眉山市物业管理条例

（上接03版）

物业服务人不得擅自承接未经查验或者查验不合格的物业。

第四章物业服务

第三十九条鼓励业主大会通过物业服务招投标平台选聘物业服务人。业主委员会应当在业主大会选聘物业服务人前向街道办事处（乡、镇人民政府）报告选聘方案。

一个物业管理区域由一个物业服务人提供物业服务。业主大会、业主委员会不得支解、分割物业管理区域分别进行招投标。

物业服务合同应当明确物业服务标准，合同期限不得超过本届业主委员会任期。

第四十条 物业服务人应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务内容应当包括下列事项：

（一）物业共有部分及共用设施设备的使用、管理和维护；

（二）共有部分绿化养护，生活垃圾分类、清运等环境卫生管理；

（三）物业服务区域内房屋装饰装修管理；

（四）公共区域的秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项；

（五）物业档案和物业服务档案的管理；

（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

第四十一条物业服务人应当及时将下列信息在物业管理区域内显著位置公布，并及时更新：

（一）营业执照、项目负责人及联系方式、专业人员资格证书、客服及工程维修联系电话、物业服务投诉电话；

（二）物业管理方案及物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）物业服务工作安排及完成情况；

（四）电梯、消防、监控等专项设施设备维修保养合同、维修保养单位资质、联系方式和应急处置方案等；

（五）住宅专项维修资金使用情况；

（六）文明卫生公约；

（七）房屋装饰装修中的注意事项和禁止行为；

（八）树木修剪移栽等容易引发业主争议的维修养护事项；

（九）入户家政保洁、儿童代接代送、病人送医看护、居家养老等特约服务项目种类及收费标准；

（十）停车库（位）收费标准及空余情况；

（十一）物业共有部分及共用设施设备经营收益的使用情况；

（十二）节假日服务事项、社区文化活动安排；

（十三）其他应当公开发布的信息。

业主对公示内容有异议的，物业服务人应当在三日内答复。

第四十二条物业服务人可以聘请专业性服务组织或者其他第三人承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

物业服务人可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

物业服务人可以与快递企业签订合同，提供快递签收、快递代发等增值服务，服务报酬由双方协商确定。

第四十三条物业服务合同期限届满前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，共同决定续聘、解聘、另聘物业服务人。

业主依法共同决定解聘物业服务人的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同；物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会。

物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是物业服务期限为不定期。

第四十四条物业服务合同解除或者终止后，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，并与业主委员会、决定自行管理的业主或者其他指定的人履行如下交接义务：

（一）如实告知物业的使用和管理状况；

（二）移交保管的物业档案、物业服务档案；

（三）移交物业服务期间形成的有关房屋及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；

（四）移交物业服务用房；

（五）分项结算预收、代收和预付、代付费用；

（六）住宅专项维修资金使用情况资料；

（七）利用共有部分及共用设施设备经营的相关资料；

（八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务企业未履行退出交接手续的，不得擅自退出物业管理区域或者停止物业服务。原物业服务人不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等事项为由拒绝退出物业服务区域。

原物业服务人违反第一款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

第四十五条当物业服务合同终止后，在新的物业服务人未接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

所在地街道办事处（乡、镇人民政府）应当会同相关行政主管部门加强指导监督，确保物业服务质量。

第四十六条市、区县人民政府市场监督管理主管部门应当依法受理涉物业管理服务领域的价格投诉，根据实际情况，会同住房和城乡建设主管部门、街道办事处（乡、镇人民政府）开展调查核实，依法进行处理，并及时将处理结果反馈投诉人。

市、区县人民政府市场监督管理主管部门应当及时将存在违规违法情形的物业服务人信息向住房和城乡建设主管部门报告，录入信用信息档案。

第四十七条已竣工但尚未出售或者未交付给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位承担；已交付业主的物业未达到交付条件，整改期间的物业服务费由建设单位承担。

已按照约定交付业主的物业，物业服务费由业主承担。建设单位与业主另有约定的从其约定。

第四十八条物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由欠交、拒交物业服务费。业主违反约定逾期不支付物业服务费的，物业服务人及业主委员会可以通过上门催交、限期交纳等方式催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以依法申请仲裁或者提起诉讼，相关业主拒不执行人民法院生效法律文书的，依法按照个人信用信息管理有关规定录入个人征信系统。

业主转让物业应当结清物业服务费等相关费用。物业受让人应当将物业权属转移登记情况、业主姓名、联系方式等及时告知物业服务人。

第四十九条物业管理区域内，供水、供电、供燃气、通讯、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用，不得违规转嫁、分摊户外管线或者其他设施设备的损耗。

专业经营单位不得因部分终端用户未履行缴费义务，停止对已缴费用户和共有部分的服务。

第五十条 物业服务人应当按照相关法律法规规定及物业服务合同约定强化日常管理，维护物业管理区域内的卫生、消防、安全和相关秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

物业服务人应当加强宣传教育，强化日常巡逻、防范和监管，制定消防安全、事故灾害、疫情防控等应急预案，并开展演练。

物业服务人应当采取必要安全保障措施防止建筑物、构筑物中的脱落坠落、抛掷物品等事件。当事件发生后，物业服务人应当积极配合有关机关开展调查核实。

物业管理区域内发生自然灾害、事故灾难、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件时，物业服务人应当按照规定向物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）、相关行政主管部门和专业经营单位报告，并执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

第五十一条物业服务人不得有下列行为：

（一）擅自提高物业服务收费标准，降低物业服务标准或者减少服务项目；

（二）擅自利用共有部分及共用设施设备进行经营；

（三）擅自设置或者允许他人设置营业摊点；

（四）擅自改变物业服务用房等共有物业用途；

（五）擅自停水、停电、停燃气；

（六）挪用住宅专项维修资金；

（七）将全部物业服务业务整体转让；

（八）骗取、挪用或者侵占业主共有财产或者收益；

（九）泄露业主、物业使用人信息；

（十）恶意骚扰或者打击报复业主、物业使用人；

（十一）法律、法规规定的其他禁止行为。

第五十二条市、区县人民政府住房和城乡建设主管部门应当建立物业服务人信用评价体系，健全物业服务人和从业人员信用信息档案，每年邀请相关行政主管部门、街道办事处（乡、镇人民政府）、居民（村民）委员会、基层党组织、网格员等开展物业服务质量测评，推进动态信用计分管理，面向社会公布，并提供查询服务。

物业服务人不履行本条例规定的义务或者受到行政处罚的，经区县人民政府住房和城乡建设主管部门核实，应当录入信用信息档案。

第五章物业的使用与维护

第五十三条业主、物业使用人、业主委员会、物业服务人应当按照不动产登记簿登记的用途或者经批准的设计功能使用物业专有部分、共有部分及共用设施设备。

第五十四条物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构，改变房屋外观或者在外墙体开设、扩大门窗；

（二）违法搭建建筑物、构筑物或者私自开挖、扩建地下室；

（三）破坏防水结构，将不具备防水条件的房间或者阳台改造为卫生间、厨房；

（四）超负荷或者违反安全规定铺放、储存物品；

（五）擅自占用共有部分，迁移或者损坏共用设施设备；

（六）擅自停用或者损坏公共消防设施和器材，妨碍公共疏散通道、安全出口、消防通道畅通；

（七）超过规定标准排放油烟、噪声或者产生振动；

（八）侵占绿地，毁坏花草树木；

（九）乱倒垃圾，乱堆杂物，乱设摊点，乱停车辆；

（十）违反规定饲养宠物、家禽；

（十一）在建筑物、构筑物上涂写、刻画，擅自张贴广告、标语等宣传品；

（十二）在建筑物、构筑物外立面搁置、悬挂物品，存在安全隐患；

（十三）从建筑物、构筑物中抛掷物品；

（十四）擅自在住宅内开设餐饮、娱乐、生产、仓储等经营性场馆；

（十五）法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

发生违反有关治安、环保、建筑、消防等法律法规的行为，业主、物业使用人有权投诉、举报。物业服务人及业主委员会应当及时采取合理措施制止，向有关行政主管部门报告并协助处理。物业服务人未依法履行其义务的，由住房和城乡建设主管部门核实后录入信用信息档案。有关行政主管部门应当在法定期限内依法处理，并将处理结果反馈物业服务人及业主委员会。

第五十五条物业管理区域内应当按照规划设置车位、车库，并首先满足业主的需要。利用共有部分划定车位的，其收费标准由业主大会决定，业主委员会可以委托物业服务人代收相关费用。

物业服务人可以收取机动车车辆停放服务费，服务内容、收费标准应当在物业服务合同中约定，并在住宅区内显著位置公告。

住宅区内停放车辆的，不得占用消防通道和公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

第五十六条建设单位应当根据经济社会发展和实际需求在物业管理区域内规划非机动车集中停放区域。

业主决定增设、改造非机动车集中停放区域的，应当由物业服务人制定具体改造方案，并征求住房和城乡建设、城乡规划、公安、应急管理等主管部门意见。具体改造方案由相关物业服务人组织实施。

非机动车集中停放区域应当结合实际集中配置充电、消防、安保等设施设备。业主应当将非机动车统一停放在该区域内，禁止占用楼道、消防通道违规停车和入户、私拉电线充电。

第五十七条业主大会决定利用共有部分划定车位、设置广告等方式经营获得的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。业主所得的共有收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以经业主大会决定，用于业主大会或者业主委员会工作经费等。

业主委员会应当单独列账，并定期公布共有部分的经营与收益情况。

第五十八条市、区县人民政府应当落实补助资金，并制定具体实施办法，鼓励符合条件的既有住宅增设电梯。

第五十九条建设单位应当依照国家有关规定对物业保修期内的建设工程质量承担保修义务。

物业在保修期内出现质量问题的，建设单位应当在收到业主、业主委员会、物业服务人维修申请后现场核实。情况属实的，立即予以维修。

物业保修期内，建设单位不履行或者拖延履行保修义务的，业主、业主委员会、物业服务人可以向市、区县人民政府住房和城乡建设主管部门投诉，由住房和城乡建设主管部门依法监管。

第六十条 市、区县人民政府住房和城乡建设、城乡规划主管部门可以与供水、供电、供燃气和建设工程勘察、设计、施工、监理单位建立行政执法协助机制，依法制止已立案查处或者正在实施的违法装饰装修、违法建设，并制定制止违法建设的具体措施。

第六十一条供水、供电、供燃气等专业经营单位应当协调建设单位，组织对新建住宅物业管理区域专业经营设施设备及相关管线的设计和安装建设，并在竣工验收后接收相关产权，承担终端用户入户端口以前设施设备及相关管线的维修、养护、更新和管理责任。

专业经营设施设备及相关管线未移交给专业经营单位的，市、区县人民政府应当制定规划，分期组织移交。

第六十二条建立住宅专项维修资金，用于保修期满后物业管理区域内共有部分及共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。市人民政府住房和城乡建设主管部门应当制定住宅专项维修资金应急使用备案申请表、使用方案、审批表等示范文本，规范细化申请使用流程。

住宅专项维修资金管理应当遵循业主所有、统一交存、专户存储、按户核算、专款专用、业主决策、政府监管的原则。

业主分户账面维修资金余额不足首次交存金额的百分之三十的，业主应当及时补交。已成立业主大会的，补交方案由业主大会决定；未成立业主大会的，补交的具体办法由市、区县人民政府住房和城乡建设主管部门会同同级财政部门制定。

第六十三条市、区县人民政府住房和城乡建设主管部门应当每季度与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并每年向业主公布。业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

市、区县人民政府住房和城乡建设主管部门应当建立住宅专项维修资金查询制度，指导专户管理银行建立住宅专项维修资金管理网络平台，接受业主的查询。

第六十四条发生下列情况时，物业服务人应当配合业主委员会或者相关业主先行组织维修、更新和采取应急防范措施，同时由业主大会或者业主委员会凭应急使用住宅专项维修资金使用方案向物业所在地市、区县人民政府住房和城乡建设主管部门报告，经核准后其费用在住宅专项维修资金中列支。业主委员会申请使用维修资金的，事后应当向业主大会书面说明情况：

（一）屋顶防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯、消防、安防、无障碍设施等共用设施设备故障，存在严重安全隐患的；

（三）楼体外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，危及人身安全的；

（四）专用供排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

（五）公共护栏（围）破损严重，危害公共安全的；

（六）因自然灾害等其他原因导致物业共有部分及共用设施设备损坏，需要应急使用住宅专项维修资金的。

市、区县人民政府住房和城乡建设主管部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起三个工作日内办理相关手续。应急维修工程竣工验收后，应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公告。

第六章 老旧住宅小区管理维护

第六十五条市、区县人民政府应当将老旧住宅小区改造纳入城镇保障性安居工程，准确认定范围、统筹安排时序、科学编制计划、合理确定项目，落实补助资金加强老旧住宅小区配套基础设施或者公共服务设施的建设、更新、改造、提升，逐步改善老旧住宅小区人居环境。

第六十六条物业配套设施完善的老旧住宅小区，街道办事处（乡、镇人民政府）应当组织、指导业主筹备成立业主大会，选举业主委员会，鼓励选聘物业服务企业实施管理；物业配套设施不完善的老旧住宅小区，街道办事处（乡、镇人民政府）、居民（村民）委员会应当指导小区业主自行管理或者因地制宜采取灵活方式选聘人员实施物业服务。

第六十七条市、区县人民政府可以在未划分物业管理区域的老旧住宅小区探索实施区域整合，在业主自愿前提下，选择专业物业服务公司进驻，根据实际情况采取相应物业管理模式，开展分项委托服务，并给予政策扶持和资金补助。

第六十八条指导和协助老旧住宅小区依法完善业主合理分担、管线单位投资、市场运作、财政奖补等多渠道资金筹措机制。更新改造物业管理区域内的道路、绿化、供水、供电、供燃气、通信等设施设备，并增设物业服务用房、电梯、车辆停放场所。改造提升标准、内容清单、实施方案应当经相关行政主管部门审批同意。

第七章监督管理

第六十九条市、区县人民政府住房和城乡建设、价格、综合行政执法、自然资源、生态环境、公安、市场监管等主管部门应当建立违法违规行为投诉登记、办结回复制度，在物业管理区域内显著位置公布执法单位和联系方式，并依法查处物业管理区域内的违法行为。

业主委员会及物业服务人应当为执法单位开展工作提供便利条件和必要配合。

第七十条 市、区县人民政府住房和城乡建设主管部门履行下列职责：

（一）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理；

（二）建立物业服务人预选、招投标、评标等各类公共服务平台和物业管理信用评价体系；

（三）制定管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同、承接查验协议等示范文本；

（四）指导街道办事处（乡、镇人民政府）物业管理相关工作；

（五）责令限期改正或者撤销业主、业主大会、业主委员会违反法律法规的决定；

（六）监管住宅专项维修资金的使用；

（七）按照规定受理并处理由房屋质量问题引发的投诉，监督建设单位、施工单位履行保修义务；

（八）制定完善本地物业服务等级标准；

（九）配合价格主管部门制定普通住宅前期物业服务和保障性住房物业服务费政府指导价；

（十）配合市场监督管理主管部门监督物业服务收费公告、执行、纠纷处理；

（十一）建立完善物业管理分级培训体系；

（十二）指导建立区域物业服务行业协会；

（十三）法律、法规规定的其他职责。

第七十一条市、区县人民政府相关部门应当按照各自职责分工，履行下列职责：

（一）自然资源主管部门负责监督建设单位按照规划设计要求完善物业服务用房及其相关配套设施建设；依法受理、审核物业管理区域内的房屋使用用途更改申请；认定查处违法建设及擅自改变住宅用途的行为。

（二）综合行政执法部门依法查处物业管理区域及其周边的油烟排放污染，占用毁坏绿化，违规摆摊设点和种植养殖，弃置废弃物等影响市容和环境卫生的行为。

（三）公安机关依法查处物业管理区域及其周边的交通运输噪声污染及监管职责范围内的社会生活噪声污染；负责物业管理区域内的治安管理，依法查处阻碍业主自治、侵害业主权益的行为；指导物业管理区域内车辆停放、停车泊位划定以及限速标志设置，参与停车矛盾纠纷处理；开展房屋租赁监督管理。

（四）价格主管部门负责制定普通住宅前期物业服务和保障性住房物业服务收费政府指导价标准。

（五）市场监督管理主管部门负责依法监管并查处物业管理服务中的价格违法行为和相关违法经营活动。

（六）生态环境主管部门负责物业管理区域及其周边污染源的监督管理，依法查处周边工业噪声污染、建筑施工噪声污染及监管职责范围内的社会生活噪声污染。

（七）应急管理主管部门负责监督物业服务人履行安全管理防范职责，建立巡查、应急演练等机制，依法查处违反消防、安防、抗震等法律、法规的行为。

（八）其他行政主管部门按照各自职能分工依法履行其管理、监督、服务、执法职责，共同做好物业管理相关工作。

第七十二条街道办事处（乡、镇人民政府）履行下列职责：

（一）具体负责本辖区内物业管理工作，建立健全物业管理工作长效机制；

（二）建立物业管理联席会议制度，协调处理物业管理重大事项；

（三）为物业管理区域内依法设立的党组织开展活动提供必要条件；

（四）组织、指导和监督辖区内业主大会、业主委员会依法履行职责，参与业主大会、业主委员会筹备、成立和换届工作；

（五）组织、指导和协调辖区内业主大会、业主委员会选聘、续聘、解聘物业服务人；

（六）责令限期改正或者撤销业主、业主大会、业主委员会违反法律法规的决定；

（七）制止、报告物业管理区域内的违法行为；

（八）指导督促物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理实施；

（九）依法调解、处理物业管理矛盾纠纷；

（十）法律、法规规定的其他职责。

第七十三条居民（村民）委员会履行下列职责：

（一）协助和配合街道办事处（乡、镇人民政府）开展物业管理工作；

（二）指导和协助辖区各物业管理区域设立业主大会和选举业主委员会；

（三）指导和监督辖区各物业管理区域业主委员会的日常运作，督促业主委员会和物业服务人履行职责；

（四）引导业主、业主委员会如实反映物业管理服务活动中的相关情况；

（五）配合政府部门及街道办事处（乡、镇人民政府）协调处理物业管理矛盾纠纷；

（六）法律、法规规定的其他职责。

第七十四条本条例规定的行政处罚，按照相对集中行政处罚权的规定应当由其他执法主体实施的，依照其规定执行。

第八章法律责任

第七十五条违反本条例规定的行为，法律、法规已有法律责任规定的，从其规定。

第七十六条建设单位违反本条例规定，有下列行为之一的，由住房和城乡建设主管部门按照下列规定予以处罚：

（一）违反本条例第十五条第一款、第十六条第一款规定，未缴存首次业主大会筹备经费或者未报告申请成立业主大会的，责令限期改正；逾期未改正的，处十万元以上十五万元以下的罚款。

（二）违反本条例第三十二条规定，未向物业买受人明示相关事项的，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上三万元以下的罚款。

（三）违反本条例第三十三条第一款、第二款规定，未按照规定配置或者擅自处分物业服务用房和业主委员会议事活动用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处二十万元以上五十万元以下的罚款。

（四）违反本条例第三十四条第二款、第三款规定，未依法选聘物业服务人，或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务人的，责令限期改正，给予警告，可以并处五万元以上十万元以下的罚款。

（五）违反本条例第三十七条第一款规定，将未经查验或者查验不合格的物业交付使用的，责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上十万元以下的罚款。

第七十七条物业服务人违反本条例的规定，有下列行为之一的，由住房和城乡建设主管部门按照下列规定予以处罚，并依法录入信用信息档案：

（一）违反本条例第三十七条第二款规定，未办理物业承接查验备案的，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上三万元以下的罚款。

（二）违反本条例第三十八条第二款规定，承接未经查验或者查验不合格物业的，责令限期改正；逾期未改正的，处二万元以上五万元以下的罚款。

（三）违反本条例第四十一条规定，未公布或者及时更新物业服务相关信息的，责令限期改正；逾期未改正的，处二千元以上一万元以下的罚款。

（四）违反本条例第四十四条第二款规定，擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，未履行相应告知和交接义务的，责令限期改正；逾期未改正的，处三万元以上五万元以下的罚款。

（五）违反本条例第五十条第四款规定，未履行报告义务的，处二千元以上一万元以下的罚款。

（六）违反本条例第五十一条第五项规定，擅自停水、停电、停燃气的，责令限期改正，处二千元以上一万元以下的罚款。

（七）违反本条例第五十一条第九项规定，泄露业主、物业使用人信息的，责令改正，没收违法所得，给予警告；拒不改正的，处五千元以上两万元以下的罚款。

物业服务人违反本条例第五十一条第一项规定，擅自提高物业服务收费标准、降低物业服务标准或者减少服务项目的，由市、区县人民政府市场监督管理主管部门依法查处。

第七十八条业主、物业使用人违反本条例第五十四条禁止性规定的，由有关行政主管部门按照职责分工依法查处。

第七十九条专业经营单位违反本条例第六十一条第一款规定，未按照规定履行维修、养护、更新、管理等义务及承担相关费用的，由住房和城乡建设主管部门责令限期改正，逾期未改正的，处二十万元以上三十万元以下的罚款。

第八十条 公职人员在物业管理工作中存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等失职渎职行为的，由相关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处理。

第九章附则

第八十一条本条例自2021年1月1日起施行。

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