开发商违约延迟办证 法院为何调低违约金？

冯金（化名）在南充某房产公司购买了一套商品房，房产公司比约定时间延迟为其办理房屋产权转移登记，被冯金告上法庭，原告主张按双方约定的“每天万分之三”的标准支付违约金共22万余元。而法院认为违约金过高，将标准调整为每天万分之零点五，判决开发商向冯金支付违约金3.6万多元。

延迟产权登记 业主状告开发商

2013年9月9日，冯金与南充某房产公司签订合同，约定冯金购买位于嘉陵区某楼盘一套商品房（商铺），总价款1389691元。并约定卖方应当在2013年12月28日前向买方交付该商品房，在房屋交付之日起360日内，取得该商品房的权属证明。如因卖方责任未能在约定期限内办理产权证，卖方应当按日计算向买方支付全部已付款万分之三的违约金。随后，冯金与一家物业公司签订协议，将所购商铺委托给物业公司管理，委托期限为5年。冯金如约向房产公司交付了全部购房款。不久，冯金将商铺交给该物业公司经营管理，并收取了租金。2015年6月8日， 该商品房在房管部门完成了初始登记。 房产公司在办理案涉房屋的初始登记和转移登记时均有延迟，2016年8月15日， 房产公司向冯金支付违约金6.7万元，房产公司与该物业公司发表联合承诺： 此款系初始登记违约金，对转移登记违约没有进行协商。

2018年初， 冯金与房产公司为转移登记违约金问题产生纠纷， 冯金遂诉至嘉陵区人民法院， 请求判令房产公司支付逾期办理转移登记证的违约金224713元。

索赔22万违约金 法院调整为3.6万

嘉陵法院经审理认为： 该房产公司未按约办理案涉房屋所有权初始登记和转移登记，应当向冯金支付违约金。双方合同约定，如因房产公司的责任，冯金未能在初始登记完毕之日90日内取得房屋所有权证书的，房产公司按日计算向冯金支付全部已付房款万分之三的违约金。法院认定房产公司应从2015年9月6日起支付房屋所有权转移登记的违约金。2017年2月10日，南充某银行向房管部门递交房屋所有权转移登记申请后，因冯金不能前往办理所导致的登记时间延后，因此，违约金的计算截止时间应以当天为准，共计524天。 房产公司辩称已向冯金支付了延迟办理产权登记的违约金，本案属重复主张，法院认为，冯金于2016年8月15日收到房产公司支付的违约金， 房产公司和物业公司曾明确表示此款系初始登记违约金，对转移登记违约没有进行协商。

对于房产公司请求降低违约金， 法院认为，冯金并未举证证明其实际损失，房产公司举证证明案涉房屋已委托某物业公司经营管理，冯金取得租金收入，故法院依法酌定逾期办理房屋所有权转移登记违约金按每天万分之零点五进行调整，为36410元。

2018年9月，嘉陵法院作出一审判决，该房产公司在本判决生效后30日内，向冯金支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金36410元。一审判决后，冯金不服，向南充中院提出上诉。日前，南充中院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

南充晚报记者 何显飞

律师说法

法院调整违约金数额这是为啥呢？

全省十佳律师事务所———四川罡兴律师事务所主任任静： 我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。 依照《合同法》 及最高人民法院相关司法解释的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础， 兼顾合同的履行情况、 当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素， 并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量， 故法院对本案逾期办理房屋所有权转移登记违约金进行了上述调整。

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