租赁的房屋漏水，可以拒交租金吗

租赁的房屋长期存在漏水现象，在出租方无法彻底解决的情况下，双方签订协议降低了一定的房租。没想到，承租方后期仍然以“漏水影响了使用”为由拒付房屋租金。那么，针对这样一起纠纷，法院会如何认定呢？一起来看经开法院的判决。

■涂欣曹露悦绵阳日报社融媒体记者邓勇

基本案情

被告从2014年开始，承租某体育公园及配套设备等。2017年，原、被告双方签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定：因承租房屋长期存在漏水情况，原告无法彻底解决，经双方协商，签订此补充协议，并将租金从50余万元降低至30余万元。后来，被告继续以“房屋存在漏水，影响使用，造成损失”为由，拒付租金。原告因此起诉至法院，要求解除租赁合同并支付欠付的房屋租金及违约金。

案例评析

法院认为，原、被告签订的《商铺租赁协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按约定享有权利和履行义务。原告依约向被告交付了租赁房屋，被告实际使用了租赁物，便负有按合同约定给付租金的义务。本案争议的焦点在于，被告主张其拒交租金，是因为承租的房屋长期漏水，导致自己受到了较大的损失。但经审理查明，被告将房屋漏水问题向原告反映后，因原告无法彻底解决，双方才于2017年签订了补充协议，将房屋租金下调，被告也同意了该处理方案，并在补充协议上签字。因此，现在庭审中，被告再次以漏水问题作为拒付租金的抗辩理由，明显有违诚实信用原则，法院不予采信。

另一方面，根据《中华人民共和国合同法》规定的当事人可解除合同情形，本案中，经原告多次催收，被告仍拒付租金，故原告要求解除租赁合同的诉请，有事实和法律依据，法院依法予以支持。鉴于原告主张的违约金过高，故对违约金酌定按未交付租金及物业占用费总额的10%进行支付。对被告因漏水导致的财产损失，可另行起诉。

判决结果

综上，判决解除原、被双方签订的《房屋租赁合同》；由被告于本判决生效之日起三十日内，将体育公园场地及配套设备等返还给原告，并支付欠付的租金、物业费及违约金。

以案说法

当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期内保持租赁物符合约定的用途；如租赁物不符合约定用途，出租人应当履行租赁物的维修义务，承租人在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

本案中，被告发现房屋漏水，确实向原告主张过抗辩权，要求其维修，但原告表明了该问题无法彻底解决，并因此降低了租金，该解决方案也得到了被告同意。所以被告再次以漏水为理由拒付租金，明显有违诚实信用原则，法院不予采信。

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