买间商铺迟迟未交房 业主起诉获赔21万

■ 南充晚报记者 何显飞

南充一女子花130余万元购买了一间商铺，开发商在交房时未经验收，后又未按约定时间完成初始登记和转移登记，被业主告上法庭，索赔各项违约金共20多万元。

130万购买商铺 交房时未经验收

南充女子李某，2014年12月29日与南充某房地产公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：李某购买由该公司开发的位于顺庆区某楼盘的一间商铺，总价款1300425元。该合同第十一条约定交付条件为：出卖人应当在2016年5月20日前向买房人交付房屋，交房时该商品房必须取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。该合同第十三条对逾期交房应支付违约金的标准进行了约定。合同还对房屋初始登记和转移登记的时间及违约金标准进行了约定。

双方签订合同后， 李某向房地产公司支付了房款。但直到2017年2月，房地产公司才向李某交付了房屋， 但交房时并没有取得《竣工验收备案书》，直到2018年7月4日，该房屋所在的10号楼才取得《竣工验收备案书》。

被告法庭上辩称 不应支付违约金

2019年1月10日，顺庆区法院立案受理了原告李某与被告房地产公司房屋买卖合同纠纷一案。此后的2019年2月15日，李某房屋所在的10号楼进行了房屋初始登记，3月6日， 房地产公司通知李某提交资料办理转移登记手续。

法院公开开庭审理本案时， 原告李某当庭提出诉讼请求： 判令被告房地产公司按年利率6%的标准给付逾期交房违约金， 共支付逾期交房违约金167755元、 逾期办理初始登记违约金32316元、 逾期办理转移登记违约金32316元。李某声称，被告公司按约应当于2016年5月20日前向我交房， 但被告开发的房屋未达到法定交付条件，为了维护我的合法权益， 请依法支持我的诉请。

被告房地产公司辩解说，李某已在起诉之前接收了房屋，并占有和使用了房屋，其主要权益并未受损；本公司虽逾期取得竣工验收备案书， 但不属于应承担违约金的情形；即便需要支付违约金，也应当考虑业主占用房屋期间利用房屋取得的收益。李某主张的逾期交房违约金过高，请法院依法调整。 至于房屋初始登记和转移登记问题， 李某的三项诉请实质均是本公司的房屋没有按约取得竣工验收备案书所产生的违约后果， 同一违约行为导致的后果应是同一违约责任， 我公司只应承担一个违约责任。

被认定构成“两项逾期” 开发商支付21万违约金

法院经审理认为， 本案原被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，是合法有效的。竣工验收合格并经备案登记系商品房交付的法定条件， 双方合同约定房地产公司应于2016年5月20日前向李某交付案涉商品房， 且必须满足合同约定的交付条件———取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、出具商品房面积实测技术报告书、满足市政基础设施达到的条件。 而案涉房屋所在的楼盘直至2018年7月4日才取得竣工验收备案表， 其未能在合同约定的2016年5月20日前达到法定和约定的交付条件，已构成逾期交房。法院对原告主张被告按年利率6%的标准给付逾期交房违约金的诉讼请求予以支持， 对被告抗辩的应扣减原告实际接收房屋后所获利益的主张不予支持。 李某所购房屋所在的10号楼于2018年7月4日取得《竣工验收备案书》， 故逾期违约金应自2016年5月21日起计算至2018年7月4日止，逾期交房天数为774天， 应支付逾期交房违约金为167755元。

此外，法院确定逾期初始登记和转移登记违约金按已付购房款每天万分之零点五的标准计算，逾期654天，违约金为42524元。

近日， 该院一审判决被告房地产开发公司在本判决生效之日起10日内， 支付李某逾期交房违约金167755元， 逾期初始登记和转移登记违约金42524元。

律师说法

建筑工程须验收合格方可交付

四川鑫中云律师事务所主任赵云（系四川省优秀律师、四川省维护职工权益杰出律师和四川省五一劳动奖章获得者）：《建筑法》 第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用； 未经验收或验收不合格的， 不得交付使用”。本案中， 开发商未能按照合同约定的时间交付验收合格并登记备案的房屋， 被法院认定逾期交房，加上逾期登记，故被判支付两项违约金。

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