小区主管道堵塞污水倒灌4楼业主家中

物业管理不到位我要告你们

我们已尽到管护义务不应担责

市民姚女士觉得有点“冤”，前不久，因为小区的主污水管道发生堵塞，家中卫生间返水，造成室内墙体大面积被浸泡，装修受损，总损失达到了3.6万余元。为了讨要一个说法，姚女士将小区所在的物业公司起诉到了法院。那么，物业公司到底该不该做出相应的赔偿呢？一起来看看游仙区人民法院的判决。

◎蹇红张倏越记者邓勇

污水倒灌家中起诉物业索赔

2016年1月，市民姚女士购买了位于游仙区桑林路一小区4楼的一套房屋，并于2017年2月和开发商所选聘的四川某物业服务有限公司（以下简称：物业公司）签订了相关的服务协议。而根据此前开发商和物业公司签订的相关合同来看，物业公司的职责包括了对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录；公用雨、污水管道每年疏通一次，雨、污水井每月检查一次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查一次，每半年清掏一次，发现异物及时清掏；等等。

2018年11月的一天，姚女士突然接到物业公司工作人员打来的电话，称她的房屋出现了渗水。匆忙赶回家后姚女士发现，家里很多地方都已经被污水浸泡，地板、地毯更是几近报废。经检查，房屋返水的原因是装修石膏导致主污水管堵塞。

姚女士认为，污水倒灌与物业的管理疏漏有关，因为根据相关服务合同，物业公司有定期检查、疏通小区污水管道的义务，如今因共同区域污水管道的倒灌，导致自己房屋受损，应当由物业公司承担赔偿责任。在双方就赔偿问题达不成一致的情况下，姚女士起诉小区物业公司，请求其赔偿自家损失3.6万余元。

已尽到管护义务，不应担责

面对姚女士的诉求，庭审中，物业公司则称，姚女士房屋返水并非系物业造成，该损害结果与物业公司之间没有因果关系；且自己是严格按照前期物业服务合同的约定履行了义务，也不应当承担任何违约责任。

与此同时，物业公司还举出了巡查记录表并申请证人出庭作证，拟证明自身按约履行了物业服务合同义务，且在发现姚女士房屋渗水后，及时采取了措施。

物业不存在违约驳回业主诉求

游仙区人民法院审理认为：案涉2017年2月所签订的相关物业服务协议，系原告姚女士和被告物业公司自愿签订，其内容无违反法律及行政法规的强制性规定，该协议真实、合法、有效。且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，开发商与物业公司签订的《物业合同》，亦对原、被告双方有约束力。本案争议的焦点在于物业公司是否尽到合同约定的义务？

法院认为，从开发商与物业公司签订的合同来看，明确约定了物业公司有共用设施的定期巡查及雨污水管道疏通、清掏的义务。现物业公司当庭举出的巡查记录表及证人的证言，姚女士均无异议，由此可以证明物业公司依合同约定进行了巡查，并在发现姚女士房屋返水后，及时采取了相应措施防止损失的扩大。同时，原被告双方也一致认可，主排污管道堵塞的原因系装修石膏造成，故本案中，被告物业公司无违约行为，姚女士要求其承担赔偿损失的违约责任，无法律依据。最终，法院判决驳回原告姚女士的诉讼请求。

律师说法

业主遇到类似情况可通过哪些渠道维权

其实，姚女士所遇到的尴尬，在日常生活中并不少见。既然不能追究物业的违约责任，那业主在遭遇类似情况时，可以通过哪些渠道进行维权呢？对此，刘吉熙律师认为，物业公司是否要承担相应的责任，关键要看物业公司是否尽到了物业服务合同约定的义务。本案中，物业公司之所以被判免责，是

因为物业公司已经尽到了义务，不存在违约。“相反来说，如果能提供有效的证据，证明物业没有尽到管理义务，业主同样可以起诉物业公司承担违约责任。”刘吉熙说。

与此同时，刘吉熙还表示，本案中已经查明姚女士房屋返水的原因是装修石膏导致主污水管堵塞，那么，能否

找到这个倒装修石膏的人也是一个关键点。“如果通过一些技术手段，可以确定倒石膏的这个人或者说某个业主，那么自然可以让其承担相应损失。”刘吉熙说，如果不能确定，姚女士其实还有一种选择，那就是可以起诉可能造成管道堵塞的共同使用人，也就是全体业主，依据侵权责任法主张自己的权利。

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