区域化“红色”物业撑起老旧小区安居梦

□本报记者杜畅文/图

今年以来，家住游仙区涪江街道开元中街社区温馨小区的广大居民们，正一点一滴见证小区环境的巨大变迁。原本无人值守的五个小区出入口，安装上了崭新的门禁系统；原本杂乱无章、私拉乱接严重的电瓶车停车棚被清理，取而代之的是80个专业断电保护充电桩；还有重新清理出的消防通道（如图）、崭新的警示牌、新建的小区活动室……

温馨小区的新变化，源于一家“红色”物业公司的入驻。

党建引领物业公司具备“红色基因”

温馨小区是建设于1994年的开放式拆迁安置小区，因设施陈旧、老龄人口众多等诸多原因，小区一直无物业管理，仅靠几个社区公益岗位提供的保安、保洁勉强维持运转。而这样的小区在开元中街社区还有4个。前期，社区、街道也探索了引入社会化组织进行小区管理，但社会组织缺乏物业管理经验和经费保障，各老旧小区逐渐沦为“社区没有精力管、商业企业（物业）不愿来、社会组织做不好”的尴尬境遇。

如何让居民在尽可能少负担物业费用的前提下，找到称心如意的“好物业”？涪江街道将遴选的目光投向了辖区韩家脊社区成立的美舍宜居民生服务公司。

美舍宜居民生服务公司是涪江街道韩家脊社区2018年成立的一家集体资产控股的民生服务公司。公司由社区党组织书记兼任董事长，聘任职业经理人负责公司运行，公司章程明确社区党委的政治引领地位，确保社区党委在决策层、监督层、执行层的作用有效发挥。

社区控股、党组决策，决定了企业积极承担社会责任、保持微利运行的“红色基因”。目前，该公司主要目标是发掘居民需求痛点和市场服务盲点，统筹利用辖区各类资源，把当前商业企业不愿做，社会组织做不好的居民需求服务，运用市场手段来解决社会问题，满足居民需求，带动社区就业，为社区集体经济造血。

社区主体构建共建共治共享治理格局

“红色物业服务中心更像是一个区域化‘大物业’，负责统筹资源，对各物业服务点（小区）进行全方位物业服务。”开元中街社区党委书记薛燕告诉记者。该物业服务模式一改以往以单个小区为主体的物业运行模式，变为以多个小区（社区）统一差异化运行

的新模式，不仅节约了物业成本，更因有机统一的操作模式使得街道（社区）服务进一步下沉至小区。

物业工作人员从哪来？薛燕告诉记者，物业人员主要由三部分构成，一是物业公司自有专业化队伍，如水电工、安保员；二是社区公益性岗位支持，这类岗位不仅可以解决社区弱势群体就业，还能降低物业企业运营成本。“同时，各小区还将原本基层治理力量整合进物业管理队伍。”薛燕介绍，各小区楼栋长、单元长等基层治理力量，按服务小区的时间、频次等为依据，由物业服务公司发给薪酬，提高了居民参与基层治理积极性。

“新的物业服务模式，引入了志愿者、楼栋长、公益性岗位、网格员等‘红色细胞’，不仅使物业运营成本大大降低，还进一步将社区日常行政事务延伸到小区，使得居民需求能直接通过物业反馈至社区。”涪江街道办党工委书记袁宗聪告诉记者。

此外，记者梳理温馨小区业主交办事项簿发现，自入驻以来，红色物业服务中心为小区居民解决大小问题20余项，参与矛盾纠纷调解10余起。

市场运作物业微利运行实现多方共赢

“我们一个月才交5元清洁费，却享受了这么好的物业服务，这种好事哪儿去找？”温馨小区居民梁玉珍向记者感慨到，相比于其他小区1.5-2元/平的物业费，温馨小区的物业服务简直像“白送”。一边提供着专业化物业服务公司的服务，一边收取着几元/月的服务费，即便是再低的人力成本，做到微利也显然不现实。那么，红色物业服务中心该怎样保持运转？

记者了解到，除了针对各小区居民收取的5-10元/户/月不等的清洁费用外，物业公司收入来源还有三部分构成：各小区公益性收入，如停车场、公共附属设施设备收益等；区域化共建单位部分经费支持；政府、街道对老旧小区治理项目中的购买服务支出。

多渠道经费来源也离不开强有力的资金使用监管。依据规程，物业费每笔支出须得经小区居民议事会评议后进行列支，同时，每季度还将对物业收支明细进行公示。

“微利运行是我们搏击市场的一个‘口碑之作’。”美舍宜居民生服务公司负责人郑军林告诉记者，正因为有了啃下老旧小区这块“硬骨头”的经历，该公司得到社会认可，目前还收获了亚东山水、教师公寓等多个高物业费小区的物业服务订单。

“党建引领、社区主体、分类施策、市场运作、社会参与、多元共治。”袁宗聪表示，这一物管模式，开创了社区管理有序、社会安宁稳定、集体经济收入壮大的多方共赢局面。

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