集体土地上合资建房 法院判决买卖无效

刘丽（化名）有点想不通，为了和某居委会合资建房，她不仅几乎掏光了自己的全部积蓄，还欠下了10万元的外债。可如今房子交付了，产权证却一直没有着落。几经纠结后，她起诉到了法院，没想到却被驳回诉求，这究竟是怎么一回事呢？

■李明周兰兰记者邓勇

A与居委会合资建房，办不到证引发官司

1984年出生的刘丽，家住绵阳市高新区。2011年4月，她与涪城区城郊乡某社区居委会（以下简称居委会）签订了一份《合资统一建房有偿安置协议》，大致约定：居委会根据社区居民统一建设住房实际情况，报经规划、消防等有关部门审核批准，取得居民小组（集体土地）统一建房用地一处。经集体讨论，同意将其中一部分土地用来和刘丽合资建房。针对房屋性质，协议写明：该项目不属于有关商品房预售法规中所规定的商品房，合资修建的房屋土地使用权的性质现为集体。

协议签订后，刘丽选定了一套房屋，总价为20万余元，其中首付款10万余元，剩余10万元则通过向金融机构贷款支付。

经过一段时间等待，终于交房了。可到了后续办理相关产权证的时候，刘丽却遇到了麻烦：“根据协议约定，应该在180个工作日内办理完毕产权证，300个工作日内办理完毕土地使用证，但至今居委会都未履行义务。”认为居委会存在违约，刘丽起诉到了法院，请求判令居委会支付违约金以及赔偿自己未办理房屋产权的损失费共计7万元。

B集体土地卖给“外人”，法院判决买卖无效

值得一提的是，经法院查明，刘丽的户籍是在高新区，同时案涉房屋没有相应的土地权属来源，不能为其办理房屋的不动产登记。

涪城法院审理认为，原告刘丽、被告居委会签订的《合资统一建房有偿安置协议》，名为联合建房有偿协议，实为房屋买卖合同。刘丽的户籍所在地是在绵阳高新区，其并非被告居委会小组成员，而案涉房屋的土地系集体土地。依照相关规定，农村集体土地上的房地产不得进入交易市场。农村集体土地上的房屋买卖，只能在农村集体内部进行，而不能出售给非集体成员的第三人。为此，居委会将案涉房屋出售给非小组集体成员的刘丽，违反了《中华人民共和国合同法》相关规定。换句话讲，《合资统一建房有偿安置协议》本身就属于无效。如今，刘丽凭无效协议提起上诉，法院对该诉讼请求不予支持。

综上所述，法院最终判决驳回原告刘丽的诉讼请求。

相关法律>>>

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”

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