房屋租赁合同起纠纷该如何维权？ 律师：明确双方责任 业主有权要求违约方赔偿或解除租房合同

近年来，房屋已是人们生产、生活中的必需品，具有不可或缺性，再加上房价高以及中国人传统的购房、置地观念，拥有自己的住房成为很多人为之奋斗的目标，而随着房价的不断增高，那些没有能力购买商品房的人，租房已然成为他们首选的居住方式，从而也导致越来越多的租赁合同纠纷发生。那么对于生活中一些常见的租赁合同纠纷发生在个人身上时，该如何增强自我维权意识呢？本期维权将通过一则案例为广大读者详细解读。

租房者擅自改造出租房引“祸端”

现如今租房已成为部分人首选的居住方式，但在租房的整个过程中并不是所有事都会顺顺利利，有时候也会附上一些“小插曲”。不论是作为出租人还是承租人都应该为自己权益多方考虑，千万不要以为签订《租房协议书》后就万事大吉了，说不准“好戏”就在这之后。

这不，四川南部县人小玉（化名）来西昌打工创业多年，一直以来都是租房住。2017年2月的一天，小玉在中介处看中西昌市外滩十六区内的一套住房，与房东发哥（化名）谈好房租后于2月20日签订《租房协议书》，约定：“发哥将房屋以3，000.00元/月的价格出租给小玉居住，租期一年，从2017年2月20日起至2018年2月20日止，租金半年交付一次；出租期间的物管费、水电费由小玉承担，且必须按时交纳，否则发哥有权终止合同。”合同签订后，小玉支付了上半年房租18，000.00元及押金3，000.00元，发哥痛快地将房屋钥匙交给了小玉。可是谁也不知小玉租此房并不是为了自己居住，而是另有用途。

第二天小玉带上钥匙，兴高采烈地到外滩十六区内的房里精心设计了一番后，在未取得合法证照，未征得被告、小区业主委员会及物业管理公司同意的情况下，叫装修工人按照自己的想法在该房的主卧里安装了一台美的牌挂式空调、客厅里放上了一台长虹牌柜式空调、厨房安装了消毒柜，将整个房屋改造成一家环境优美的品质公寓，并立马在网上发布信息招揽顾客入住，生意还不错。

可是事情远远没有想象的那么美好，4个月后，发哥发现了小玉改造房屋的事情，心里十分生气，在2017年7月4日以家有急事急需用钱为由提前向小玉收取了下半年（2017年8月20日至2018年2月20日）房租18，000.00元，并于次日趁小玉不在屋内时，将该出租屋的门锁更换，当小玉下午到刚出租屋时不论怎么扭动钥匙都不能将房门打开，才得知门锁已被发哥更换。之后双方引发争执，每天喋喋不休的争吵始终没能解决事情，最终小玉决定自己作为原告将发哥作为被告起诉至一审法院，通过法律来解决此事。一审判决结果：小玉与发哥所签《租房协议书》已于2017年7月5日解除；小玉于本判决生效后10日内将出租屋内的2台空调、1台消毒柜、1个煤气表拆除搬走，并将安装部分恢复原状。发哥应予以配合，不得阻拦；发哥于本判决生效之日起10日内退还小玉16，580.00元；驳回小玉的其他诉讼请求。案件受理费665.00元，由小玉负担347.00元，由发哥负担318.00元。

之后，小玉又将发哥上诉至二审法院，经二审法院补充调查后判决：撤销一审判决结果；小玉与发哥于2017年2月20日签订的《租房协议书》已于2017年7月6日解除；发哥在收到本判决之日起的10日内退还小玉房租21，701.25元；小玉在收到本判决之日起的10日内将案涉出租屋内的美的牌挂式空调1台、长虹牌柜式空调1台、容声牌消毒柜1台、煤气表1个拆除搬走，并将安装上述家电或物品的部位恢复原状。发哥应予以配合，不得阻拦，并在小玉将安装上述家电或物品的部位恢复原状后的10日内，向小玉退还押金3，000.00元；驳回小玉的其他诉讼请求。一审案件受理费665.00元，由小玉负担199.50元，由发哥负担465.50元。二审案件受理费665.00元，由小玉负担199.50元，由发哥负担465.50元。

解除合同时

作为业主有权要求违约方赔偿或采取补救措施

四川谦亨律师事务所张天鸿律师说，依法成立的合同，受法律保护，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，且当事人在履行合同过程中应相互尊重，相互沟通，互让互谅，诚实守信，遵守国家法律法规规定。本案承租人在租用出租人房屋期间，在未经任何报批、未取得出租人同意的情况下擅自将住宅小区内的房屋改作经营性公寓的行为，违反《物权法》第七十七条：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”之规定，构成违约。

张天鸿律师说，就本案而言，在解除合同的同时，作为业主也有权要求违约方进行赔偿或采取补救措施。依照《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定。合同解除，承租人应搬走物品、将房屋恢复原状后交回出租人，故承租人应将其在出租房内安装的附属设施搬走，并将安装部位恢复原状。

张天鸿律师分析说，随着市场经济的发展，少数人买房是以盈利为目的，近年来尤其是住宅性质的房屋改为经营性用房的现象尤为普遍，例如小区住宅楼改成家庭酒店出租，改为送货上门小商铺等，这已经是一种社会现象。作为业主这又该如何阻止呢？根据《物权法》规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。因此业主若未征得相关所有业主同意私自改变房屋用途，其他人可以向规划、工商等部门举报，提请规划、工商等部门依法查处，也可要求物业公司，依据物业管理合同予以制止。这里的业主同样包括本案中的承租人。所以说，本案中作为出租人的被告，同样有权予以阻止，解除租房合同，收回房屋。

最后，张天鸿律师提醒到，2009年最高人民法院颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中明确指出：凡业主将住宅改变为经营性用房的，必须经得整栋楼的业主同意。也就是说，只要有一名利害关系人向法院主张不同意，就可以“一票否决”，不得改变。从这点上讲，这是对业主权利的保护，同样是对违法业主的一种约束，未经业主同意的即可一票否决，且不用承担任何赔偿责任。

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