业主多次逾期还贷 开发商回购房屋后索赔

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家住三台县的徐女士，此前在高新区一家房产公司以按揭的形式购买了一套住房，由于偿还贷款多次出现逾期，相关房产公司承担了连带责任，为其向银行偿还了款项。随后，该房产公司将徐女士告上法庭，请求法院判决解除双方此前签订的《商品房买卖合同》，并要求支付违约金22.8万余元。近日，高新区人民法院对这起商品房销售合同纠纷案进行了审理。

■李美俊陈瑜记者邓勇

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业主未能如期还贷开发商承担连带责任

2012年3月底，高新区某房产公司与徐女士签订了《商品房买卖合同》及补充协议各一份，约定由徐女士以57万余元的总价，购买该公司商品房一套，并约定其中34万元购房款由徐女士向绵阳市某银行申请贷款支付，如徐女士贷款后不按约定归还借款本息，导致贷款银行按合同有关条款要求房产公司回购该商品房，房产公司将按徐女士在剩余贷款年限内所欠银行贷款本息回购该房屋，回购后该商品房所有权归房产公司。为履行前述合同及补充协议的约定，2012年4月，该房产公司、徐女士与涉案银行签订了《个人购房借款/担保合同》一份，约定由该行向徐女士提供按揭贷款34万元，贷款期限为20年，采用等额本息方式按月偿还本息，房产公司为徐女士的本次贷款提供全程连带责任保证。之后，涉案银行向徐女士发放了贷款。

2018年7月，因徐女士的银行按揭贷款已连续多次逾期，银行致函房产公司，要求该公司按约定履行回购责任。同月，房产公司在该行所设保证金账户中划扣34万元，用于结清徐女士所申请贷款剩余的全部本息及罚息。

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开发商状告业主要求解除合同并赔偿违约金

随后，该房产公司将徐女士告上法庭，请求法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，并向公司支付违约金22万余元。

法院认为，原告房产公司与被告徐女士之间签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议，以及双方与涉案银行之间所签订的《个人购房借款/担保合同》，均是各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效并具有法律约束力，各方当事人应按照合同约定履行各自的义务。本案中，徐女士在取得按揭贷款后，并未按照合同约定归还贷款，致使贷款银行因其违约行为向房产公司行使保证担保的权利，房产公司也因此向贷款银行承担了保证责任，代徐女士偿还了剩余的全部贷款本息及罚息；故房产公司依照前述《商品房买卖合同》及补充协议的约定启动回购条款，要求解除该合同的诉讼请求，有充分的事实依据和法律依据，法院予以支持。

关于房产公司要求徐女士支付违约金22万余元的诉讼请求。法院认为，虽徐女士违约而导致合同解除，必然给房产公司造成损失，但双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议对于徐女士因此应承担的违约责任未作约定，房产公司也未举证证明其因此造成的损失，且合同解除后徐女士即丧失物权期待权，房产公司可再次对外出售涉案房屋，其因徐女士违约行为造成的损失仅为承担保证责任之日起至合同解除之日止代偿款项所产生的资金利息，故依照《中华人民共和国合同法》相关规定，法院对房产公司所提违约金主张，酌情确定为按同期银行贷款基准利率的标准，计付前述期间的资金利息。

最终，法院依照《中华人民共和国合同法》相关规定，判决解除原告房产公司与被告徐女士此前签订的《商品房买卖合同》，并要求徐女士以34万余元为本金基数，从2018年7月27日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至判决生效之日止。

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