为获首套房贷优惠“除名”？悠着点

不少市民忙着将自己的名字从原产权证上去除，但业内人士提醒，除了名未必算首套。

房贷优惠

上月初，央行工作会议上传出今年将继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求。随后，多家银行纷纷对首套房“放低”姿态，主动将贷款利率调至基准，有的还给出了95折优惠。

此番行为让为贷款利率节节攀高而揪心多时的买房人看到了希望。最近，绵阳市房地产交易市场里很是热闹，不少市民忙着将自己从原有房产证上除名，净身出户，好以首套房的名义再买套改善型居所。

按出让方1%份额约定可以少交税

周二，笔者来到绵阳市房地产交易市场，来此办理业务的市民为数不少，登记办理窗口挤满了人，取号窗口也排起了队。笔者看到，一些市民正在填写买卖合同，来办除名的不少。

大概是因为最近办理除名的情况比较多，工作人员在接受咨询时会主动询问之前的共有房产有无进行份额约定，没有的话就可以按照出让方占1%的比例来约定，可以少交税。笔者在现场看到，前来除名的市民大多之前没有对房产进行份额约定，基本是办理现场临时约定。

陈先生早在2006年就和父亲在涪城区全款买了一套房。去年，陈家添丁添喜，70㎡的房子越发觉得局促。陈先生夫妇从孩子出生后就开始张罗着寻找合适的房子，准备改善居住条件。

到了下半年，不少楼盘房价都开始松动了，心仪的房子也看上了几套，但一打听，二套房的首付居然至少五成，贷款利率也都大幅上扬，基准之上涨个两成都平常，计算下来，每月光还贷就是一笔巨大支出。其间，陈先生也听人支招，可以将全部房产过户给共有产权人陈父，再买房就可以按首套房要求，首付三成。但询问之下，即便是首套房，利率也普遍上浮了10%-15%。犹豫再三，陈先生夫妇还是作罢了。

最近，银行针对首套房开始下调贷款利率，半数银行开始执行首套房基准利率。得知这一消息，陈先生一家都很高兴。陈先生决定将自己的名字从房子中除名，将这套唯一住房全部转让给陈父。

由于之前这套房产在办理产权证时没有进行份额约定，在听从房管局工作人员建议后，陈先生约定自己拥有房产1%的份额，陈父拥有99%的份额，陈先生将1%的份额以买卖形式转让给陈父。因为陈先生出售的是家庭唯一住宅且满了5年，就免征个税和营业税。而陈父名下还有其他房产，就按照接受的1%份额交纳3%的契税，140万的房产陈父需要交420元的契税。

有中介推“除名代办”

由于房产除名分多种情况且分别计税，加上有银行贷款的还要先办公证，一些市民绕晕了头，而在交易市场设点的中介公司也特别为此开通了代办业务，笔者在现场了解到，绵阳一家中介公司按照成交额收费，最低60万元以下收2000元手续费，如按1%的份额进行转让的话，一般普通住宅都在最低线之内。而另外一家中介则答复，代办此项业务收费为3000元。

除了名不一定算首套

需要提醒的是，并不是除名无房了就一定能按照首套房贷款买房。“如果除名的那套房产之前是以被除名方的名义贷款的，即便现在此人包括家庭名下无房，再贷款买房也不能享受首套房政策。”农业银行的一位房贷经理解释，对于曾经贷过款的人，即便房子卖了成为无房户，还是要“认贷”。

该经理称，只要在银行有过按揭贷款记录，都不再享受首套房待遇，一切要以银行信贷记录为依据。如果之前贷过两次款，即便全部除名，现在仍会被银行拒贷。换言之，只有没有贷款记录，除名无房后才能认定为首套，这也是目前银行界普遍的认定标准。

该经理提醒，办理除名业务时，一定要综合考量利弊，切勿竹篮打水一场空。

附：银行答房产证“除名”热点问

问：夫妻间房产证除名是否要交契税？

银行答：夫妻间房产证除名、加名都无需交纳契税。

问：和亲戚（朋友）两人共同拥有一套房产，一方要除名该如何办理？

银行答：可以选择赠予或买卖进行过户除名。

问：除名时如何操作可以合理合法地少交税？

银行答：如果房屋产权之前未做份额约定的话，在过户时可以进行份额约定，出让方最低份额可约定为1%。

问：如果过户的房产尚有银行贷款未结清，需要具备什么手续才能办理除名？

银行答：在贷款尚未结清的情况下去掉一方名字，房产受让方须是银行贷款主贷人，经公证处进行减少产权共有人公证后，由银行出具同意书方可办理除名事宜。

问：除名后换发新证，若房产转手再交易，征税时间怎么算？

银行答：如除名后的房产再次转让，凭除名前的房产证复印件和契税完税证明，对除名前就归属于受让方的房产部分，征税时间按老证时间计算，对除名时转让的房产部分，则按新证签发时间计税。 （峥嵘）

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