律师释疑小区停车位问题：相关产权有法律规定

近日，一条“新规”通过微信公众号、网络平台在绵阳人的朋友圈传播。该消息中的新规事关有车一族，表示“买过停车位的人要哭了”，且搬出了《物权法》第七十四条的法律依据。5月29日，记者曾对此消息的真实性进行了走访,市住建局物业管理科表示，目前绵阳并未出台相关政策。

日前，记者联系到四川睿桥律师事务所刘禾律师，对《物权法》第七十四条相关内容进行专业释疑。

■记者曹雨婷

那么，该消息中列举的法律条例是否真实？视频中对该条例的三种解读是否合理呢？日前，记者采访到了四川睿桥律师事务所刘禾律师。

刘禾律师分析认为，首先，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

其次，小区车位分以下几种情况：

1.按公建分摊给全体业主的停车位，产权归全体业主所有

开发商在销售小区房屋时已将停车位按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车位的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车位使用权转让协议，签订的协议也应归于无效。

在这种情况下，只有业主大会有权决定该地下停车场停车位的使用权。

《四川省物业管理条例》第六十六条规定“业主大会决定利用共有部分划定车位、设置广告等方式进行经营的，其获得的收益，有约定的按照约定分配；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。业主委员会应当定期公布经营收益的收支情况。业主大会决定利用共有部分进行经营的，可以委托物业服务企业代为管理，并向其支付报酬。”

第六十五条第一款规定“物业管理区域内按照规划设置的车位、车库，应当首先满足业主的需要。已经建成并交付使用的物业，物业管理区域条件允许并经业主大会同意，可以新划定车位，用于业主停车。但不得占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。”

2.占用共有道路停放汽车的车位，归全体业主所有

开发商占用业主共有的道路或者绿地等场地，用于停放汽车。按照《物权法》，这一部分停车位属于业主共有，开发商不得出售、附赠或出租。

《中华人民共和国物权法》第七十四条第3款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”

3.未公摊的地下停车位，产权归开发商所有，但应首先满足业主需要

在小区房屋销售时未按公建面积公摊，同时具有规划许可证和规划验收许可证的地下停车位的产权应归开发商所有。开发商有权对车位进行出售，此时开发商与业主签订的停车位使用权转让合同是合法有效的。这部分地下车库开发商有权出售、附赠或出租。

《中华人民共和国物权法》第七十四条第1款和第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

此种车库，一般情况下是地面非露天车库和地下车库，开发商能够取得房产证的，可以转让。

4.地下人防车位归国家所有，但谁建设谁收益

地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，但开发商也无权出售。根据《中华人民共和国物权法》第五十二条规定，国防资产属于国家所有。

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”从上述规定可以看出，人防车位的所有权属于国家，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。

《中华人民共和国人民防空法》第五条规定“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”

也就是说，人防车位谁建设投资，谁收益。

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