买房未过户 因原房主欠债被查封

法院判决：买卖协议合法有效 解除查封

兰有斌李旭

刘某母子东挪西借凑钱买下一套二手房，才居住了两年就遭遇了麻烦：因迟迟未能办理房屋过户手续，原房主涉及民间借贷纠纷案，导致这套房屋被法院查封。刘某母子向法院提出执行异议被驳回后，又提起了民事诉讼。江油市法院经缜密审理，最终解除对该套房屋的查封，并依法确认房屋归原告刘某母子所有。

二手房被法院查封

年近五十岁的妇女刘某与儿子夏某居住在江油市青莲镇裕光村。2013年10月30日，刘某母子与本镇居民徐某夫妇达成协议，购买他们位于青莲镇文昌街的房屋一套，总价值25万余元。签下协议后，刘某母子向徐某夫妇支付房款23万余元，承诺余款2万元在办理过户手续时付清。双方到公证处对《房屋买卖协议》进行了公证，同年11月，徐某夫妇将该房屋移交给刘某母子，并交付了产权证，但由于房屋未取得土地使用证，因此未能办理过户手续。

然而，此前徐某夫妇因做生意缺乏资金，曾通过江油某贸易公司的民间借贷担保，向遂宁市船山区的陈某勇贷款数百万元。2015年下半年，该贷款到期，陈某勇催收无果，起诉至江油市法院。同年10月27日，该案经审理作出有关财产保全的民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结被告徐某及江油某贸易公司700万元的银行存款或相应价值的财产。第二天，徐某夫妇出售给刘某母子但未曾过户的那套房屋，也被法院依法查封了。

三方因此对簿公堂

2018年2月，刘某母子向江油市法院提起书面异议，该院受理后依法作出裁定，驳回了刘某母子的执行异议。随后，刘某母子向法院提起民事诉讼，与被告陈某勇和案外第三人徐某夫妇及江油某贸易公司对簿法庭，请求法院解除对原告所购房屋的查封，并依法确认房屋系原告所有。

江油市法院于2018年4月公开开庭对该案进行了审理。庭审过程中，被告陈某勇辩称：案涉法院查封房屋属案外第三人徐某夫妇所有，查封该房屋时没有抵押和查封记录；原告与徐某夫妇签订的《房屋买卖协议》虽经公证，但公证文书不能对抗法院的依法查封；涉案房屋一直登记于徐某夫妇名下，按照《物权法》相关规定，案涉房屋并非原告所有；原告与徐某夫妇签订案涉房屋买卖合同时，该房屋土地性质为划拨土地，双方签订的房屋买卖协议无效。故请求驳回原告诉讼请求。

徐某辩称，他和妻子于2013年将案涉房屋卖给原告，当时因为没有办理土地使用证，故无法办理过户手续。双方房屋买卖合同在公证处进行了公证，原告早已支付了约定购房款，因此，对原告的诉讼请求无异议。法院另查明，案涉房屋所占宗地原系登记于徐某名下的划拨土地，后根据徐某的申请，于2014年7月转为出让土地。

法院依法解除查封

江油市法院审理认为，原告与徐某签订的商品房买卖协议，系双方当事人真实意思表示，虽然该协议签订时案涉房屋所占宗地为划拨土地，但徐某已于2014年7月以出让方式取得了土地使用权。根据相关规定，划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续，缴纳土地出让金后即可转让。房屋买卖协议的签订在法院查封案涉房屋之前，因此该协议合法有效，且在本案审理过程中，原告也将剩余房款2万元交至法院标的款账户。

另外，从原告向该院提交的天然气收款收据和电费的缴费发票看，案涉房屋的天然气及电费的交纳均登记为原告夏某，故应当认定徐某在合同签订后已将案涉房屋交付原告占有使用至今。从原告和徐某的陈述看，案涉房屋未办理过户手续并非原告的原因造成的。因此，法院认为，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告提出的执行异议理由能够成立。原告主张确认案涉房屋归其所有，法院予以支持。

2018年6月底，江油市法院依法作出一审判决：立即解除对该房屋的查封措施，并终止对该房屋的执行；确认该套房屋归原告刘某、夏某母子所有。该判决书下达后，原、被告双方均没有提起上诉。

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