楼市温度（上）

“今年，楼市分化正在加速！”房产商们的预言正在成为现实。四川楼市温度几何？投资购房者当何去何从？为此，本报《房产周刊》启动“楼市温度——全省房价调查”活动，密切关注全省房地产市场。

在成都这个最重要的市场之外，包括南充、遂宁、泸州、西昌、乐山、攀枝花在内的省内主要二级城市的房价也进入了我们的视线。因为，四川房地产开发已进入多点开发新阶段，保利、万科、蓝光、佳兆业、绿地……各大品牌房企在川内的扩张战略已进入一个收获期。

全省范围内的全域开发，已经不仅仅是某一家房企心血来潮的试点，而成为众多品牌房企面对市场扩容增量的共识。而在这一过程中，全国性房企的战略市场下沉，以及二三线开发商进军成都，各类企业“策略交错并行”也成为行业内一个值得关注的现象。

对于全国房价走势，各界莫衷一是，我们发现省内主要二级城市的房价一直稳中有升，虽然房地产市场的起步比成都晚了三五年不等，但是随着产品升级和城市区域吸引力的增强，这些二级城市的房价和市场依然保持着比较高的年度增幅。

关注房价，报道现象，为读者提供更全面的全省楼市的一线报道，这是探测全省楼市温度的初衷。

成都抢时间 拼业绩

□本报记者 周显彬 文/图

开年以来，成都楼市虽然整体平稳，但仍然呈现出喜忧参半的格局。纵观整个3月，成都楼市开盘和加推项目达30多个，既有绿地城、中粮锦云、中国铁建北湖国际城等大型项目新开，也有新鸿基·悦城、通用时代国际社区、九龙仓时代小镇、绿地中心468公馆、中建桐梓林壹号、蓝光金双楠等项目加推房源。

拼命跑量重兵抢“金三”

从以往的经验来看，每年3月份的楼市并不具有参考性，这是一个春节档期和房交会节点之间的空窗期，很多项目并不看重这个营销节点。但是今年3月，成都开发商可不敢怠慢，入市销售项目不断增加，甚至业界开始流传“金三”的说法。“今年以来，我们一直在以玩命似的速度抢业绩。”近日，保利地产一工作人员这样告诉记者。对于整体市场走势的不明朗，多数开发商纷纷抓紧“当下时机”，尽量提高产出，长期关注房地产市场动态的人士直言，“先知先觉的都在提前跑量。”而在更早的时候，万科成都公司已经提出了“365天，全年无休”的销售口号。对于销售业绩的紧迫感，一线房企在不断增强。

其实，加快产出早已成为成都房企的一大共识。除保利、万科、绿地、蓝光等第一梯队的房企之外，很多敏感的中小开发商同样在抢时间，拼业绩。在光华大道，佳兆业广场、东原·时光道、西门先生等项目集中发力促销，拉动了新一拨市场销售，东原·时光道首次开盘，取得了超过50%的去化率，显得相当兴奋。

而更多的新项目也在抢跑，希望能落袋为安。去年在城北拿地，中粮、中铁建等快马加鞭推盘，近期就开始发售。“比起以前，现在的操盘效率有了相当大的提升，或许是来自对于市场预期的不确定。”巅峰智库营销策划有限公司相关负责人这样认为。

销售分化加剧有人欢喜有人愁

3月21日，保利国际风筝节在保利狮子湖开幕，3天活动吸引了超过15万市民参与，狮子湖新项目也借此活动赢得一次人气爆棚的亮相。在此之前的一周，另外一家大型项目绿地城也首次开盘，超过3500组客户到场摇号，最终销售超过1100套。而作为成都市场一贯的快销之王——蓝光，从开年伊始一直保持高频度的推盘节奏，几乎每周都有特惠活动。

入市销售的项目数量不断增加，开发商操盘运作的效率也不断加快，但是从3月的销售结果来看，市场呈现出几家欢喜几家愁的局面。其中既有销售超过70%的热销项目，也有开盘当天去化率仅在30%左右徘徊的滞销产品。

上周六，城南项目成都玩家以实得单价5000元/平方米左右开盘，当天仅仅取得30%左右的销售；而附近的新鸿基·悦城项目同一天开盘，凭借优惠后6800元/平方米的价格当天去 化 率 接 近50%。而在更早一周的开盘项目中，正成东区1号、中铁金华国际城、凯德风尚等项目在开盘当天获得的成交结果也相对惨淡，相对同一天开盘的东原、蓝光等旗下项目更是区别明显。

这样的局面与业界大佬预测的“房地产市场进一步分化”不谋而合。“分化的既有城市之间的房地产市场基本面，也包括房地产企业之间的市场占有率。”有业内人士表示，在未来不同实力房企之间的市场影响力还将出现更明显的差异，“类似的地段，类似的产品，品牌房企在获得更高定价的同时，甚至还能斩获更多的客户。”

泸州成交下滑 降温明显

□罗森波 刘丽萍 本报记者 孔芒 文/图

今年，泸州房地产开发投资较快增长，截至2月底，全市房地产开发完成投资23.46亿元，同比增长150.7%，增速比全省平均增速高135.1个百分点，在全省21个市州中排名第一。

虽然如此，但与去年楼市“吹暖风”相比，泸州楼市开年来成交量却在下降，暖春时节降温明显。

去年全年 酒城楼市“吹暖风”

今年是泸州产业发展突破年，以城镇开发建设为支撑的开发建筑业被列为该市八大产业之一。撇开国际金融危机的影响，从1999年以来，泸州楼市逐年升温。近年来，随着外来置业人口增速迅猛，泸州城市化快速推进，城市空间向城北和城西、城南、城东扩张，各片区房地产开发如火如荼，房地产供应量大幅增长。

从泸州去年楼市走势来看，从1、2月份的稳中有升，到三月“小阳春”、楼市红五月，再到金九银十持续走量，酒城楼市一直暖风不断，全年销售房屋面积达371.3万平方米，同比增长21.2%，均价4352.6元/平方米。

从泸州市场需求看，主要以首次置业和改善需求为主，90至140平方米户型走俏，刚需和改善型需求为主流，别墅销售减少，商业用房有所增加。

今年暖春 泸州成交量下滑

马年以来，酒城楼市虽说是百花争艳，新盘新房源不断推出，但整体销售却难言乐观。

1月的返乡置业期间，泸州楼市商品房销售量不及供应量的三分之一，高库存成为悬在开发商头上的一柄“利剑”。即使是春节期间，全市住宅网签成交套数也仅有140余套，节后成交套数虽有上升，但成交量恢复乏力下滑明显，对于巨大的存量而言，也只能是冰山一角。

今年2月，泸州市住宅共成交503套，其中江阳区成交312套，龙马潭区成交191套。泸州市共成交住宅面积50768.11平方米，不及全年的1/74。相比而言，成交量在下降，成交均价却有所上升。泸州市住宅成交均价5372.33元/平方米，其中江阳区成交均价5426.27元/平方米，龙马潭区成交均价5261.16元/平方米。

南充商业地产不好卖 住宅很抢手

□本报记者 文强 文/图

南充市被称为“川北心脏”，真正是四川盆地的中心城市，而且是中国优秀旅游城市、国家园林城市，拥有近800万的人口资源，这使得南充成为国内一线品牌开发商竞相争抢的主要二三线城市之一。

日前，记者在采访中发现，绿地、万科、佳兆业、碧桂园、恒大、蓝光、四川交投、中南建设集团、仁和春天等企业都在南充有房地产开发项目。

住宅很抢手开盘人气旺

3月29日上午，记者在南充高坪区采访，正好遇到四川交投置地开发的上河湾一期楼王开盘，售楼中心外汇集了数百人等待开盘。现场一位购房者告诉记者，“一直看好下中坝这个地段，现在推出的8号楼无论是面积还是单价都很合理，所以今天赶过来想买套房。”“本次推出的8号楼是上河湾一期收官之作，200套房源3小时内便热销八成。”一位工作人员告诉记者，上河湾作为国企四川交投置地进军南充的首发作品，突出的性价比获得了购房者的青睐。而位于顺庆区的南充绿地城销售现场人气更加火爆。记者在现场看到，虽然临近中午，很多购房者还是围着销售员了解项目，或者签订买房合同。

“绿地给人感觉实力很强大，虽然进入南充市场比较晚，但目前他们的销售占整个南充市场的四成。”一专业人士告诉记者，绿地的房子每次推出的量都很大，再加上规划设计以及产品品质都较好，更重要的是与同区域的房子相比，价格优势非常明显，所以销售态势不错。

房价阶梯明显“三区”成主流

记者在采访中了解到，目前南充楼盘主要集中在顺庆、嘉陵和高坪三个区，进入南充楼市的大开发商有绿地、万科、佳兆业、碧桂园、恒大、蓝光、仁和春天等，以及南充本地的恒河、泰合、明宇、金鸿、鸿升等。正在销售的楼盘有50多个，项目以高层电梯公寓为主，主流房价在5000元/平方米左右，最高的达11000元/平方米，一专业人士告诉记者，“目前南充房价的阶梯式格局已经形成。”

据介绍，南充包括上河湾、奥斯汀小镇、春风·紫金港、凌凯春天、悠山丽景、1227·悦府、江东帝景、香颂湾、佳兆业·君临、乐业·名仕公馆、华尔兹庄园等在内的项目均价在4800—6000元/平方米之间，而南充万科·金润华府的电梯公寓精装房均价6300元/平方米，精装洋房均价11000元/平方米。

记者看到在嘉陵江两岸，多个房地产项目正在建设之中，尤其是高坪区，俨然一个“大工地”，一个个项目建设现场都在如火如荼地进行之中。而市场上一些当地开发商的产品与外来品牌的产品从外观上已经有了明显的区别，在这场“会战”的过程中，南充的人居环境也在发生着巨大的变化。

商业“秋”光彩大市场是“败笔”

“整个南充商业还处在最低的阶段，无论是产品还是价格都比较低。”一专业人士告诉记者，当初规划占地1000多亩的光彩大市场是一个典型的“败笔”作品。依托五星花园人气打造的发现·中心街是目前运作得比较好的项目，售价约3万元/平方米，而即将面世的王府井国际广场也存在诸多问题，该项目是否会赢得市场的追捧？值得期待。

记者在光彩大市场看到，整个市场内买东西的人很少，多数商家都在店铺门口晒太阳。“这个项目当时还是政府的招商引资项目，由于规划和后期运营上存在一些问题，现在入驻的经营商家很少，虽然对于入驻的商家采取送租金的办法，但还是无法盘活市场。”一经营户无奈地告诉记者，目前经营的商家主要是以销售家居建材为主，很多商家的生意都很艰难。

据悉，光彩大市场规划占地1500亩，总建筑面积128万平方米，总投资12亿元，工程共分二期建设。建筑为两层半全框架结构，一层为店面，二层可做办公、仓库及居住场所。市场按其功能可分为大卖场、大型超市、标准化店铺、大型地下、地上停车场以及餐饮娱乐服务区等。市场内设有多个经营区，分别经营日用百货、五金、家电、糖酒、摩托车、家居家私、土特干果、农副产品、建筑装饰、服装鞋类等，品种齐全、应有尽有，但这样一个超大体量、业态齐全的综合市场，为何目前的经营如此艰难？值得开发商及相关单位深思。

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