未及时办到产权证 房产交易陷僵局

私人之间的房产交易行为不是什么新鲜事儿，但因为不动产交易涉及诸多变数，因此私人间的交易经常发生争议。近日，游仙区法院就审理了一起个人间房地产交易纠纷案。

■张倏越记者刘晏男

A给了25万定金和房屋首付卖家突然变卦了

2017年4月8日，市民王先生与启泰物业公司（化名）签订了一份《物业转让居间合同》，并通过该合同，从市民李先生处购买其名下位于游仙区的一处房屋。

王先生于协议签订当日，便向卖方李先生支付了定金和首付款共25万元。中介即启泰物业公司称，房屋产权证大概一个月后才能办下来。过了一段时间，卖家李先生突然说房屋产权证办不了，提出要解除合同。

钱都交付了，卖家突然变卦，让王先生又气又急，于是将卖家李先生诉至法庭，要求对方及时履行合同并支付违约金。

B卖家提出反诉要求解除合同

游仙区法院日前开庭受理了此案，庭审过程中，卖家李先生辩解到，房子无法办理过户手续是开发商原因导致的，自己并不存在违约情形。而且自己当时轻信了中介所谓”最迟两个月就能办理产权证“，所以约定了买家付款时间为产权证办理后一个月内，以按揭方式支付其余房款43万元。该协议属于自己在重大误解的情形下提出的，因此提出反诉，要求依法撤销原、被告之间签订的《物业转让居间合同》。

对于卖家李先生的反诉请求，王先生的代理律师称，卖家不能证明合同签订时对房产证办理时间存在误解，即使误解，该误解也非对合同主要内容的误解，且其应当知道房产证办理需受多种因素影响，该风险应当预判，属于正常商业风险。

C法院审查：驳回双方诉讼请求

经游仙区法院审理查明，2017年4月8日，原、被告通过启泰物业公司签订《物业转让居间合同》一份，被告（甲方）李某向原告（乙方）王某出售位于绵阳市游仙区的一处房屋，合同约定房屋成交总价68万元，其中包括定金3万元在内的首付款25万元在合同签订当天支付，其余43万元双方约定以按揭贷款方式支付，具体为以该商品房抵押贷款，如银行未放款或者未足额放款，剩余款项由乙方在30天内一次性向甲方补齐。合同中未约定办理该物业的产权过户期限和物业交割时间。

法院认为，关于合同的效力问题：原、被告签订的《物业转让居间合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的规定，合法有效，双方应当按合同约定全面履行；

关于被告李某是否需要支付违约金的问题：被告应当在能够办理产权过户手续时，协助原告将案涉房屋产权过户至原告名下，但双方均认可案涉房屋产权手续现因客观原因无法办理，原告请求被告继续履行合同协助办理过户手续等条件尚不具备，故被告辩称目前无法协助办理过户的理由成立，法院予以采纳。原告请求被告支付违约金，因被告声明未履行原因在于开发商未能办理案涉房屋产权证，虽其同时对合同提出解除或者撤销的意见，但并未明确表示对该合同拒不履行，更无实质的违约行为，故原告要被告承担违约金的请求，法院不予支持。

关于李某提出的解除合同的问题：李某提出，合同签订时，自己以为房产证在两个月内能够办理，而实际情况是房产证至今仍无法办理，故对双方约定的剩余43万元房款在产权过户后交付这一条款存在重大误解。但从双方订立合同未约定具体过户时间和交房期限看，双方对办理产权证时间不确定存在一定预期，认定该误解为重大的理由并不充分，法院不予采纳。

综上法院判决，驳回王某和李某的诉讼请求。

律师总结

产权待办的房产，交易应预设合同解除条款

针对此案，律师刘吉熙介绍，反诉是指在一个已经开始的民事诉讼中，案件的被告以本案的原告为被告，向受诉法院提出的与本案有关的诉讼请求，通俗地讲，即是在诉讼中被告反告原告。该权利亦是当事人法律地位平等原则的重要体现，也是诉讼中被告所享有的重要权利，是保障被告民事权益的重要制度。

本案中，王先生以卖家李先生不履行出卖义务而诉至法院，要求履行合同义务，而卖家李先生则认为自己并未违约，合同签订属于重大误解，因而也向法院提出要求解除合同，此时双方均就此事向法院提出了诉讼请求，法院也根据案件事实对双方诉求作出明确判决，符合反诉制度的规定。

针对本案需要提醒大家的是，在签订类似开发商尚未办好产权证的房屋转让合同时，应对房屋的纠纷处理条款作谨慎设计，否则当开发商无法按预期办理好房产证时，交易双方容易陷入交易僵局，即无法要求立即履行合同，也无法要求解除合同，为防止此类情况发生，建议双方事先约定：如开发商无法在限定时间内完成办证的，则合同双方均有权解除合同，且互不承担违约责任。

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