因隐患被终止合同 商铺承租人拒绝搬离

签订合同租赁一年的商铺，不料短短三个月后，就因为商铺存在安全隐患需要进行整改。最终，尽管出租方尹先生退还了承租人邓女士的租金和押金，但邓女士却认为，两者当初签订的相关场地租赁合同应属无效，并且要求对自己的装修费用进行赔偿。几番商量无果后，尹先生一纸诉状，将邓女士告上了法庭，要求其立即腾出商铺，并支付商铺占用费4.8万余元。

■李林张倏越记者邓勇

租赁一年商铺三个多月就被停止合同

2017年1月，市民尹先生和一家公司签订《房屋租赁合同》，租赁下位于游仙区沈家坝一处面积约800平方米的房屋，用于汽车美容、洗车及经营汽车配件等，并委托李先生全权管理。可由于所租场地过于零散，同年3月，尹先生向该公司提交《申请》一份，获准可以将其中部分场地予以转租。2017年4月1日，邓女士（乙方）和李先生（甲方）签订《场地租赁合同》，租赁下其中面积约250平方米的商铺，用于经营餐饮、文化、娱乐等服务。合同中约定年租金为45000元，并写明：承租期内，因国家政策调整、规划拆迁需要等原因，甲方决定提前终止合同的（甲方提前3月通知乙方），乙方须无条件服从并退还该房屋……”同日，邓女士向尹先生转账支付租金45000元，并交纳了5000元押金。2017年4月27日，尹先生接到房东公司出具的一份“通知”，载明因为存在火灾隐患，将对商铺进行整改。2017年6月27日，李先生退回了邓女士缴纳的押金5000元及租金45000元，邓女士也出具了相关收条。

短短三个月就被迫停止租赁，这让邓女士觉得难以接受。此后，邓女士与李先生就案涉《场地租赁合同》所涉装修损失赔偿事宜不断进行协商，可一直没有达成一致。为此，邓女士拒绝交出商铺房门钥匙。

法院判决：承租人限时腾空商铺返还原告

2019年1月，尹先生将邓女士诉至游仙区人民法院，请求判令邓女士立即腾退相关商铺，并支付后期占用商铺的费用4.8万余元。而邓女士则认为，双方签订的《场地租赁合同》违反了法律法规强制性规定及尹先生与原公司签订的合同内容，应属于无效，且需在赔偿了自己装修损失后，才同意腾退商铺。

法院认为，本案争议焦点有三：一是案涉《场地租赁合同》是否有效？二是案涉《场地租赁合同》是否已经解除？三是原告主张被告腾退房屋的请求应否支持？对此，法院分述如下：

一、关于案涉《场地租赁合同》效力的认定：

法院认为，案涉《场地租赁合同》有原告代理人李先生及被告邓女士签字，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。邓女士以“该合同违反法律法规强制性规定及尹先生与原公司所签合同的约定”，认定合同无效的抗辩理由，法院不予采信。

二、关于《场地租赁合同》是否已经解除的认定：

尹先生诉称，因整改通知导致原、被告签订的合同目的不能实现，双方已于2017年6月27日口头协商一致解除合同，并向邓女士退还了押金和租金，仅就装修赔偿未达成合意。邓女士辩称，双方在协商过程中仅就退还押金及租金达成一致，并未对解除《场地租赁合同》达成合意。法院认为，尹先生持相关整改通知向邓女士提出解除合同的意思表示后，邓女士于2017年6月27日收取了其退回的全部租金及保证金，以该行为表明终止履行《场地租赁合同》，之后双方也未再履行《场地租赁合同》，故认为2017年6月27日原、被告就解除《场地租赁合同》达成了一致意见。

三、关于原告主张被告腾退房屋的请求应否支持的认定：

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，尹先生退还邓女士租金及押金后，邓女士应当将房屋腾退后交还。关于腾退房屋的时间，根据《场地租赁合同》中原告提前终止合同应提前三个月通知被告的约定，法院认为2017年6月27日双方达成合意解除合同后，被告应在同年9月26日前将房屋腾退并交还原告。

综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》相关规定，判决邓女士在判决生效之日起十五日内腾空并向尹先生返还所租赁的商铺。

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