“改善时代”的住宅选择——“大室所趋”下的理性

从2016年底中央经济工作会议首次提出的“房住不炒”概念，到党的十九大报告中坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，再到全国“两会”政府工作报告中“坚持住房的居住属性”，“炒房时代”过后的房地产正在长效机制引导下，逐渐回归最本质的居住功能。同时，随着人们对居住环境和品质要求的进一步提升，改善型住房越来越受消费者的青睐，房地产“刚需时代”似乎也正向“改善时代”转变。日前，笔者对龙湾·凤凰台项目的负责人川酒集团总助、三酉控股、南充商投置地董事长张峻进行了访谈。

问

南充是否已进入“改善型居住” 的时代呢？

答案是肯定的。原因要从几个方面来看：

首先，南充的城市发展进程及消费购买力已名列全省前茅。2019年南充市人民政府工作报告显示：全市实现地区生产总值2006亿元、在川东北率先迈入“2000亿俱乐部”，增长9%、创5年来新高，增速居全省第3位；社会消费品零售总额960亿元、增长12.4%，增速居全省第2位；城镇居民人均可支配收入30810元、增长8.7%，增速居全省第3位；主要经济指标增速继续保持全省“一方阵”，争先进位势头更加强劲。这些数据都充分说明南充在经济上已经做好准备，进入“改善型居住”时代。

其次，市场需求加剧推动“改善型居住”时代的到来。一是二孩政策的实施，导致大空间住宅需求被激发。为了满足“上有四老，下有两小”大家庭的住房需求，改善型住房成为置业首选。二是城市发展催生大量改善型住宅产品需求。南充实行货币化补偿安置较多，随着棚改户的批量入市，很多拆迁户也就此诞生，这时他们对住宅的需求也发生变化，更需换一个环境更好，户型更大的房子；三是一二线城市购房需求向三四线城市外溢。随着国内楼市调控逐年收紧，一二线城市的“热钱”都转向三四线城市，原本的刚需客户也会因为市场行情的影响，从刚需转变为改善需求，毕竟一步到位比将来有钱再换新房要简单得多。

最后，还有标准，甚至可以说是最重要的金标准，就是市场上已经有真正意义上的改善型产品，才能称之为进入了“改善型居住”时代。现在很多消费者对于改善型住房的认识就是小户型换大户型，当然，“面积大”确实是改善型住房的一个粗浅的标准，但改善型住房不等同于“面积大”，而是生活品质的提升，应该从地段、交通、产品、配套、物业来综合理性的评估，因为买是一次短暂的行为，而住是需长久计划的，让人入住后体验到真正的舒适、便利、贴心，才是真正意义的改善，这种改善应该是带着人文关怀和个性温度的。

问

您对改善型住宅的分析非常专业，在南充市场上，您认为目前有符合您标准的改善型住宅吗？

真正意义上的改善型住宅，必须同时具备：改善型地段、改善型交通、改善型设计、改善型配套与改善型服务，五大标准缺一不可。

以我司项目“龙湾·凤凰台”为例，北临南充北大门的西华大道，背靠白土坝小学，东面地界与“北城绿肺”舞凤山公园无缝链接，正北对气象公园，西南为西河体育公园，绿荫环抱。周边佳兆业·君汇上品、英伦城邦、汇金国际等高端住区林立，南充一中、一中附小、西华师范大学均在一个街区内，这才是真正的“改善型”地段。

现代人在生活中，最重要的就是社交，工作、聚会、旅行等等，这些都会有时间成本。若每天有两小时的交通时间，一年就有一个月在路上。由此可见，区位处交通节点处的住宅更具优势，凤凰台从地段到交通，独占南充北大门迎宾大道、白土坝路等多条城市干道，其中白土坝路与西华路交会。项目距轻轨一号线站点500米，南充火车站、南充火车北站车行10分钟，这就是“改善型”交通。

在设计上，必须结合本地风土人情，以现代建筑规划手法，注重住宅自然、家庭、私密性的高度统一，让产品具备现代理性美的同时，更具传统东方艺术美，才是真正的适合中国人的改善型产品。为此，凤凰台在产品设计上邀请了华诚博远（建筑设计）、奥雅（景观设计）、久格旭（室内设计及户型优化）集合四川民居的建筑特点为凤凰台“画形”，华西集团（建筑施工）搭建“骨骼”。让它具有川东北的人文特色，也有西方建筑规划的理性，这就是产品的真正“改善”。

值得一提的是，现代人买房往往会重点关注教育、医疗、公园等，而商业及物业服务则不受重视。随着我国城市现代化的推进，社区“最后一公里”配套服务的解决及智能社区的搭建维系，都依赖着社区商业及物业服务。因此，我司在凤凰台项目的社区商业是具备餐饮、娱乐、医疗、政务中心功能于一体的“最后一公里商业”，且不销售，由我司搭建运营，将融入我们创造的6大IP：炫彩酒庄+缤纷酒街+百大100+尚为邻智能化社区商业+酒仓+国医非遗传承街。而物业服务，我们也是在南充市场首次引入中国高端物业服务提供商龙湖物业担纲管理，这是一家连续七年业主满意度超过90%，全国住宅用户满意度测评连续3届第一，通过了香港品质保证局及英国皇家认可委员会品质认证的公司，这就是配套的“改善”及物业的“改善”。

问

五大标准都符合的产品，一定意味着高价和小众了，您怎么看待这个问题？

首先要说明一点，高价不是好房子的代名词，但好房子肯定不便宜。便宜的东西谁都会做，纵观那些“高周转”房企的做法吧：3个月开发报建通过，5个月到预售形象，6个月现金回正，建筑风格一个样，单体、户型储备库直接调，以开发速度争取公司在市场的占有率，这是十分可怕的；每个城市充斥了大量“长”得差不多的楼盘，产品没有区域文化的彰显，导致同质化严重，随之而来的还伴随着不可避免的质量问题。

买房的核心诉求就是居住，而价格只是住宅尺度的体现。龙湾·凤凰台项目仅2.2的容积率，与周边项目相比容积率较低。在产品设计上无论是3.1米的层高、还是入户设置独立玄关、配置装甲子母门都充分体现了对高品质细节的不懈追求。

孟母三迁，择邻而居。购置房产不仅是购置资产，也是选择你的社会圈层及社交圈子，价格决定了圈层、位置决定了生活、选择决定了方向，它将具有优越财富背景、优良生活品位和超前消费习惯的峰层人士聚居在一起，无形中为居住其中的人创造了各种交流、交往、合作契机，让其事业与生活迈向更上一层的高度。因此高价和小众，从某种程度上来说是必要的，不仅如此，高价必然收获更好的生活配套与更多的增值服务。

另外，对于买房这件大事，我们一定要相信品牌的力量，这不是一句空话，国内很多优秀的楼盘都是品牌开发商的产品，都成为过住宅开发的模板。这是因为品牌开发商注重自己的公司名誉及产品力，他们要“做标杆，不做高周转”！这也是我们作为国企的自我要求，必须坚持房住不炒的政治路线，做到每一个项目都是精品，在项目中有机融入区域文化，植入“重视家庭、重视亲情、传承家风”的社区文化，做一个项目一定是区域内让消费者点赞的项目。

■结语

对于素有 “中国绸都”美誉的历史文化名城南充，其典雅、内敛而不失时尚、简约的基调，是体现城市精英内在涵养的人居范本， 而龙湾·凤凰台为南充精英定制而来，在产品中匹配更具时代感的人文内涵，诠释人居经典和建筑与环境的相融艺术。

如果钢筋水泥代表居所的阳刚，那么，景观园林便是柔情的代名词。 龙湾·凤凰台营造一庭芳景，打造六大景观庭院组团与两大高端私家园林，以柔情将归家业主的心情调至居家的频道，经过五进归家的礼序之后，推开家门的那一刻，心情便和幸福与温馨无缝衔接。

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