，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，责令限期改正，给予警告，处五万元以上二十万元以下的罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；

（三）违反本条例第三十七条第三项规定，除维修管道、线路等特殊情况外，擅自中断供水、供电、供气的，责令限期改正，处一万元以上三万元以下的罚款；

（四）违反本条例第三十七条第五项规定，泄露业主、物业使用人信息的，责令限期改正，处五千元以上二万元以下的罚款；

（五）违反本条例第三十七条第六项规定，阻挠业主大会召开、业主委员会成立或者履行职责的，责令限期改正，处一万元以上五万元以下的罚款；

（六）违反本条例第四十一条第三款规定，承接未经查验或者查验不合格的物业的，责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款。物业服务企业与建设单位恶意串通、弄虚作假，共同侵害业主利益的，双方共同承担赔偿责任；

（七）违反本条例第四十三条第二款规定，责令限期办理交接手续、退出物业管理区域；逾期拒不交接和退出物业管理区域的，处五万元以上十五万元以下的罚款。

物业服务企业违反本条例第三十七条第四项规定，擅自提高物业服务收费标准的，由市、县（市、区）人民政府价格行政主管部门依法查处。 （未完待续）（市房管局物管科）

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