老旧小区焕新记

改造后的眉山市彭山区城东社区80号院。图片由眉山市彭山区住建局提供

全省现有2.2万个老旧小区，对它们实施彻底改造，将使许多居民受益

去年已完成735个老旧小区改造，今年将再改造4193个

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4月25日上午10时，天气晴好。眉山市彭山区城东社区80号院的李志明拿着茶杯来到小区新建的长廊晒太阳。

在成都市成华区二仙桥街道下涧槽社区，不少居民也在新建的充满铁路元素的公共空间里免费阅读和休闲。

这两个小区都建于上世纪90年代以前，因为老旧小区改造行动，又找回了青春。

据四川省排查摸底，全省现有2.2万个老旧小区，大多基础设施老化、管理失序、活力消退、公共服务缺失，涉及房屋10万栋，涉及239万户、约620万人，占城市常住人口五分之一左右。老旧小区如何找回青春？近日，记者进行了探访。

□本报记者 张明海

A 拆与建

拆除违章搭建，新建基础设施

环境好了，搬出去的人又纷纷回来了

成都市成华区二仙桥街道下涧槽社区始建于1951年——这对一个小区来说，早已算得上步入“老年”。社区为原成都机车车辆厂生活区，是一个典型的大型国有企业老旧生活区，有10个老旧院落，住户5373户、15000人左右。“改造体量非常大，光是拆违就有700多处，在改造中一共拆除了15000平方米违章搭建。”居住了30多年的程进是社区主任，他告诉记者，“以前也进行过多次改造，但只拆不建，看不到未来。这次是彻底改造。”

2017年底，下涧槽社区开始启动改造，2019年初改造完成。“环境好了，搬出去的人又纷纷回来了。毕竟在这个院子里生活了很多年，大家都很有感情。”住户王吉英老人笑着说。

同样于2017年启动改造的，还有眉山市彭山区城东社区80号院。院里有房屋6栋、住户158户，已经“32岁”了。

“我1996年买房时，这里还是县城数得上的好小区。”现年55岁的前彭山玻璃厂职工李志明说。可随着时间推移，路面坑洼、杂草丛生、违章搭建、乱堆乱放……小区大门的左侧墙面上，老照片展示着改造前的景象。

这样的老旧小区，彭山城区有316个，涉及15753户、40887人。“主城区有10万人左右，换句话说，有三分之一的人口住在老旧小区里。”彭山区住建局副局长林中飞告诉记者，违章搭建、乱停乱放，急需拆除和整治；基础设施老化和缺失，需要进行重建和新增。

“完成改造的老旧小区整体环境得到显著提升、治安防控更有保障、小区秩序井然提升。以80号院为例，小区‘脏乱差’得到有效治理，小区房屋买卖均价、租赁价格，从改造前的约2600元/平方米和600元/月，提升到改造后的4000元/平方米和800元/月。”林中飞介绍。

记者从省住建厅获悉，2019年全省完成735个老旧小区改造、惠及16万人，今年将实施4193个老旧小区改造、惠及46万户。“截至今年3月，去年立项的改造项目已经复工70%以上，上半年这些项目要全部复工开工，2020年立项项目今年要开工三分之一以上。”省住建厅风景园林处相关负责人告诉记者。

B 易与难

硬件改造相对容易，难的是长期维护

随着居民深入参与，业委会等建立起来

成都枣子巷因枣树而得名，多年城市变迁，一度难见枣树。如今，枣树又回来了。

2019年，在实施完老旧小区改造工程之后，成都市金牛区西安路街道枣子巷13号院的居民们亲手在院子内栽下几株贵妃枣，幸运地话，今年秋天就可以吃上枣子了。

枣树，对于枣子巷13号院来说，更像是一个生活的隐喻——像枣子一样香甜，这是居民们对美丽宜居生活的期待。“以前我们天天盼着什么时候能拆迁，现在你喊我走我都不想走了。”一直在此居住的70岁居民李长芳告诉记者。

“老旧小区改造从来都不是哪一家单方面的事情，需要大家共同参与，尤其是居民的参与。”在枣子巷社区党委书记陈世蓉看来，枣子巷13号老旧小区的改变，是一个社区、居民、自治组织和社会企业等一起“共同缔造”的过程。

“13号院以前是成都工业设备安装公司的单位宿舍院落，分批修建于1984年至1996年，最老的房子有36年了。”陈世蓉告诉记者，在这种老单位性质的院落普遍存在一个现象，“既然是单位房，就根本没有物业费的说法，老职工比较多，观念上以为只要有单位在就可以依靠。单位确实也管，但是效率和提供的服务相对较低一些。”

这样的院落怎么改？如何激发居民的积极性和参与度？枣子巷社区提出，让居民们自己来做主。陈世蓉告诉记者，改造采用“先自治再整治”，召开家委会，同时组织召开院落坝坝会，提出改造方案，并逐户征求意见。

同样的，在下涧槽社区改造过程中，也积极采纳大多数居民意见。在这里，一个关于“水塔”的故事让人印象深刻。作为社区标志性建筑物，居民们对水塔去留问题有一些争议。“我们组织社区规划师团队，与居民小组长、网格员、议事小组成员、楼栋长等一起，开展走访调查，发放调查问卷2630份，利用社区微信公众号和小程序在线上征集意见2000余条，有74.6%的住户建议将水塔拆除，最后我们采纳了大多数居民的意见。”成华区二仙桥街道党工委副书记向朝晖说。

改造相对容易，难的是如何长期维护。随着居民的深入参与，业委会等自治组织建立和成长起来。同时，也可自主选择是否引入物业公司。

在80号院墙面和防护栏安装提升中，居民自身承担了10%的费用。彭山区相关负责人告诉记者，“这也是贯彻落实中央省市关于老旧小区改造的相关精神，鼓励居民以各种形式积极参与，居民自己交了费用，也会更加珍惜改造成果。”

“防护栏和雨棚这块，居民需要自筹6万多元，根据每家每户面积摊下来，一户在400-600元。”李志明告诉记者。

小区业委会也是伴随“收费”过程成立的——“专业物业公司请不起，只有我们居民自己来筹建。”80号院首届业委会主任宋元坤介绍，通过挨家挨户拜访，历经一个多月，选举居民代表组成业委会，“卫生费每家每月30元、停车费每车每月50元，每个月的支出，都会在门口公示栏上贴出来。”

林中飞介绍，彭山老旧小区改造后由小区居民自主选择是否纳入物业管理，探索推行社区党组织领导下的居委会、业主委员会、物业服务企业共管共享的管理体制，激发群众主动性、积极性，共同搞好老旧小区管理维护，以形成常态长效。

C“输血”与“造血”

运用市场化手段吸引社会力量参与

弥补缺失的公共服务，实现三方共赢

在下涧槽社区，记者看到一间去年刚刚投用的岁月厨香社区助老餐厅——这是社区与企业合作打造的176平方米社区助老餐厅，确定为公益性服务项目，以解决辖区老年人就餐问题。

“总体上是采取‘政府补一点、企业让一点、个人出一点、基金贴一点、市场挣一点’的原则。”程进告诉记者，作为曾经的企业老旧生活区，社区15000居民中，有40%以上是60岁以上老人，其中80岁以上老人有1600多人。

像下涧槽社区一样，不少老旧院落在升级中，都考虑提升公共服务。钱从哪里来？

4月22日，成都举行城中村、老旧院落改造工作专题会议，提出将通过发行地方政府专项债券、企业债券、信用贷款等方式筹措改造资金，积极争取中央、省级财政专项补助，并运用市场化手段吸引社会力量参与改造。

在下涧槽的改造中即采用这一模式。成华区相关负责人告诉记者，成华区与中车成都公司共同投入2.7亿元，对小区及周边环境进行更新，新增绿地1.2万平方米，新建和改造空间4100平方米。“企业负责院落内部的‘三供一业’改造（供水供电供气和物业）和院落整治，政府进行院落外部的道路整治、公共服务空间打造、特色街区提升等工程。”

程进告诉记者，下涧槽社区因地制宜打造了4个公共服务空间，通过市场化运营方式，吸引社会组织入驻。最引人注目的是“一元租金、资源换服务”模式，社区公共空间——邻里月台和灯光球场所在的社区文化活动中心，分别以“一元钱”的形式租给社会企业，社会企业集成推出满足居民多层次需求的服务“套餐”。

始建于1979年的灯光球场，面积1450平方米，是原成都机车厂职工活动场所。程进介绍，改造提升后，灯光球场租给一家社会企业，该企业在进行群众文化活动免费指导和体验的同时，每年为群众提供25场公益演出，营收的5%纳入社区公共服务基金。“去年这里就进行了50场以上的公益文化演出，同时群众自身日常文化活动并不受影响。”

“通过‘政府主导、市场主体、商业化逻辑’，我们打破政府兜底，推行‘公益低偿’，这样既能让居民在家门口享受高品质专业服务，又让社会组织等服务主体能自我造血维系运营，真正实现政府提效能、企业得发展、群众享便利的三赢效果。”成华区相关负责人介绍。

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